提醒：購買二手房要多長個“心眼”

　　近年來，二手房交易領域對活躍市場、促進繁榮、滿足人民群眾多樣化需求方面做出積極貢獻。然而，在高交易量的背后，因房產中介違法、違規經營以及購房者對相關程序的不了解而導致的糾紛，正呈現出高發、復雜、矛盾多元的態勢。對此，為了讓百姓充分了解房產交易中不規范經營行為的危害，市房管部門發布了相關案例，提醒購房者在交易中多加注意，以免造成個人損失。

　　案例一

　　切忌只簽合同不過戶

　　市民王小姐在市區看中一套二手房，價格34萬元，面積合理，裝修也不錯，王小姐很滿意，便告訴中介想買下這套房子。中介卻告訴王小姐，這套房子是房主2007年才購買的，按相關規定，購房未滿5年需征收5.5%的營業稅。見王小姐打起了退堂鼓，中介便給王小姐出了一個主意，讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合同，約定房屋價格。說明房屋歸王小姐所有，王小姐把購房款交一部分給賣方，滿5年后再去辦理過戶手續，這樣就可以“合理避稅”。誰知一年后由于房地產市場的繁榮，房子價格普遍上漲，賣方提出毀約，愿意賠償王小姐相應的損失，在此情況下，王小姐只有自認倒霉。

　　【專家評論】：這種方式的市場潛在風險很大。房屋系不動產，不動產物權變動的公示方式為登記，也就是說，不動產買賣，僅有當事人雙方達成的協議，尚不能發生法律效力，只有在相關房屋登記管理部門辦理登記過戶手續后，不動產買賣合同才發生法律效力。以先簽合同后過戶的方式轉讓房產，在合同期間，當房價波動較大時，房主可隨時毀約，寧可賠償違約金也不賣，買方則只能重新選擇房源，這對買方來說是一個時間和金錢上的損失。

　　案例二

　　勿以“假離婚”購二套房

　　市民譚先生已有一套70多平方米的三室兩廳，今年，他又看中了一套商品房，決定購買，但是，由于譚先生已是第二套房，需要交納60%的首付款，而銀行貸款方面也有種種限制。因此，譚先生聽從了朋友的建議，以假離婚的方式規避購買二手房的種種限制，即先與妻子辦理離婚手續，將以前的房產過戶到妻子名下，再以譚先生個人的名義購買第二套房，之后再復婚。誰知離婚以后，譚先生因與妻子在生活中的矛盾日益加重，在辦理完第二套房子的購買手續后，譚先生以各種理由不與妻子辦理復婚手續。

　　【專家評論】：因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續對財產的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現一方為了私利而拒絕復婚的話，另一方是很難維護自己的合法權益，因此通過這種方式來避稅風險不小。

　　案例三

　　“只辦公證不過戶”使不得

　　今年，準備結婚的劉先生看中了一套房子，房主剛剛買來不到兩年就準備轉手。為了規避高額稅費，房主告訴他一個省錢的辦法，先交一部分錢，滿5年后再辦理過戶手續。并可以就此簽個協議辦理公證，以免發生價格上的變動。但是，私下交易完成之后，此房主即刻到房管局偷偷辦理了掛失房本的手續，半年之后，新房本下來了，原來的房本與公證書同時失效。劉先生是房財兩空，有理說不清。

　　【專家評論】：由于房屋的權屬問題僅僅是公證，賣家可以憑產權證悄悄進行抵押。如果賣方掛失房本，最多半年，又可以出新房本了，對買方沒有保證。公證時不能公證到買方本人名下，以后不能出買方本人名的新房本。買賣雙方一旦發生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，而購房合同屬于次要證據。此間房產證仍屬賣方，買主可能吃大虧。

　　案例四

　　不能只聽信中介的口頭承諾

　　通過房產中介，張先生看中了一套三居室，成交價為80萬元，中介公司表示，這套房最低可以貸到50萬元。張先生很快簽訂了購房協議，并向中介公司支付了30萬元首付款。但是在申請銀行貸款時遇到了麻煩，按照張先生的還款能力和這套房子的價值，銀行只批貸25萬元，還有25萬元的缺口。張先生急了，希望退房并要回先前支付的中介費和首付款。中介說，協議上并沒有保證你能貸到款，中介費和首付款不能退，缺口25萬元只能由張先生自己想辦法。

　　【專家評論】：中介公司為促成交易，會作出一些口頭承諾，如保證購房者能夠獲得一定數額的貸款等，而中介作為專業的房地產經紀、房地產居間機構，往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定，也沒有任何責任可言，一旦承諾無法實現，承擔責任的還是購房方。因此，在簽約前，一定要對房產情況及自身經濟實力和貸款能力有個清醒的認識，不能聽信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。(李佳嘉 楊志聞)