置業(yè)理財：畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)購房先緩緩

　　【個案資料】

　　小杜今年23歲，去年剛畢業(yè)，在一家公司擔任銷售。每月基本工資2500元，每個季度根據(jù)業(yè)績領(lǐng)取獎金5000-7000元。目前是單身，每月的開支主要是房租1000元(合租)、餐費500元、交通200元等。另外偶爾會和朋友逛街吃飯買衣服，所以每個月基本月光。

　　不過，小杜向父母借了10000元，和幾個同學(xué)合伙開家小飾品店，每月收入數(shù)百到數(shù)千元不等。

　　【理財目標】

　　1、打算兩年內(nèi)買輛小車，方便跑業(yè)務(wù)和生意。

　　2、想通過理財有所積累，拓展自己的小店。

　　3、父母能“贊助”40萬元，是用來首付房子還是用來創(chuàng)業(yè)，還是兩者兼顧？

　　【財務(wù)狀況分析】

　　我們通常通過人的生涯規(guī)劃去制定一生的理財規(guī)劃，小杜正處于生涯規(guī)劃的起點。不同的人生階段，理財目標是不同的，有了清晰明確的理財目標，才能夠把理財規(guī)劃做好。小杜今年23歲，剛剛畢業(yè)，處于生涯的探索期，事業(yè)上還有很大提升或選擇的空間，仍然以父母家庭為生活重心，剛剛開始獲得收入，需要開始點滴積累，提高收入。

　　經(jīng)總結(jié)小杜有如下具體的理財目標：管理現(xiàn)金流；發(fā)展事業(yè)(其中包括購車和事業(yè)進一步投資)；租房和購房的選擇。

　　招商銀行北京亞運村支行貴賓理財經(jīng)理 劉永晨(CFP持證人)

　　step1

　　減少選擇性支出積累資本

　　小杜是個月光族，首選應(yīng)該考慮合理規(guī)劃自己的現(xiàn)金流。最有效的方法是強制儲蓄，強制儲蓄的金融產(chǎn)品很多：在保險上可選擇期繳意外險、壽險，以父母為受益人；在投資工具上可選擇基金定投。從現(xiàn)在開始每月存錢，強制儲蓄，為日后各種目標積累資金。

　　那么每月存多少錢合適呢？這就需要結(jié)合小杜的“義務(wù)性支出與選擇性支出”進行分析。義務(wù)性支出是指：家庭理財方面最應(yīng)優(yōu)先滿足的現(xiàn)金流，主要包含三項：日常生活基本開銷；已有負債的本利攤還支出；已有保險的續(xù)期保費支出。

　　對于小杜來說，目前義務(wù)性支出主要為日常生活基本開銷：每月1700元。收入高于義務(wù)性支出的部分就是選擇性支出，小杜可以減少一些選擇性支出，省下來的資金用于儲蓄，小杜選擇性支出每月差不多有2500元到3500元，可以保留一些給個人帶來的效用較高的支出，其他用于儲蓄。

　　step2

　　每月攢2000元實現(xiàn)買車夢

　　小杜希望兩年內(nèi)買個小車。這里假設(shè)2年后購車價格10萬元。投資回報率年化6%，那么小杜需要每月攢3912元用于購車儲蓄。在兩年內(nèi)小杜收入水平?jīng)]有變化的前提下，實現(xiàn)起來較困難。小杜可以選擇降低購車價格，或延后購車時間的方式實現(xiàn)目標。

　　方案一：降低購車價格

　　若小杜2年后把購車價格降低到5萬元(如買個二手車)，在同樣的投資回報率下，每月攢1956元用于購車儲蓄，就可實現(xiàn)目標。

　　方案二：延后購車時間

　　若小杜可以把購車時間延到4年后，10萬元的車，在同樣的投資回報率下，每月攢1839元用于購車儲蓄，就可實現(xiàn)目標。

　　step3

　　三個層次考慮租房OR購房

　　小杜現(xiàn)在租房居住，考慮通過父母的一些幫助購置一套住房，同時又有些拿不定主意。猶豫的原因可能主要有兩個方面，一是對未來房屋價格走勢的不確定，擔心購房后房價發(fā)生下跌；另外一方面感覺首付40萬元資金如果用于創(chuàng)業(yè)的話，資金回報率會高于房產(chǎn)投資。小杜可以從三個層次去考慮這個決策：

　　一，目前房價大幅上漲的可能性不大，小杜可以估算一下投資事業(yè)的回報，比較房產(chǎn)投資與其他投資工具的內(nèi)部報酬率。

　　二，購房的可行性分析：通過小杜目前首付金額和月收入情況，可以估算出小杜購房的總價。

　　一套房首付比例不得低于房屋總價的三成，父母給小杜贊助的首付款40萬元，按此計算，小杜最多購房總價為133萬元。同時現(xiàn)在各家商業(yè)銀行基本要求借款人月收入金額要覆蓋貸款月供金額的一倍。小杜現(xiàn)在每月收入平均4500元，最高可承受月供2250元。假設(shè)小杜貸款30年還清，貸款利率按6.345%(首套基準下浮10%)計算，小杜可向銀行申請商業(yè)貸款36萬元(按等額換款方式計算)。按此計算小杜最多購房總價為76萬元。綜上，小杜最高可購買房屋總價為76萬元的房子。

　　三，對比目前租房與購房對自己的效用。

　　租房的優(yōu)點有：能夠應(yīng)對家庭收入的變化，使資金較自由，可尋找更有利的運用渠道；有較大的遷徙自由度，方便應(yīng)對工作地點的變化與事業(yè)的開拓發(fā)展；稅負較輕，不用考慮房價下跌風(fēng)險。缺點是存在非自愿搬離的風(fēng)險，房租可能增加。

　　購房的優(yōu)點有：可以提高居住質(zhì)量，滿足擁有自宅的心理效用；同時提供居住效用與資本增值的機會。缺點是缺乏流動性：變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。存在房屋市場價格整體下跌的系統(tǒng)風(fēng)險與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。

　　現(xiàn)階段購房有可能會影響購車、創(chuàng)業(yè)等其他理財目標。筆者認為結(jié)合目前房地產(chǎn)市場和小杜現(xiàn)階段情況來看，選擇租房，同時把父母贊助資金用于創(chuàng)業(yè)或理財更合適。