改善型置業(yè)人群買房 提醒：以舊換新要把握好

　　來自長春房屋置換股份有限公司(以下簡稱長房置換)的數(shù)據(jù)顯示：6月長房置換出售房源登記中，綠園區(qū)排名第一，占出售總量的20.96%；朝陽區(qū)排名第二，占出售總量的17.61%；南關(guān)區(qū)排名第三，占出售總量的15.94%。這三個區(qū)域作為傳統(tǒng)老城區(qū)，各項生活配套設(shè)施較為完善，樓盤眾多，人口也比較密集，因此不論是在出售數(shù)量還是在購房數(shù)量上都是首選區(qū)域。

　　長房置換經(jīng)紀人李女士認為，目前二手房市場交易比較活躍，購房群體中剛需占很大比例，剛需中改善型人群越來越多，小房換大房，舊房換新房，品質(zhì)差的換品質(zhì)好的。其實，改善型人群買房也有技巧，需要弄清何時置換比較適宜，怎樣置換才劃算？

　　有一定實力要趁早

　　長房置換經(jīng)紀人李女士指出，換房應(yīng)趁早。在房地產(chǎn)市場中，舊房、品質(zhì)差的房子沒有新房、品質(zhì)好的房子增值幅度大。換的越遲，付出的成本與代價將越大。由于目前房地產(chǎn)調(diào)控力度的持續(xù)加大，改善型購房者對“二套房”敏感度要比首次置業(yè)者高得多。二次置業(yè)要面臨較大的壓力，要根據(jù)個人職業(yè)規(guī)劃、家庭的發(fā)展需求等因素合理購房。

　　黃先生是一家公司的經(jīng)營總監(jiān)，婚前曾全款購買過一套70平方米的房產(chǎn)，市場價為35萬元。目前黃先生的女兒即將出生，需要接父母過來照顧孩子，可是黃先生現(xiàn)在居住的房子明顯不能滿足居住需求。于是黃先生想再買套大點兒的房子居住，黃先生看上了一套總價為70萬元的二手次新房，可是就在黃先生向銀行咨詢時，卻被告之如果其貸款買房的話，有可能會被算作是第二套房，首付至少50%。因為二套房銀行是以房產(chǎn)評估價的5成來發(fā)放貸款的，黃先生的首付款至少要35萬元，可是黃先生手頭只有10萬元的積蓄。沒辦法，黃先生只好賣掉原來的房子，湊上了首付款。

　　購買時機要選擇好

　　長房置換經(jīng)紀人李女士認為，旺季時性價比高的房子停留時間短，購房者選擇機會少，而淡季時選擇機會明顯增多，考慮的時間更從容。旺季時房子比較好賣，房主售房除追求高價外，還對付款條件要求特別苛刻。

　　張女士去年11月買了第二套房子。她認為自己資金實力雄厚，對二套房貸并不是那么在意。不過自己很關(guān)心買房子的時機，畢竟買房子花費不少，能省就省點兒，第二套房子就是去年房交會時通過長房置換購買的二手次新房，享受了很多優(yōu)惠。

　　萬先生和妻子結(jié)婚后一直住著一套40多平方米的老公房，2008年是他們結(jié)婚的第5個年頭，萬先生決定購買一套房。當時妻子不同意，要求等等再說，萬先生說當時二手房的優(yōu)惠政策很劃算，仔細研究后覺得是買房的好時機，于是不顧妻子的阻攔，拿出全部積蓄10萬元做首付，在青年路附近通過長房置換購買了一套80多平方米的房子，總價才20萬元，每月還貸款1300多元。一提起這事，妻子就很佩服他的眼光，如今房子已經(jīng)增值到40萬元。萬先生說，改善型人群買房的時機真的很重要， 遇到機會，該出手時就出手。

　　以舊換新要把握好

　　投資人士趙先生說，記得兩年前國務(wù)院總理溫家寶在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時研究部署鼓勵汽車、家電“以舊換新”政策措施，讓更多百姓得到實惠。其實，房產(chǎn)也可以通過類似“以舊換新”的形式達到相對省錢、貸款的目的。

　　長房置換經(jīng)紀人李女士說，購房者以小換大改善住房，是先賣后買，還是先買后賣，一買一賣之間的時間差如何把握，這里大有講究。有實力的可以先買后賣，實力不強的應(yīng)先賣后買。對于前者很好操作，而對于先賣房后買房的客戶要慎重。

　　李女士就接到這樣一個單子，一位客戶在店里掛出一套急售房源，一周后，自動降價1萬元。原來，這位賣房人是為了抓緊時間將手頭上這套空置房子賣出去，然后湊錢購買另外一套自己心儀的房子。(記者 郭廣豐 通訊員 寧志剛)