樓市十年起落大輪回 購房者現在“出手”合適嗎？

    購房者該如何應對

    對于購房者來說，一方面不能因為政策利好出臺而盲目樂觀，另一方面在當前的低迷盤整期，也可以對市場多做研究和比較，在其中捕捉購房的機會。為此，購房者可以注意以下幾點：

    一是投資者現在可以關注那些租金回報較高的物業，對于此類物業來說，在此輪調整過程中，雖然也會隨著大勢進行調整，但在市場出現轉機時，此類物業會率先啟動，如能及時出手，肯定會獲得不錯的回報。

    二是專家建議可挑選那些前期價位已經出現回落的物業，楊紅旭表示，如果是購買婚房，可以選擇那些周邊配套已趨于完善，而目前價位與高點相比有不小幅度下調的樓盤。在專家看來，先期對價位做過調整的樓盤，并不等同于“領跌”樓盤，因為每個開發商所面臨的情況并不一樣，因此不能用“打折甩賣”的眼光來看待樓盤促銷活動。

    三是盡量選擇符合普通住宅條件的住宅，因為購買此類住宅在稅費方面會有相應的優惠，如契稅部分減免、印花稅以及交易手續費等有不同程度的減免。所以從這一點來說，就需時刻留意普通住房標準的變化。

    四是用足公積金貸款，目前公積金貸款利率進一步下調，從10月27日起，五年期（含五年）公積金貸款利率從4.32%下調至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年，如果按等額本息計算法來計算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業貸款（7折優惠，利率為5.229%）少還281元。

    五是繼續關注政策面的變化，比如近日有銀行就對符合條件的新增按揭貸款作出調整，在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持。專家表示，在未來一段時間內，可能還有諸多對針對房地產市場的政策出臺，對購房者來說，可能會進一步降低其購房負擔。所以對于投資者來說就要進一步關注政策面的變化，等待相關政策“落地”之后，再通過比較找到對自己最為有利的購房方式。

    六是不要忽視地方性優惠政策。如在上海對于自住住房滿兩年的情形，免繳營業稅和個人所得稅，這相當于總房價的6.55%，如果購買符合此類條件的物業，等于預先給房價打了9.3折。還有一些地方政府對購房實行財政補貼措施，如西安、成都等城市對購房者給予一定的購房補貼。

    最后要提醒大家的是，購房者還需要注意政策的時效性。如“上海十四條”中，對營業稅、個人所得稅、買賣普通住房登記費和手續費，以及公積金貸款最高限額等，其執行期限是從2008年11月1日起至2009年12月31日止，也就是說，買賣住房只有在這段時間內才能享受到政策的優惠。(作者：黃羅維 甄愛軍)