房價(jià)逐漸回歸理性 2012年“抄底”買房全攻略
房地產(chǎn)調(diào)控一年半年以來，效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，樓市成交量持續(xù)低迷。除了成交量的萎縮，隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，開發(fā)商還將面臨更加艱難的融資困境，而在后有保障房的追兵下，房地產(chǎn)開發(fā)商承受的壓力勢必會(huì)進(jìn)一步加大。不管開發(fā)商愿意與否，整體而言房價(jià)進(jìn)入下行通道已經(jīng)是大勢所趨，那么，在房價(jià)回歸理性的過程中，哪些房子會(huì)率先降價(jià)呢？ 一、地王身邊的成品房 原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評(píng)估，以新價(jià)房換價(jià)來獲得更高的售價(jià)； 原因之二，地王旁邊的房子會(huì)因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)，重新定位，帶動(dòng)豪宅類似的檔次提升，但實(shí)質(zhì)并沒有提升，價(jià)格反而上去了； 原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后，成品房裝修標(biāo)準(zhǔn)水漲船高，其中裝修成本部分最易貶值； 原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來規(guī)劃發(fā)展有關(guān)聯(lián)，開發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的中心或交通要地，前景與錢景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會(huì)將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉(zhuǎn)化為漲價(jià)基因，從而將未來透支到房價(jià)中； 原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計(jì)價(jià)。 二、軌道旁邊的公寓房 與地王身邊的原因之四有關(guān)，軌道交通是城市化過程中帶動(dòng)房價(jià)上漲的主要誘因但不是主因，是開發(fā)商將未來進(jìn)行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者身上的結(jié)果。 為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高檔商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢？主要是因?yàn)檐壍酪蛩貛?dòng)房價(jià)上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發(fā)，而公寓形式集中為一些有實(shí)力的大開發(fā)商所為，建筑細(xì)部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來出售價(jià)提高，實(shí)際這些提升房價(jià)的因素在房價(jià)普跌環(huán)境下，品質(zhì)與細(xì)部差異被剝離，剩余的就是地段價(jià)值，而軌道交通能否提升地段價(jià)值還依賴于未來一段時(shí)期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進(jìn)，未知數(shù)比較多，故貶損容易。 三、高房價(jià)時(shí)期的高層塔樓 早期的商品房現(xiàn)在看來都是精品，因?yàn)樗麄冊(cè)诿芏取⒏叨取⒏采w率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高檔商品房指標(biāo)類似甚至超過。 產(chǎn)生于高房價(jià)時(shí)期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。 而在房價(jià)劇漲時(shí)期，房子的投資功能被無限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與升值相關(guān)的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房價(jià)普跌時(shí)期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價(jià)格因素等不利方面，從而導(dǎo)致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對(duì)性貶值。 四、投資性公寓 這是指違規(guī)銷售的一類產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，基于高房價(jià)，開發(fā)商對(duì)這類產(chǎn)品均開出了較豐厚的回報(bào)，用以帶動(dòng)房子銷售。現(xiàn)在看來，投資人是賺了，開發(fā)商是賺了，但有一個(gè)基本前提，就是房價(jià)會(huì)隨著地價(jià)上漲或地段而升值，一旦出現(xiàn)普跌的情形，投資回報(bào)從哪兒來？ 商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費(fèi)用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實(shí)回報(bào)的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當(dāng)大。 五、一線城市郊區(qū)房領(lǐng)“跌” 既然是回歸理性，那些價(jià)格和價(jià)值嚴(yán)重背離的樓盤勢必會(huì)最先遭到糾正，一線城市郊區(qū)房正是其中最明顯的代表。 六、二手房大戶型先“摔” 與實(shí)力雄厚的開發(fā)商相比，二手房房主顯得力量單薄得多，因而對(duì)樓市調(diào)控也顯得尤為敏感。相比之下，開發(fā)商更有條件“死扛硬撐”，況且還可以采取各種措施促進(jìn)銷售，而一旦不堪重負(fù)，二手房只有降價(jià)一條路可走，價(jià)格因此容易松動(dòng)。 二手房中的大戶型房會(huì)率先降價(jià)，在歷次房產(chǎn)調(diào)控中大戶型受的影響都很大。有能力購置大戶型的置業(yè)者一般都是改善型需求，而在此次樓市調(diào)控中，改善型需求倍受打擊。 樓市依然在博弈，然而一旦降價(jià)潮水真正澎湃而來，優(yōu)勝劣汰的鐵律下，估計(jì)會(huì)沿著從一線城市到二三線城市，郊區(qū)到中心區(qū)，二手房到新房，大戶型到中小戶型的路線蔓延。 剛需置業(yè)建議抄底團(tuán)購手冊(cè) 1、買品牌房有質(zhì)量保證 在目前調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，要是價(jià)格相差不大的話，買品牌房企更有產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)保證。 2、軌交沿線物業(yè)成長性高 可選擇站點(diǎn)遠(yuǎn)端附近的樓盤，價(jià)格更低，但出行成本影響不大。 3、年輕人買配套完善的小戶型 年輕人可選擇購置位于核心地段配套相對(duì)完善的中小戶型，這樣可以節(jié)約交通成本和時(shí)間成本。 4、考慮戶型的實(shí)用性 戶型方正實(shí)用，設(shè)計(jì)合理，可減少浪費(fèi)空間，性價(jià)比更高。 |