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              年底是房產(chǎn)政策變幻多發(fā)期 眼下買房吃虧嗎

              2011-11-02 來源:北京青年報(bào) 瀏覽次數(shù):

                年底是房地產(chǎn)政策的多發(fā)期,尤其是最近出臺(tái)的首套房貸款利率上調(diào)的政策引起普遍關(guān)注,關(guān)于七折房貸利率取消等消息不絕于耳,根據(jù)貸款人關(guān)心的熱點(diǎn)問題,記者采訪了“偉嘉安捷”的相關(guān)專家,并請(qǐng)專家集中解答如下:

                問題1:王先生明年春天結(jié)婚,想要在今年年底趁著房?jī)r(jià)下降買一套房子,他想問現(xiàn)在的首套房貸利率是多少?年底買房是否合時(shí)宜?

                專家解答:日前北京地區(qū)是有部分銀行將首套房貸款利率由基準(zhǔn)利率7.05%上調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)為7.40%,主要是與放貸重心的轉(zhuǎn)移相關(guān)聯(lián)。專家對(duì)此分析認(rèn)為,雖然個(gè)別銀行上調(diào)了利率,但是對(duì)于首次置業(yè)群體來說仍然有銀行尚未調(diào)整,王先生可以選擇這些銀行辦理貸款。從二手房的角度看,王先生因?yàn)榻Y(jié)婚買房屬剛性需求,要以自身需求為主什么時(shí)候買房都比較合適,當(dāng)然臨近年底購(gòu)房比較好“砍價(jià)”。

                問題2:李小姐于2008年購(gòu)房,當(dāng)時(shí)享受到七折房貸優(yōu)惠利率,最近聽聞老房貸7折的優(yōu)惠將被取消,是否意味著她每月還款享受不了優(yōu)惠利率?

                專家解答:專家解釋說,存量貸7折優(yōu)惠暫時(shí)不會(huì)取消,要以合同上簽訂的條款為主。據(jù)了解,當(dāng)年的7折利率房貸合同中,絕大多數(shù)并未明確約定享受優(yōu)惠的時(shí)間,只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限,也沒有其他補(bǔ)充協(xié)議的話,銀行就不能單方面提高利率,否則就是違約。在這種情況下,像李小姐這樣享受過房貸七折優(yōu)惠利率的房主暫可不必多慮。

                問題3:最近孫先生看中一套房產(chǎn),他想貸款買房又怕銀行會(huì)停貸,想咨詢一下臨近年底,銀行是否有停貸的跡象?

                專家解答:臨近年底,各大銀行放貸力度會(huì)越來越縮緊,一貸難求已成普遍現(xiàn)象。不過,對(duì)于購(gòu)房人來說,雖然放貸額度緊張,銀行還是能夠有序放貸,不會(huì)因?yàn)轭~度緊張就停止放貸,孫先生大可不必恐慌,如果符合貸款條件,是可以申請(qǐng)貸款的。

                問題4:目前建行已上調(diào)首套房利率,二套房利率會(huì)不會(huì)也跟著上浮?二套房的首付是多少?利率是多少?在貸款還清的前提下還能繼續(xù)貸款嗎?

                專家解答:雖然建行的首套房貸利率有所上調(diào),但是不會(huì)影響二套房貸款。目前二套房首付仍然是六成,利率上浮10%。在限貸的政策環(huán)境下,銀行主要是以貸款記錄為衡量依據(jù),借款人個(gè)人名下無貸款記錄時(shí)購(gòu)房為首套,有過一次貸款記錄再買房算二套,當(dāng)有第三次貸款記錄時(shí)則停貸。所以,對(duì)于購(gòu)房人來說,貸款買房前最好咨詢專業(yè)的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu),查詢個(gè)人征信情況再定擇。

                問題5:趙先生是外地來京打工人員,在京工作三年,公司給上了社保,但每月工資都是以現(xiàn)金方式發(fā)的,請(qǐng)問他這種情況能在北京買房嗎?

                專家解答:根據(jù)外地人在京購(gòu)買房產(chǎn)的限購(gòu)要求,需要有滿五年的納稅證明或者社保證明。針對(duì)趙先生的個(gè)人情況而言,雖然公司為他繳納了社保但因其在京工作時(shí)間未滿三年且工資是以現(xiàn)金方式發(fā)放的,故不滿足外地人在京購(gòu)房資格,所以不能購(gòu)買。

                問題6:張先生想要賣掉現(xiàn)有的住房換套更大的房子,他粗略算過,賣掉現(xiàn)有的房子,手頭能有一百萬元,買房還需貸款80萬元左右,有朋友說公積金貸款利率較為優(yōu)惠,但公積金貸款適合他嗎?

                專家解答:目前北京市住房公積金的最新政策是購(gòu)買首套房建筑面積90平方米以上,首付不得低于30%,二套房公積金貸款首付不得低于60%。公積金貸款有一個(gè)優(yōu)勢(shì)是,個(gè)人名下無房即使是有貸款記錄,使用公積金貸款仍然算做首套。張先生符合這樣的要求,如果賣掉房產(chǎn)再次使用公積金貸款的話首付為30%,貸款利率為4.9%。

                問題7:經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年可用做貸款嗎?買的經(jīng)濟(jì)適用房滿了五年能轉(zhuǎn)為商品房嗎?

                專家解答:根據(jù)北京市經(jīng)濟(jì)適用房的新規(guī)定,無論何時(shí)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)均不得上市交易,如確需出售需由政府優(yōu)先回購(gòu),滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房正常交易過戶是可以轉(zhuǎn)為商品房的。

                問題8:吳先生有套房產(chǎn)想抵押用于個(gè)人消費(fèi)周轉(zhuǎn),他想了解一下,目前現(xiàn)行的利率是多少?年限有限制嗎?

                專家解答:目前抵押消費(fèi)貸款的政策是用途不同其貸款的利率、年限也不盡相同。根據(jù)吳先生的情況,當(dāng)?shù)盅嘿J款用于個(gè)人消費(fèi)用途時(shí),一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率或是上浮10%,最長(zhǎng)貸款年限為10年。

                問題9:投資商業(yè)地產(chǎn)受二套房限制嗎?會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?

                專家解答:根據(jù)目前北京的限購(gòu)政策,商業(yè)地產(chǎn)不受二套房的限制,這個(gè)優(yōu)勢(shì)吸引了部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),促進(jìn)了商業(yè)房產(chǎn)的交易量上升。在沒有更多投資渠道的情況下,投資商鋪是最保險(xiǎn)的,商鋪投資回報(bào)雖然沒有住宅來得快,但相對(duì)來說比較穩(wěn)當(dāng),暫不受政策影響。

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