購房指南：十一買房 看熱鬧也看“門道”

　　隨著北京城市發展逐漸外擴，通州、大興、房山、昌平成為大型開發商角力的主戰場。而在限購持續作用下，不限購的商住兩用房也成為購房亮點之一。同時，旅游度假的盛行，越來越多的人群對五花八門的海景房也有了極大熱情。

　　購房有風險，置業須謹慎。如郊區房，往往價格很“豐滿”，配套很“骨感”。商住兩用房，買之前都說是“住”的，住進去之后，才發現水電都是“商”的。海景房，也屢現“前不見大海，后不見商店，念天地之悠悠，獨愴然而涕下”的尷尬。

　　俗話說“外行看熱鬧，內行看門道”，此話引申為買房，則是既要看“熱鬧”，又要看“門道”。看“熱鬧”，要看區域商業醫療配套和社區人氣，這一定程度上決定了置業區域的成熟度。看“門道”，則須細細考察粗至社區配套、戶型面積，細至產權年限、施工材料等方方面面，否則一著不慎，悔之晚矣。

　　對于購房者來說，只有不厭其煩，看完“熱鬧”看“門道”，綜合考慮房價、通勤時間、通勤成本、生活配套、居住環境、產品品質等因素，才能作出自己明智的選擇。

　　此外，購房者還應有看“熱鬧”和“門道”的慧眼之下的一顆平常心。由于樓市調控的深化，不少泡沫較大的郊區盤紛紛跳水。如通州樓盤相繼跳水，樓市整體價格被拉低至兩年前的1.5萬元/平米左右，一些樓盤就出現了因降價而引發的老業主維權，其實，潮漲潮落本是常事，在選購房產時應理性看待房價漲跌，以平穩的心態進行交易。

　　關鍵詞：商住樓

　　細算居住成本

　　商住樓由于不限購以及“低總價、小戶型”的優勢，承接了一定的剛需族，成為當下樓市一大熱點。今年5月16日，北京叫停商住樓，使得現有的商住項目成為“絕版”，商住樓的“火”依舊燒的很旺。

　　商住項目大部分位于地鐵周邊或者在商業繁華地段，比周邊住宅項目的單價便宜2000-3500元/平米。同時不少五環外項目也成為了成交的主體，其總價較低，無論是按揭還是全款購買壓力均不是很大。

　　單純從購房角度來說，商住樓是目前剛需族不錯的選擇。但是購買商住樓，一定要注意購買和居住成本。

　　商住項目貸款首付必須5成，貸款的利率1.1倍，接近于購買二套房首付6成和1.1倍利率。但是貸款年限只有10年，對于資金周轉能力不強的剛需族形成一定還款壓力。

　　另外，商住項目電價、水價、物業費等都按照商業標準收取，居住成本略高。目前北京的商業用水6元/噸左右，商業用電在1元/度左右，而民用水在4元/噸左右，民用電在0.5元/度左右。不少項目聲稱民水民電，事實上并未做到。

　　因為具有辦公用途，所以商住樓的居住環境和人員也較復雜，居住的舒適性不免打了一個折扣。另外對于住宅區必須的配套設施，商住樓也沒有嚴格規定。

　　多數商住項目層高為4.9米的LOFT戶型，由于要給首層預留較大高度作為日常生活工作使用，這樣往往導致上層過于逼仄。如層高超過5米，建議優先考慮。

　　因為其商業立項的特點，土地使用年限一般只有四五十年，因此在轉讓上遜色于普通住宅。無論是將商住樓看做是作為過渡階段的使用還是投資置業，都應結合項目年限作出考量。