專家支招：二手房市場該如何維權？

　　現實中，二手房性質的不同、買賣雙方心理的差異及不規范中介的參與，給二手房交易帶來了諸多隱患。本期我們為您篩選了四個典型案例，逐一進行解讀，助您在購房與租房過程中更好地維護自身權益。

　　警惕“包過戶”字眼

　　去年10月，廖先生在報紙上看到一則150萬元包過戶的房源廣告。廖先生估算這處不滿5年的次新房的稅費等成本應達十幾萬，確實覺得該價位很實惠，便很快與中介公司簽訂了購房合同。在辦理過戶手續過程中，廖先生了解到該房產系某單位集資建房，產權證尚在辦理中，交易時過戶是通過內部改檔完成，相關費用僅兩萬余元。廖先生要求中介方退還多收的費用，中介卻指出合同中已明確約定包過戶，拒不承擔退費要求。

　　專家支招：購房者應事先了解清楚房屋的性質，并且一定要同業主見面簽訂《房屋買賣合同》，以避免中介公司從中通過文字游戲獲取差價。

　　質量問題可索賠

　　朱女士去年年初通過中介購買了一處位于頂層的二手房。購房過程中，朱女士對房屋的水、暖、電等問題都進行了仔細的查驗。由于冬季沒有雨水，朱女士口頭向賣方詢問了漏雨問題，賣方表示從不漏雨，隨后朱女士付清了全部款項。然而入住后朱女士發現，即使只下了小雨，臥室和衛生間的墻角也有滲水的現象，但此時距離房屋過戶已有5個月的時間。朱女士要求原房主賠償損失或退房，而賣方表示房屋過戶后自己已經和房屋脫離關系，需朱女士風險自擔。

　　專家支招：按照相關法律法規，買賣合同中的出賣人應對其出賣物品的質量承擔保證責任。對于朱女士如何維權的問題，若買房前原房主已經知情并惡意隱瞞，朱女士可以要求補償；如果房齡較新，處于開發商的保質期內，朱女士還可以以房屋所有人的身份，向開發商主張保修責任或賠償責任。

　　“陰陽合同”得不償失

　　春節前，關小姐看中一套面積約120平方米的三室戶型，售價155萬元，沒過5年。為了盡快達成交易，賣家建議雙方采用“陰陽合同”的方式，將遞件過戶合同中的房款降為105萬元，從而減輕關小姐的交易成本。辦理過戶手續時，由于成交價過低，房管局仍按評估價155萬元依法征收稅費。這樣一來，需支付稅費總額比關小姐的預期多出4萬多元。關小姐提出多出部分由賣家承擔，而賣家則表示合同約定由買家承擔，如果買家反悔，還需要扣除定金作為補償。

　　專家支招：房地產交易中心會有專門的房屋評估價計算方法，想通過報低成交價來少繳稅往往行不通。“陰陽合同”對于買賣雙方都有風險。建議雙方在房款的協商方面多進行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔了不必要的風險。

　　租房時警惕“二房東”

　　去年7月，剛剛畢業的小劉找到了一份待遇不錯的工作。由于到崗時間緊迫，小劉匆匆忙忙通過租房網站聯系了位于單位附近的一套一居室。首次租房缺乏警惕性的小劉，沒有對出租人的房屋所有權證明進行核實，就和發布信息者簽訂了一份簡單的租賃合同，并交了3個月租金和1個月押金。入住一個月后，該房屋的真實房主上門索要房租，這時小劉才知道原來與他簽訂合同的人竟是“二房東”。由于在簽訂合同時小劉沒有進行出租人的證件核查，在交了租金和押金后也沒有索要收條，導致無法找回所有的經濟損失。

　　專家支招：在選定房源、準備簽約時，第一件事就是要確認房屋產權是否清晰及房東本人真實身份證明等是否齊全。另外在繳納租金和押金時，一定要記得索取收據。尤其首次繳納租金時，房東一般會多收1個月的房租作為押金，退房時可憑收據退還。

　　選擇品牌中介杜絕兩類虛假

　　當前二手房交易中的虛假房源已經成為了所謂的行業潛規則，它對市場交易的多個方面產生了巨大影響。鏈家地產市場部經理李曉煒表示，當前市場中虛假房源主要有：一價格虛假，其虛假型式又可分為低價吸客房及高價拉價房。二是房源虛假，不少業者為了吸引客戶上門，憑空制造出業主根本無意出售或根本不存在的房源并在各種渠道散布。這種做法不僅造成購房人浪費時間，也容易造成購房人對價格產生誤判，甚至托高房價。李曉煒建議購房者要選擇正規的、品牌信得過的經紀公司以及專業的經紀人，簽定購房合同時務必要仔細核對每條款項，切實將購房風險降至最低。