物業管理宣傳手冊
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10、物業服務企業一般承擔的服務內容是什么？ 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。一般承擔的服務內容是： （一）物業共用部位的維修、養護和管理； （二）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理； （三）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通； （四）公共綠化的養護和管理； （五）車輛停放管理； （六）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理； （七）裝飾裝修管理服務； （八）物業檔案資料管理。 11、物業的服務費用如何確定？有哪些形式？費用由誰繳納？不繳物業服務費應承擔哪些法律責任？ 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。 12、住宅小區共用設施設備有哪些？哪些業主應當交納專項維修資金？其繳交標準如何？歸誰所有？ 共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、燃氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 凡本市范圍內新建商品房（含經濟適用房）、非單一產權的非公有住房和已售公房均應繳交。其標準如下： （1）新建商品房在銷售時購房人按商品房建筑面積30元/平方米繳存； （2）新建單位集資房屋的集資建房人按集資房屋建筑面積30元/平方米繳存； （3）新建拆遷安置房屋的被拆遷人按安置房屋建筑面積30元/平方米繳存； （4）新建經營性房屋在銷售時購房人按銷售面積45元/平方米繳存； （5）市政府第5號令出臺前竣工入住的商品房、集資房、拆遷安置房，其維修資金由房屋產權人和開發建設單位各按住宅小區房屋建筑面積6元/平方米繳存（其中已參加房改的單位公房，由市房改辦按售房資金的10%繳存）。 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。 13、物業管理區域內公共建筑共用設施的養護責任由誰來承擔？ 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施養護責任，保修期內由建設單位承擔，保修期外由業主共同承擔。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。相關單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。 14、物業管理區域內發生安全事故，物業服務企業應承擔什么責任？對物業服務企業保安人員有何要求？ 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 物業服務企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。 15、在物業管理區域內發生違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為時如何處置？ 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。 16、小區室內裝修有哪些規定，住戶可否擅自改變室內房屋結構？ 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為： （1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構； （2）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房間； （3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； （4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； （5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。 住戶不能擅自改變室內房屋結構。 17、物業管理涉及到的法律、法規有哪些？ 2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》； 根據2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號，2007年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂的《物業管理條例》； 江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于２０００年１２月２４日通過根據２００３年１０月２５日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改<江蘇省物業管理條例>的決定》修訂的《江蘇省物業管理條例》。 18、新物業管理條例有哪些修改？ 第一，物業由“管理”到“服務”。 修改條文：根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，。 釋義：物業公司在管理權方面并沒有那么大的權利，執法權仍在公安、城管等職能部門.通過現在《物業管理條例》修改后，就可以讓物業公司更專注于服務，定位也就更加明確了。委托合同改為服務合同，物業服務就是按合同履責。業主和物業公司是平等的民事主體。
修改條文：增加“也可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。 釋義：原來的業主大會產生是在行業主管部門指導下，這一次加入了基層人民政府。由行業管理，變成了行業和基層政府共同管理。行業主要從行政立法、規章條例等這些進行管理，基層人民政府主要從和諧建設方面考慮。基層政府參與了物業管理，把物業管理融入到了政府基層管理中去，這是建設和諧社會的需要，這也是政府將來發展的方向。業主可以找街道辦事處，業主也可以找同一級的鄉鎮人民政府。 第三 ，業主決定投票權的變化。 修改條文：將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加”。業主大會對“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項事項作決定時，“應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主，且占總人數2/3以上的業主同意”。 釋義：原來是2/3的業主可以決定小區更大的事務，現在必須加上專用面積過半和人數過半。這里面得具備兩個條件：第一，專有權的面積超過了一半。第二，專有權面積的人數也超過一半了。具備這兩個條件，才形成一個業主大會。規定得更加嚴格。 第四 、業主通過起訴可撤銷業委會決定。 修改條文：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。 釋義：以往，一旦具體決定通過業委會或者業主大會，業主就沒有權利改變。當業委會作出的決定不合理時，業主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權利。業主可以以個人名義對業委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個人權益。 第五，將“業主公約”修改為“管理規約”。 修改條文：根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。 釋義：改成“管理規約”以后范圍更廣一些，把原來的規定變成了開發商、業主、物業公司共同參與、管理小區的規定，這個范圍比原來的規定更廣一些。
編制說明 根據
泰興市住宅小區物業管理辦公室編印 |