提前還貸還是再買房？
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1 購房出租（緊急程度：急） 適合買房投資 購房出租的好處：①能夠以租養貸，以最低的投入獲得房產；②享受房價升值帶來的額外利潤；③在創業之初，李先生可以用以作為新公司辦公地點，節省公司的日常支出。 購房出租的問題：①最現實的是現在房價漲幅較高，2008年之后的走勢很不明朗，如果房價下跌會降低投資收益率；②對于第一次購房出租的家庭總希望以后將房產收回自用，因此未來租戶對房屋的破壞是其不能下決心的重要因素；③房屋出現停租現象可能帶來經濟損失。 假設李先生購買房屋需要60萬元，除15萬元首付外，還需要貸款45萬元，按照現行商業住房貸款5.751%的年利率，還貸30年計算，每月需要還貸大約2630元，按簡單方法計算，在房價不變的情況下，如果2630元能夠由租房收入彌補，那么李先生投資15萬元30年后資金本息合計60萬元，年投資回報率為5%，而且投資回報率會隨著房價和月租房收入的上升而增加，30年貸款到期后續租可以繼續提高收益率，也可以將房產收回自用。由此可以得出結論，如果貸款45萬元，每年租金收入2630×12=31560元，貸款與年租金收入比為45/3.156=14.26﹤15，只要所購房產的貸款與年租金收入比在15倍以內，購房出租投資方案收益率能達到5%左右，方案可行性較強。 2 創業投資（緊急程度：中） 不急于開公司，投資以保本為主 李先生一家的年儲蓄率非常合理，比較高的家庭收入確保了未來家庭的生活質量，但美中不足的是家庭收入因李先生收入的不穩定而變化較大，努力保證收入的相對穩定是李先生未來的重要工作，投資創業雖然不能立刻使個人收入穩定下來，但是可以減少中間環節不必要的費用消耗，提高自己的年收入，再過幾年隨著公司步入正軌，收入和分紅就可以逐步穩定下來。由于公司剛成立時的業務收入可能仍不穩定，建議李先生在攢夠50萬元資金后，不要急于立刻成立新公司，應該盡量多積攢一些后續資金，為公司持續運作打下良好的基礎，保證公司成立后能夠健康平穩的發展。 同時，建議每年利用15萬元儲蓄進行此項投資，爭取利用四年時間完成理財目標，本目標雖然屬于中期目標，但關系到后續目標（生育子女）的完成效果，因此投資時要以保本為主，投資收益率保證在4%左右即可，主要投資渠道包括國債、人民幣理財產品和信托產品，較低的投資收益率可以保證投資資金的相對安全，四年后本息合計為63.7萬元，除50萬元用于公司啟動外，可剩余13.7萬元作為流動資金，保證公司的正常運作或日常開支。 3 生育子女（緊急程度：緩） 5年為最佳時間 由于孩子出生后的一段時間內，李太太不能出外工作，家庭收入會銳減，家庭支出也要相應增加，需要李先生有其他的收入來源做保障，因此先完成創業和租房的目標，可以增加房租收入和公司股息等穩定的收入彌補生育子女產生的資金缺口。完成目標的最佳時機應該是5年后，屆時李先生經過一年的獨立創業，公司運作應該已經能步入正軌，家庭收入逐步穩定下來，最關鍵的是李先生增加的收入可以彌補李太太待產時的收入損失，家庭擁有一定的積蓄，即使家庭支出因孩子的出生而增加也不會陷入窘境。 李先生可以利用5年的時間積攢孩子出生后的第一筆費用，其中前四年每年可用資金為160800-150000=10800元，第五年李先生的公司成立后剩余的13.7萬元資金可用于家庭支出，太太的84000元收入可用于理財目標的投資。由于本理財目標時間較長，而且最后一期資金比較充裕，因此可以用前期的有限資金投資于增長比較快的理財產品，如基金、黃金投資、外匯投資等，力爭收益達到10%左右，同時設定止損線為-10%，如果投資損失達到10%，立即變更投資產品，保證剩余本金的安全，5年后本息合計最高能達到14.75萬元，最低為11.45萬元，無論最高還是最低的資金，都足夠彌補太太產后的工資損失和應付子女出生的費用。
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