物業(yè)管理：新小區(qū)打牢基礎(chǔ) 規(guī)范運(yùn)作 齊抓共管

    新建小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理，相對(duì)于老小區(qū)來說要容易得多。但是，不把握好小區(qū)交接驗(yàn)收過程中的節(jié)點(diǎn)管理，明晰相關(guān)單位各自的職能，新小區(qū)將和老小區(qū)一樣出現(xiàn)物業(yè)管理的難題。反思物業(yè)管理請(qǐng)看下篇：《新小區(qū)打牢基礎(chǔ)、規(guī)范運(yùn)作、齊抓共管》。

    11月24日上午，記者在永大麗景園物業(yè)管理處碰上了前來找物業(yè)對(duì)接的業(yè)主孫文建，她家樓頂?shù)墓�共天窗已�?jīng)漏雨很長(zhǎng)時(shí)間了，一直修理不好。孫文建認(rèn)為責(zé)任在物業(yè)管理身上，一定要物業(yè)管理給她一個(gè)說法。

    對(duì)此，永大麗景園物業(yè)管理單位也是有苦說不出。他們已經(jīng)多次和開發(fā)商聯(lián)系，但是一個(gè)逼一個(gè)拖，讓他們也無奈。

    像這樣的矛盾，記者在永大麗景園采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)了不少：語音門鈴不響、屋頂漏水，公共設(shè)施損壞，開發(fā)商沒移交，物業(yè)也管不了；此外，小區(qū)路道上亂停車，違章開門現(xiàn)象開始出現(xiàn)。記者看到，盡管小區(qū)物管和城管聯(lián)系，但是沒有結(jié)果。一些矛盾糾紛物業(yè)希望得到街道社區(qū)的幫助，但因?yàn)殚_發(fā)商沒有交納行政移交費(fèi)，社區(qū)也不愿意過問。

    五里墩社區(qū)黨支部副書記戴營(yíng)生介紹：“為他們業(yè)主服務(wù)、創(chuàng)建，所有的一切都要用錢。政府又沒有錢向下?lián)埽�開發(fā)商又沒錢給我們，往今后這一塊怎么管理，沒辦法。”

    在這里，錢和管理結(jié)合得如此緊密。似乎有了錢就管理好了嗎？也不見得。缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)、有效的秩序和明確的分工，扯皮現(xiàn)象仍將不斷。但是沒有錢，基礎(chǔ)管理難以維持。

    日前，永大花園各小區(qū)門口貼出了醒目的律師函：小區(qū)物業(yè)管理公司已經(jīng)委托律師對(duì)那些欠交和不交費(fèi)的業(yè)主提起了訴訟。還有比這樣更糟糕的事情，開發(fā)不久的龍河灣小區(qū)，曾經(jīng)是我市環(huán)境最美的小區(qū)之一，記者現(xiàn)在看到的卻是雜草從生，違章建設(shè)抬頭。因?yàn)槭召M(fèi)率不足40%，小區(qū)物業(yè)管理單位已經(jīng)開始撤出。

    是管理好了再有錢，還是先有錢再管理好，兩者之間互為因果，職能明晰是基礎(chǔ)、是前提。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)：大多數(shù)新建小區(qū)街道沒有指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉出業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行物業(yè)監(jiān)管和協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛。開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理以及街道社區(qū)和各行政部門之間缺乏有效溝通，導(dǎo)致新小區(qū)的物業(yè)管理問題不斷。為此，今年3月，市建設(shè)局、泰興鎮(zhèn)聯(lián)合出臺(tái)了《泰興城區(qū)住宅小區(qū)管理考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，明確了各自職能，設(shè)立新的考核獎(jiǎng)懲規(guī)定，新小區(qū)物管有望步入規(guī)范發(fā)展的軌道。

    【專家看物業(yè)】：前期的物業(yè)管理，大部分是由開發(fā)企業(yè)指定或者委托一個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行，當(dāng)有2/3的房產(chǎn)業(yè)主入住以后，街道、社區(qū)應(yīng)該幫助、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督物業(yè)管理或者重新選聘物業(yè)公司。開發(fā)商應(yīng)該移交相關(guān)公共設(shè)施資料，并承擔(dān)保修期內(nèi)的公共設(shè)施維修。街道、社區(qū)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接手小區(qū)行政管理，并幫助物管企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)處理小區(qū)內(nèi)部事務(wù)，同時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行考核。

    小區(qū)是城市的基本組成部分，物業(yè)管理企業(yè)只是小區(qū)聘請(qǐng)的服務(wù)性保姆，不是小區(qū)的行政執(zhí)法者，不是游離于政府管理之外的“世外桃源”。