提前還貸還是再買房？
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1 購房出租（緊急程度：急） 適合買房投資 購房出租的好處：①能夠以租養(yǎng)貸，以最低的投入獲得房產(chǎn)；②享受房價升值帶來的額外利潤；③在創(chuàng)業(yè)之初，李先生可以用以作為新公司辦公地點，節(jié)省公司的日常支出。 購房出租的問題：①最現(xiàn)實的是現(xiàn)在房價漲幅較高，2008年之后的走勢很不明朗，如果房價下跌會降低投資收益率；②對于第一次購房出租的家庭總希望以后將房產(chǎn)收回自用，因此未來租戶對房屋的破壞是其不能下決心的重要因素；③房屋出現(xiàn)停租現(xiàn)象可能帶來經(jīng)濟(jì)損失。 假設(shè)李先生購買房屋需要60萬元，除15萬元首付外，還需要貸款45萬元，按照現(xiàn)行商業(yè)住房貸款5.751%的年利率，還貸30年計算，每月需要還貸大約2630元，按簡單方法計算，在房價不變的情況下，如果2630元能夠由租房收入彌補(bǔ)，那么李先生投資15萬元30年后資金本息合計60萬元，年投資回報率為5%，而且投資回報率會隨著房價和月租房收入的上升而增加，30年貸款到期后續(xù)租可以繼續(xù)提高收益率，也可以將房產(chǎn)收回自用。由此可以得出結(jié)論，如果貸款45萬元，每年租金收入2630×12=31560元，貸款與年租金收入比為45/3.156=14.26﹤15，只要所購房產(chǎn)的貸款與年租金收入比在15倍以內(nèi)，購房出租投資方案收益率能達(dá)到5%左右，方案可行性較強(qiáng)。 2 創(chuàng)業(yè)投資（緊急程度：中） 不急于開公司，投資以保本為主 李先生一家的年儲蓄率非常合理，比較高的家庭收入確保了未來家庭的生活質(zhì)量，但美中不足的是家庭收入因李先生收入的不穩(wěn)定而變化較大，努力保證收入的相對穩(wěn)定是李先生未來的重要工作，投資創(chuàng)業(yè)雖然不能立刻使個人收入穩(wěn)定下來，但是可以減少中間環(huán)節(jié)不必要的費用消耗，提高自己的年收入，再過幾年隨著公司步入正軌，收入和分紅就可以逐步穩(wěn)定下來。由于公司剛成立時的業(yè)務(wù)收入可能仍不穩(wěn)定，建議李先生在攢夠50萬元資金后，不要急于立刻成立新公司，應(yīng)該盡量多積攢一些后續(xù)資金，為公司持續(xù)運作打下良好的基礎(chǔ)，保證公司成立后能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。 同時，建議每年利用15萬元儲蓄進(jìn)行此項投資，爭取利用四年時間完成理財目標(biāo)，本目標(biāo)雖然屬于中期目標(biāo)，但關(guān)系到后續(xù)目標(biāo)（生育子女）的完成效果，因此投資時要以保本為主，投資收益率保證在4%左右即可，主要投資渠道包括國債、人民幣理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，較低的投資收益率可以保證投資資金的相對安全，四年后本息合計為63.7萬元，除50萬元用于公司啟動外，可剩余13.7萬元作為流動資金，保證公司的正常運作或日常開支。 3 生育子女（緊急程度：緩） 5年為最佳時間 由于孩子出生后的一段時間內(nèi)，李太太不能出外工作，家庭收入會銳減，家庭支出也要相應(yīng)增加，需要李先生有其他的收入來源做保障，因此先完成創(chuàng)業(yè)和租房的目標(biāo)，可以增加房租收入和公司股息等穩(wěn)定的收入彌補(bǔ)生育子女產(chǎn)生的資金缺口。完成目標(biāo)的最佳時機(jī)應(yīng)該是5年后，屆時李先生經(jīng)過一年的獨立創(chuàng)業(yè)，公司運作應(yīng)該已經(jīng)能步入正軌，家庭收入逐步穩(wěn)定下來，最關(guān)鍵的是李先生增加的收入可以彌補(bǔ)李太太待產(chǎn)時的收入損失，家庭擁有一定的積蓄，即使家庭支出因孩子的出生而增加也不會陷入窘境。 李先生可以利用5年的時間積攢孩子出生后的第一筆費用，其中前四年每年可用資金為160800-150000=10800元，第五年李先生的公司成立后剩余的13.7萬元資金可用于家庭支出，太太的84000元收入可用于理財目標(biāo)的投資。由于本理財目標(biāo)時間較長，而且最后一期資金比較充裕，因此可以用前期的有限資金投資于增長比較快的理財產(chǎn)品，如基金、黃金投資、外匯投資等，力爭收益達(dá)到10%左右，同時設(shè)定止損線為-10%，如果投資損失達(dá)到10%，立即變更投資產(chǎn)品，保證剩余本金的安全，5年后本息合計最高能達(dá)到14.75萬元，最低為11.45萬元，無論最高還是最低的資金，都足夠彌補(bǔ)太太產(chǎn)后的工資損失和應(yīng)付子女出生的費用。
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