購買“已購公房”注意事項

    答：按照現行規定，標準價房改房可選擇兩種補交費用的方式：

    （1）產權人在按規定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6%計算的價款后，收入全部歸產權人個人所有。買受人在辦理房屋權屬登記手續時按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金或土地收益。

    （2）產權人也可以向房屋所在區、縣國土房管局交易管理部門申請按當年房改成本價的6%補交房價款后，按照房改成本價的有關政策上市出售，即與成本價房改房的交易方式一樣。

    問：按成本價購買、按標準價（優惠價）購買的已購公房，誰更有價格優勢？

    答：按成本價、標準價（優惠價）購買的已購公房，在交易時，營業稅、個稅、契稅、印花稅等都是完全一致的，唯一的稅費不同，體現在補交的土地向出讓金上。按成本價購買的公房，交易時只需補交15.6元×建筑面積（1560元×建筑面積×1%）的土地出讓金，而按標準價（優惠價）購買的公房，交易時需要補交15.6元×建筑面積×6%（1560元×建筑面積×6%）的土地出讓金。所以，按成本價購買的公房，交易時價格更有優勢。例如：一個建筑面積100平方米，價值260萬元的房屋。如果此房是成本價已購公房，交易時的土地出讓金只需交納：15.6元×100=1560元；如果此房是標準價（優惠價）已購公房，交易時需繳納土地出讓金：15.6元×100×6=9360元，后者是前者的6倍。

    問：請給購房者一些簽約前的建議？

    答：首先需了解產權可靠性。確認產權的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣并了解房屋的性質。一定要確認原單位是否同意出讓，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，并了解是否已經按成本價補足分攤費用。其次確認登記的面積、使用期限。產權證上一般標明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補分攤。央產交易時還要注意房產面積是否存在超標情況，如果超標，原業主是否已補交超標款。此外，還要注意原業主夫妻雙方是否帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市。（記者沈靜）