四招化解購房糾紛 看“五證“合同應詳細約定

　　一、房產證造假咋識別?

　　購房者一般都知道買房時要看“五證”,但卻忽略其內容或無法判斷其真實性。購房者要謹防開發商和銷售商用異地或其他合作開發商的手續賣房。比如,兩家單位合作建房,其中沒有銷售手續的一方順勢借用與其合作的另一方開發商的手續出售自己的房屋。

　　支招:購房者對證書的內容應注意以下幾個方面:所購商品房是否在《商品房預(銷)售許可證》允許銷售的范圍內,要具體到樓號。《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”,而不是“劃撥”。所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標明的土地上所建。所購房屋是否在《建設用地規劃許可證》中所載明可以開發的房屋。

　　二、交房延期怎么維權?

　　開發商在出售期房的廣告中,常常承諾房屋的入住時間。一旦發生開發商不能按期交房時,購房者維權特別難,因為開發商特別會鉆合同漏洞。

　　支招:購房者在購房合同中對開發商交房期限要詳細約定:開發商應于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。如屆時開發商無法交房,購房者應給開發商一定的寬限期,允許開發商在該寬限期內交房。但開發商要承擔違約責任,違約金按購房者已交付的購房款從合同規定的交房期限到實際交房日期所發生的利息計算。

　　如寬限期滿,開發商仍不能交房,購房者有權解除合同,并有權要求開發商返還購房款及所有利息,并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算,但一般不能超過所交房款的20%。

　　三、面積存爭議咋解決?

　　在房屋買賣中,購房者經常就實際房屋面積與合同書中規定的面積之間的誤差與開發商發生糾紛。購房者簽訂合同時一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。

　　支招:關于面積誤差問題,買賣雙方在訂立合同時應該約定實測面積與暫測面積存在一定范圍(如3%)內的誤差,不視為賣方違約,但雙方應按實測面積和合同約定的單價重新結算,多退少補；若實測面積與暫測面積的誤差超過一定范圍(如3%)應視為賣方違約,賣方應承擔違約責任。

　　四、不滿意物業怎么辦?

　　物業管理是購房者長期面臨的一個問題,購房者在完成購房手續后入住前,要與物業管理公司簽訂管理公約,接受物業管理公司的管理,并享受管理公司提供的各項服務。

　　支招:在簽訂管理公約時,購房者一定要明確雙方的權利和義務。購房者是合同的一方,完全有權利修改管理公約的有關條款,并且有權利保留和選聘新的物業管理公司的權利。

　　購房者應保留對物業管理公司的選擇權。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業管理公司,但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權利,以使損失減小到最小程度。