房產(chǎn)交易當(dāng)心合同內(nèi)外的馬虎眼

　　對(duì)每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，買房子都是一項(xiàng)重大的置業(yè)或投資行為。隨著越來(lái)越多的市民進(jìn)入樓市，近年來(lái)由此引發(fā)的糾紛也日益增多。“其實(shí)很多糾紛在簽合同時(shí)多留個(gè)心就可以避免，但因?yàn)橘?gòu)房者缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)，或者個(gè)別開發(fā)商故意打“馬虎眼”，導(dǎo)致弱勢(shì)一方利益受損，最終對(duì)簿公堂。”陜西豐瑞律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師胡超說(shuō)。

　　因限購(gòu)無(wú)法履行合同 不算違約

　　【案例】1：2011年1月14日，家住咸陽(yáng)的朱先生在我市東郊某樓盤選中一套房產(chǎn)，并和開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，之后分三次向開發(fā)商支付購(gòu)房首付款共計(jì)37萬(wàn)元，余款準(zhǔn)備以銀行按揭貸款的形式支付。在其辦理貸款的過(guò)程中，國(guó)家房貸政策發(fā)生變化，朱先生因沒(méi)有西安戶口無(wú)法取得按揭貸款，同時(shí)又沒(méi)有能力一次性付清剩余房款。于是，他同開發(fā)商協(xié)商，要求解除購(gòu)房合同，返還購(gòu)房首付款，但后者始終不同意，稱辦不下貸款是朱先生的原因。若解除合同，朱先生需承擔(dān)違約責(zé)任。雙方因此產(chǎn)生糾紛，朱先生遂決定以法律的方式解決此事。

　　律師點(diǎn)評(píng)：《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條也規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及利息或者定金返還買受人。”

　　根據(jù)上述法律解釋，胡超律師認(rèn)為，購(gòu)房者若因國(guó)家政策的變化無(wú)法辦理個(gè)人住房貸款，可依據(jù)上述規(guī)定主張解除購(gòu)房合同，要求開發(fā)商返還首付款而不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　“購(gòu)房者是否能夠成功辦理個(gè)人住房貸款，由多方面因素決定。”胡超說(shuō)，若購(gòu)房者未能辦理個(gè)人住房貸款是開發(fā)商造成的，比如銀行一般要求開發(fā)商作為保證人，但開發(fā)商保證能力不足，此時(shí)銀行就不會(huì)審批通過(guò)購(gòu)房者的個(gè)人住房貸款，這種情況下開發(fā)商就應(yīng)該向購(gòu)房者返還首付款并對(duì)購(gòu)房合同解除承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。還有的開發(fā)商為了促進(jìn)樓宇的銷售，在宣傳廣告或者合同中作出承諾保證代理辦理個(gè)人住房貸款，若未能辦理，開發(fā)商則應(yīng)基于此承諾承擔(dān)違約責(zé)任。反之，若最終無(wú)法辦理個(gè)人住房貸款的原因在于購(gòu)房者自己，比如購(gòu)房者償債能力不足、銀行信用記錄不符合要求以及提供資料不符合銀行要求等等，這時(shí)購(gòu)房者若要解除購(gòu)房合同，則需要向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。若無(wú)法辦理個(gè)人住房貸款購(gòu)房合同雙方都無(wú)責(zé)任，卻因政策變化等原因無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)房合同，購(gòu)房者可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者的首付及利息或定金，雙方均無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　開發(fā)商虛擬認(rèn)購(gòu)書 雙倍返還定金

　　【案例】2：2007年8月12日，市民姚先生到西安高新區(qū)一樓盤看房，并向開發(fā)商交付了2萬(wàn)元定金。2007年9月13日，他又向該開發(fā)商交納164301元的購(gòu)房款，但未同開發(fā)商就剩余房款的交付及書面合同訂立的相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成合意。之后，開發(fā)商向姚先生出具一份《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》，稱其違反認(rèn)購(gòu)書中關(guān)于交款及簽訂書面合同的約定。2008年3月18日，開發(fā)商向法院起訴，要求依據(jù)認(rèn)購(gòu)書沒(méi)收姚先生交納的2萬(wàn)元定金。但姚先生稱并未與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書，并且向法院申請(qǐng)了筆跡鑒定。后經(jīng)司法鑒定機(jī)關(guān)鑒定，結(jié)論為：認(rèn)購(gòu)書上的簽名并非姚先生的簽名。現(xiàn)姚先生起訴要求解除雙方的購(gòu)房合同，返還已付房款，雙倍返還定金，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院以開發(fā)商違反誠(chéng)實(shí)信用原則為由，支持姚先生的請(qǐng)求。

　　律師點(diǎn)評(píng)：誠(chéng)實(shí)信用原則是合同法中的一般原則。本案中開發(fā)商弄虛作假，代簽合同不符合簽訂合同的基本要求，開發(fā)商和業(yè)主之間的合同關(guān)系不能成立。所以姚先生有權(quán)要求返款，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　“事實(shí)上，由于行業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，買賣雙方信息不對(duì)稱，許多開發(fā)商都是口惠而實(shí)不至，讓自己的利益最大化。我最近代理的一個(gè)案子，當(dāng)事人交了一半的房款還沒(méi)見過(guò)認(rèn)購(gòu)合同，只有三張付款收據(jù)。”胡超說(shuō)，購(gòu)房者在交易過(guò)程中一定要認(rèn)真看清合同條款，切勿輕信口頭承諾，同時(shí)注意保留相關(guān)法律文書和證據(jù)，確保自己的合法權(quán)益不受侵犯。