專家律師支招:愛情褪色 聯手房產投資如何分割?

    觀察

    愛情的房子經濟學

    對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會這么瀟灑。

    畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十數年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現實面前,我們無法不低頭。所以當兩個人費盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發現愛情褪色的時候,房子怎么辦是個大難題。

    每一個房子都是一個故事,每一對戀人都想找一個溫暖的小窩,那個地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個人結婚前一塊購置的,也有是其中一方獨立承擔下來的。在熱戀的時候,連命都可以付出,誰又會在乎在物質上誰比誰付出得多一點,但是當一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。

    一般來說,一旦感情出了問題,雙方應盡量調節,如果雙方都可以通情達理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達不成協議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價出讓房產,或者不同意轉讓,那聯名的房產就會成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經濟角度,對雙方都是一種傷害。

    當然,最便利最公平的辦法,就是當兩個年輕人第一次共同面臨房產投資的時候,就對彼此的權利和義務進行協議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。                

    案例2 要房子還是要錢呢?

    孔琳今年30歲,畢業后在廣州一家大型國有企業擔任銷售經理,工作履歷5年,目前正處于事業上升期,收入穩定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現金、銀行存款,并打算幾年后自己創業�？琢账哪昵昂忘S文戀愛,但是相處過程中因為性格上始終難以磨合,現在決定分手,由于雙方財務一直保持獨立,并不存在流動資產的分割問題,難題在于以前戀愛時期雙方共同擁有的房產如何處置。

    2003年底,雙方在廣州購置了一處房產,當時市場價為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負擔了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔一半。房產證上孔琳和黃文分別擁有50%的產權。目前該處房產市場價格已經升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。

    現在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。

    第一,孔琳支付黃文一筆費用后,擁有該處房產的全部產權；第二,將該處房產掛牌出售,孔琳獲取應得的現金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權,但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財務策劃師甄鵬幫她進行了方案選擇。

    方案一:擁有全部產權

    目前雖然廣州房價出現了一些調整,但是目前投資新的房產重置成本依然相當高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補償后,擁有目前住房的全部產權。

    分析師意見:根據計算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產權,需要支付黃文大概36萬元的現金。即使孔琳現在拿出全部金融資產20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財務壓力加大。同時,孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯的升值潛力。

    方案二:拋售房產

    如果拋售房產順利,孔琳可以獲得36萬元的現金。目前,孔琳看中了郊區1套80平方米,單價6000元的二手公寓住宅,加上交易費用,總價約為50萬元。

    分析師意見:如果拋售現房產并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產可以不必拋售,等待未來增值的機會�？紤]到孔琳尚有創業積累的理財目標,結余下來的21萬元現金,既可以用作未來的啟動資金；也可以先購置汽車以擴大社交圈子。

    結論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。

    可處置房產價值:

    市場價格 80萬元

    減去:未償還貸款 4萬元

    減去:房屋交易成本 4萬元　

    剩余 72萬元

    50%產權 36萬元

    住宅總價 50萬元

    減去 三成首付 15萬元

    銀行按揭貸款 35萬元

    二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元

    減去:公司月繳納公積金 2560元

    尚余 330元

    【律師說法】分割財產時對房產所有人更有利

    對于未婚男女分手時房產分割的法律問題,記者采訪了地產業著名律師廣東金粵律師事務所律師張啟軍。

    “在感情甜蜜的時候,看起來房產證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當分手來臨,產生糾葛的時候,房產證就成了最重要的分割依據”,張律師告訴記者,現行法律對于房產所有權的認定,以房產證登記的所有人為準。舉個例子,比如說一套房子,房產證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發生矛盾,男方不認賬的話,對女方是不利的。當然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據,法院會根據實際情況進行分割。但是從大的方面上來看,對房產證上登記的名義所有者更有利。

    如果男女雙方對于房產增值部分的分配產生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權利應歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產生糾紛,權益也較難得到有效保障”。

    張律師告訴記者,據他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協議或者婚前財產公證都不是新鮮事。“不要把感情和金錢混淆在一起,如果在熱戀的時候,財產分得清楚一點,那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會因為金錢的問題導致雪上加霜�！�(記者賈肖明 實習生付海燕)