物業管理宣傳手冊
1、什么是物業和物業管理？什么是前期物業管理？什么是業主？ 物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。 物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 前期物業管理，是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 業主是房屋產權的所有者。業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體，具有維護個人和公共的共同利益的責任，遵守公共利益和社會責任的義務。 2、業主在物業管理活動中有哪些權利和義務？ 《條例》規定業主在物業管理活動中享有下列權利： （一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務； （二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議； （四）參加業主大會會議，行使投票權； （五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權； （六）監督業主委員會的工作； （七）監督物業服務企業履行物業服務合同； （八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權； （九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規規定的其他權利。 同時規定業主在物業管理活動中必須履行下列義務： （一）遵守管理規約、業主大會議事規則； （二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； （三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； （四）按照國家有關規定交納專項維修資金； （五）按時交納物業服務費用； （六）法律、法規規定的其他義務。 3、在住宅小區內，業主不得有哪些行為？ 在物業范圍內，不得有下列行為： （1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等； （2）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建； （3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等共用部位、共用設施及公共場所（地）； （4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、排水、排污、消防等公用設施； （5）不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； （6）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等； （7）踐踏、占用綠化用地，損壞、涂劃園林建筑小品； （8）影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等； （9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規定標準的噪音； （10）利用房屋進行危害公共利益或其它不道德的行為； （11）法律、法規及政府規定禁止的其它行為。 4、業主大會如何成立？業主大會會議有哪些形式？業主大會議事規則的內容有哪些？ 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 5、哪些事情由業主來共同決定？如何決定？ 下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 通過業主大會決定。第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 6、什么是管理規約、臨時管理規約？ 管理規約：對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。 管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。 臨時管理規約：建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。 物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。 7、業主委員會有哪些職責？ 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責： （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （四）監督管理規約的實施； （五）業主大會賦予的其他職責。 8、建設單位在前期物業管理活動中承擔哪些責任？ （一）建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，并應在物業銷售前向物業買受人明示，予以說明。 （二）住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有資質的物業服務企業。 （三）建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。 （四）建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業服務企業移交竣工總平面圖等資料。 （五）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。 （六）應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。 9、物業管理用房歸誰所有？如何使用？ 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和資料交還給業主委員會。 物業管理用房用于物業管理服務活動和業主委員會的活動。
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