2012何時購房？如何Hold住錢袋子？
導讀：中央定調今年堅持房地產調控不動搖，今年何時買房比較合適？存款準備金率下調帶來降息預期，提前還貸劃算不？如果降息，市民理財是選擇存款還是投資？
再過4個月，樓市調控即將滿2年，眼下，樓市正順著調控的方向發展。記者 龍在全 攝 理財支招 中央定調今年堅持房地產調控不動搖，今年何時買房比較合適？存款準備金率下調帶來降息預期，提前還貸劃算不？如果降息，市民理財是選擇存款還是投資？ 在2012年開年之際，本報記者通過采訪開發商、銀行家、專家，為你提供關于樓市和理財產品的相關信息，希望能為你的投資計劃起到一些參考作用，助你在新的一年成功Hold住錢袋子。 何時買房 上半年時機或較成熟 再過4個月，樓市調控即將滿2年，眼下，樓市正順著調控的方向發展。全國大部分城市的房價穩中有降。國家統計局的數據顯示，去年11月份全國70個大中城市中有49個城市的房價下降。與此同時，市場觀望情緒濃厚，開發商庫存壓力增加，資金鏈進一步繃緊。今年，該不該出手買房？這一問題正折磨著眾多潛在的購房者。 調控效果進一步顯現 元旦假期，重慶陰雨綿綿。家住渝中區七星崗的汪成兵每天下午的功課是上網看樓市消息。“不僅要看市內的消息，也看全國的消息。”汪成兵昨日告訴記者，工作6年的他，剛結婚，準備要孩子，“我想換一套較大的房子，至少要兩室兩廳，套內面積80平方米以上。” “我搜集到的資料表明，越來越多的城市加入到降價大軍中。”汪成兵說，房價很可能還會降，所以他準備再等等。“到底等到什么時候，我也不知道。” 開發商程雷（化名）面對記者，拋出的第一句話就是“我現在成了‘亞歷山大帝’（網絡用語，形容壓力比山還大）”。程雷說，自己賬面上的現金只夠維持到今年3月底，公司現在不得不以30%的回報率和一家房屋基金談入股事宜。 中國指數研究院西南分院研究副總監吳曉桃認為，預計2012年上半年，由于調控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調也難以很快緩解房地產業資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行。 房價不會驟然反彈 “隨著一些外部因素的變化，今年下半年樓市可能會逐漸趨好。”吳曉桃說，2011年11月底，央行近三年來首次下調存準率，預計貨幣政策將在2012年繼續微調，其微調力度和節奏將是影響2012年房地產市場走勢的關鍵。 重慶工商大學校長楊繼瑞在接受記者采訪時表示，前不久召開的中央經濟工作會議強調，今年房價合理回落，但要滿足剛需的首次置業。對此，各個地方對于首套房可能會出現政策微調，比如信貸政策有針對性的放松，這將刺激剛需入市，有助于增加樓市成交量。這一點，在近期住建部召開的會議上也有所體現，住建部同時也提出“加快中低價位、中小套型普通商品房建設，支持居民合理購房需求，優先保證首次購房貸款需求”。“但是，今年中央調控的主基調不會變，信貸政策抑制樓市投機需求的力度不會放松。”楊繼瑞說，所以即便是樓市趨好，也是有限度的成交量上升，價格并不會驟然反彈。 剛需購房迎來時間窗口 該什么時候下手買房？當記者把汪成兵的問題拋給楊繼瑞時，他回答說，抄底只對投資購房來說有意義，真正有住房需求的人，價格只是其中一個因素，還有交通、地段和生活配套等方面的考慮，相對來說，今年上半年的時機較為成熟。 影響購房時機的，還有一些外部經濟環境因素，特別是影響貨幣政策的外部因素。重慶經濟研究院院長易小光說，2011年，歐洲和美國的主權債務危機，導致世界經濟發展速度放緩，消費需求減速，對于國內的出口影響較大，一旦這些衰退的壓力更多的傳遞到國內，在“保增長”的壓力下，貨幣政策會出現一些變化。 一位品牌房企的營銷副總裁告訴記者，雖然現在CPI回落，但實際上還處于“負利率”時期，一旦貨幣松動，在經濟發展局勢不甚明朗的時期，房屋中的土地屬性將吸進大量資金。不過，吳曉桃說，今年房產稅范圍有可能會進一步擴大，中央對投資購房的限制力度并沒有松動跡象。 首席記者 柴偉 如何還貸 三種情況不適合提前還房貸 在股票、基金低迷，樓市面臨下調風險時，提前還貸是否就一定劃算呢？昨日，記者走訪市內商業銀行了解到，從目前的房貸數據來看還沒有出現集中提前還款的情況。中信銀行重慶分行貴賓理財中心經理葉志超說，在降息預期下，將會有更多的投資者放棄提前還款，特別是有投資理財渠道的市民，把這筆錢拿去投資理財，獲得的收益率可能會遠遠高于貸款利率。總結起來，以下三類人群不適宜提前還款。 A 還款已近中期的貸款人 貸款人在簽訂合同時，采用哪種還款方式，對利息的影響非常大。對于采用等額本息還款方式的借款人，且還款年數已接近中期時，已不適合提前還款。因為借款人此時已經償還了大部分的利息，提前還款的部分更多的是本金，這種情況提前還貸意義不大。 B 享受7折利率的貸款人 此外，享受7折利率的貸款人也不必急于還款。央行2011年7月7日加息后，5年期以上貸款的基準利率已經達到7.05%，而之前享受了7折利率優惠的房貸客戶，即使是按照7.05%的標準算利率也僅為4.935%。即使央行降息0.5個百分點，這也意味著5年期以上基準利率為6.55%。也就是說之前享受了7折房貸利率優惠的，仍然比降息后的基準利率還要劃算。 C 有投資渠道的市民 對于經常進行投資理財的市民，如果手頭有不錯的投資渠道，在銀行資金仍然比較緊張的背景下，把這筆錢拿去投資，獲得的收益率也可能會遠遠高于貸款利率。 記者 梁齡 |
