專家幫你分析房價下跌多少是出手最佳時機

　　觀望和等待房價下降的購房人，顯然被嚇壞了！

　　“今年7月單價還是1.8萬元的毛坯房，現在全部精裝修后售價普遍只在1.4萬元左右。”10月中旬，上海某樓盤的老業主，因房價下跌、找開發商討要說法無果，怒砸了售樓處。

　　“上半年的售價一度超過1萬元，而現在七折八扣之后，實際成交價只有9000元左右，每平方米便宜了1000元。”11月中旬，南京某樓盤的老業主同樣因為房價下跌、找開發商討要說法無果，憤而打砸了售樓處的樣板房。

　　隨著一起起因房價下跌、資產縮水、利益受損而來的“老業主維權事件”的連續發生，那些潛在購房人在感受老業主憤怒的同時，現在正變得不知所措：房價究竟下跌多少，才該出手？是跌20%、40%，還是50%，甚至更多？

　　這些潛在購房人的擔心和猶豫并不多余。在房價似乎已經進入下降通道、“降價潮”山雨欲來之際，他們可不想在房子剛剛到手后，就忙著找開發商討說法、鬧“維權”。更何況，有人經過與曾經的日本樓市泡沫破滅階段的比對，言之鑿鑿地說，“中國房價泡沫破滅日是2012年6月5日”；還有人說，“房地產泡沫正在破滅，2014年房價下跌50%”。既然房價泡沫已經在破滅，破滅的具體日期也有了，房價跌幅50%的時間也“確定”了，誰還敢在這個時候逆市購房呢？

　　目前漸近年關、資金趨緊，調控政策不見絲毫松動，可能確實不是出手買房的最好時機。種種跡象顯示，如果樓市調控政策嚴厲依舊，那么，迫于成交量持續低迷、融資渠道“路路斷絕”而來的資金鏈危機，一些實力不濟的開發商，可能會不得不選擇“以價換量”的方式斷臂求生，局部房價下跌將不可避免，下跌幅度取決于開發商資金緊張程度；一些上市房企，為了做“靚”年報，也會隨行就市，降價促銷。目前各地零星出現的打折推盤、特價賣房、降價銷售尾房等名目繁多的“甩賣”策略，可以視為一些開發商在這方面的應對之舉。除了開發商主動降價外，那些原本缺乏上漲基礎、僅僅是人為炒作或跟風上漲、泡沫很大的樓盤，將會因為缺乏買盤支撐而踏上價值回歸之旅，泡沫破裂后的價格重挫將難以避免。目前一二線城市某些邊緣地區和遠郊縣房價出現的大幅下跌，就屬于這一類。通常，這類樓盤的下跌，甚至并非來自開發商的降價，而僅僅是投資客急于套現的大量拋盤。

　　盡管目前不是買房的最好時機，但可能離最好的買房時機也相距不遠。畢竟，土地價格在漲，鋼材、水泥等建材價格在漲，人工成本在漲……這么多的成本上漲，注定了開發商可以降價的空間越來越窄。何況，一如李稻葵所言，在未來3到5年房價“基本保持穩定”的情況下，算上通脹因素，假設中國名義GDP按照每年10%的速度繼續增長，平均來看中國老百姓的收入將會以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相當于房價降了30%到50%，以前買不起房的人就可以買得起了。

　　正是從這個意義上說，溫家寶總理日前在俄羅斯圣彼得堡講話中有關“房價總的形勢還處于僵持階段”的最新判斷，基本符合“房價基本保持穩定”的樓市調控目標；而其有關這一個月來房價也“開始松動”、強調“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖”的言論，正是呼應其觀點“要使房價回歸到合理的價格”。顯然，購房人期待房價普遍暴跌的情形可能難以出現。道理很簡單：在物價上漲的背景下，名義房價不漲、實際房價已經在下跌，這半年來名義房價僵持的效果已基本等同于實際房價的小跌；而如果名義房價再大跌，那么，實際房價將近乎“崩盤”了。