住宅電梯漸入“高齡” 養(yǎng)護(hù)難題亟待重視

市政協(xié)委員 李正茂

　　電梯是群眾使用最頻繁的特種設(shè)備，事關(guān)“出門第一步、回家最后一程”。2024年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的文件提出，“住宅老舊電梯更新”是推進(jìn)建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新的重點(diǎn)任務(wù)之一。截至2024年8月底，我市登記使用住宅電梯5864臺(tái)，每年增幅約6%左右。未來三年內(nèi)，使用10年以上住宅電梯數(shù)量預(yù)計(jì)將達(dá)到2300臺(tái)，占在用住宅電梯的40%以上，電梯老齡化趨勢(shì)日漸凸顯。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊電梯更新難度較大，住宅小區(qū)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)常常難以落實(shí)到位。主要表現(xiàn)在：

　　一是業(yè)主文明乘梯意識(shí)淡薄。根據(jù)已安裝物聯(lián)智控裝置的近500臺(tái)住宅電梯數(shù)據(jù)分析，從2023年11月至2024年8月，已監(jiān)測(cè)到用梯不文明行為共123558條。住宅電梯使用過程中暴力使用、強(qiáng)制開門、超負(fù)荷運(yùn)行、違法建設(shè)等行為屢見不鮮，極易導(dǎo)致常耗零部件加速磨損、安全裝置破壞失效、機(jī)械結(jié)構(gòu)人為損傷等問題發(fā)生；電梯出現(xiàn)故障后，需動(dòng)用專項(xiàng)維修資金實(shí)施修理，業(yè)主往往又會(huì)出現(xiàn)意見分歧，導(dǎo)致修理資金無法保障，電梯長(zhǎng)期“帶病”運(yùn)行。甚至有個(gè)別業(yè)主將電梯作為發(fā)泄情緒的對(duì)象，暴力損壞電梯部件和箱體，嚴(yán)重縮短電梯壽命。二是使用單位不重視維保工作。全市住宅電梯分布在201個(gè)住宅小區(qū)，登記在144個(gè)使用單位名下，大多為物業(yè)公司。從調(diào)研情況看，部分物業(yè)公司雖委托維保單位進(jìn)行日常維保工作，但疏于對(duì)被委托單位的監(jiān)督；部分物業(yè)公司為節(jié)省其物業(yè)費(fèi)開支，對(duì)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)支出的一般修理項(xiàng)目不維修，故意拖延造成大故障或檢驗(yàn)不合格，再動(dòng)用業(yè)主的專項(xiàng)維修資金進(jìn)行修理；部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳困難，物業(yè)公司無資金進(jìn)行有效的電梯管護(hù)，電梯基本處于無人保養(yǎng)狀態(tài)。三是惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致維保質(zhì)量下降。部分維保單位通過減少維保人員、采取維保人員“走保”或減少一般易耗材料的更換等方式節(jié)約成本，以壓低價(jià)格爭(zhēng)取訂單，惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。部分電梯廠家限制非本廠指定的單位實(shí)施維保，通過電梯主板設(shè)置密碼，導(dǎo)致其他維保單位無法調(diào)取電梯運(yùn)行情況參數(shù)、有針對(duì)性地解決電梯故障，維保質(zhì)量無法保障。四是建筑因素造成電梯故障。部分老舊住宅電梯的機(jī)房、井道、底坑等由于建筑設(shè)計(jì)存在缺陷，防水措施不到位，排水通道不暢，造成滲水、漏水，電梯部件長(zhǎng)期暴露在潮濕環(huán)境中，極易引發(fā)故障，而且該類問題在房屋交付后極難得到妥善解決。部分小區(qū)配套設(shè)施不足，不能保障電梯安全運(yùn)行，如電梯機(jī)房空調(diào)設(shè)施年久失效，電梯主機(jī)、控制柜等長(zhǎng)時(shí)間高溫運(yùn)行，導(dǎo)致電梯故障率激增，顯著縮短使用壽命。針對(duì)以上問題，提出以下建議：

　　1.規(guī)范電梯承接查驗(yàn)與裝修階段管理。以“人防+技防”強(qiáng)化電梯管理使用，重點(diǎn)規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)全周期檔案管理，并將有關(guān)查驗(yàn)情況向業(yè)主公開；尤其在業(yè)主房屋裝修階段，更要加強(qiáng)對(duì)電梯使用情況的巡檢，防止出現(xiàn)電梯超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)以及暴力使用等情況，督促維保單位按規(guī)定提供維修保養(yǎng)服務(wù)；充分利用高品質(zhì)住宅、智能建筑等政策要求，加強(qiáng)對(duì)電梯安全使用全過程管理。建立使用單位（物業(yè)）撤場(chǎng)前完好移交管理機(jī)制，對(duì)未履行撤場(chǎng)交接的單位納入征信黑名單管理，避免出現(xiàn)撤場(chǎng)不移交電梯檔案資料、有隱患不整改等現(xiàn)象。

　　2.強(qiáng)化電梯使用和維保環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。保障電梯安全運(yùn)行需要業(yè)主、物業(yè)、維保三方形成良性的互動(dòng)關(guān)系，強(qiáng)化使用管理責(zé)任落實(shí)，規(guī)范維護(hù)保養(yǎng)行為。建議住建部門將電梯的安全管理作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的核心內(nèi)容，持續(xù)督促物業(yè)服務(wù)單位履行電梯使用安全主體責(zé)任，研究有關(guān)電梯使用費(fèi)收繳、支用的有效制度，保障業(yè)主權(quán)益，平衡市場(chǎng)關(guān)系。市場(chǎng)監(jiān)管部門加大對(duì)維保、檢測(cè)單位的執(zhí)法檢查，通過信息化技術(shù)，對(duì)電梯維保、檢測(cè)過程實(shí)施全時(shí)段智能化監(jiān)管，杜絕虛假維保行為發(fā)生。公安機(jī)關(guān)加大惡意暴力用梯、破壞電梯安全設(shè)施等行為的打擊力度。同時(shí)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自律作用，探索由協(xié)會(huì)組織公布電梯運(yùn)行費(fèi)、維保費(fèi)、維修費(fèi)等指導(dǎo)性價(jià)格目錄，避免出現(xiàn)降質(zhì)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等惡性循環(huán)現(xiàn)象發(fā)生。

　　3.推動(dòng)電梯管護(hù)綜合保險(xiǎn)新模式改革。傳統(tǒng)模式下，物業(yè)公司服務(wù)合同之外的事項(xiàng)都要經(jīng)過業(yè)主溝通、投票表決，一個(gè)小區(qū)為了電梯的事情，一年可能需要投票很多次，實(shí)現(xiàn)起來比較困難。建議從安置性住房、保障性住房著手，探索住宅電梯“保險(xiǎn)+服務(wù)”新型管護(hù)模式改革，引導(dǎo)業(yè)主通過購買電梯綜合管護(hù)責(zé)任保險(xiǎn)，將電梯使用管理權(quán)委托保險(xiǎn)公司履行，由保險(xiǎn)公司組織對(duì)電梯管理和日常維保的全過程監(jiān)督，電梯故障后修理由保險(xiǎn)公司依照保險(xiǎn)合同履行賠付，提高日常電梯管理與維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量，降低專項(xiàng)維修資金使用率。

　　4.培育人人踐行安全文明乘梯新風(fēng)尚。組織使用單位開展電梯相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步增強(qiáng)主體責(zé)任意識(shí)和應(yīng)急處置能力；組織維保單位學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)章制度，進(jìn)一步提升電梯事故隱患排查、定期檢查和維護(hù)能力；強(qiáng)化監(jiān)察隊(duì)伍法治意識(shí)，加強(qiáng)電梯等特種設(shè)備重大事故隱患判定、檢查指引等學(xué)習(xí)，全面提升監(jiān)管人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和監(jiān)管能力；經(jīng)常性在社區(qū)、學(xué)校、商場(chǎng)等公共場(chǎng)所開展電梯安全知識(shí)宣講和應(yīng)急演練，讓安全知識(shí)進(jìn)家庭、入人心，形成人人文明乘梯、事故及時(shí)處理的安全氛圍。