改善型置業人群買房 提醒：以舊換新要把握好

　　來自長春房屋置換股份有限公司(以下簡稱長房置換)的數據顯示：6月長房置換出售房源登記中，綠園區排名第一，占出售總量的20.96%；朝陽區排名第二，占出售總量的17.61%；南關區排名第三，占出售總量的15.94%。這三個區域作為傳統老城區，各項生活配套設施較為完善，樓盤眾多，人口也比較密集，因此不論是在出售數量還是在購房數量上都是首選區域。

　　長房置換經紀人李女士認為，目前二手房市場交易比較活躍，購房群體中剛需占很大比例，剛需中改善型人群越來越多，小房換大房，舊房換新房，品質差的換品質好的。其實，改善型人群買房也有技巧，需要弄清何時置換比較適宜，怎樣置換才劃算？

　　有一定實力要趁早

　　長房置換經紀人李女士指出，換房應趁早。在房地產市場中，舊房、品質差的房子沒有新房、品質好的房子增值幅度大。換的越遲，付出的成本與代價將越大。由于目前房地產調控力度的持續加大，改善型購房者對“二套房”敏感度要比首次置業者高得多。二次置業要面臨較大的壓力，要根據個人職業規劃、家庭的發展需求等因素合理購房。

　　黃先生是一家公司的經營總監，婚前曾全款購買過一套70平方米的房產，市場價為35萬元。目前黃先生的女兒即將出生，需要接父母過來照顧孩子，可是黃先生現在居住的房子明顯不能滿足居住需求。于是黃先生想再買套大點兒的房子居住，黃先生看上了一套總價為70萬元的二手次新房，可是就在黃先生向銀行咨詢時，卻被告之如果其貸款買房的話，有可能會被算作是第二套房，首付至少50%。因為二套房銀行是以房產評估價的5成來發放貸款的，黃先生的首付款至少要35萬元，可是黃先生手頭只有10萬元的積蓄。沒辦法，黃先生只好賣掉原來的房子，湊上了首付款。

　　購買時機要選擇好

　　長房置換經紀人李女士認為，旺季時性價比高的房子停留時間短，購房者選擇機會少，而淡季時選擇機會明顯增多，考慮的時間更從容。旺季時房子比較好賣，房主售房除追求高價外，還對付款條件要求特別苛刻。

　　張女士去年11月買了第二套房子。她認為自己資金實力雄厚，對二套房貸并不是那么在意。不過自己很關心買房子的時機，畢竟買房子花費不少，能省就省點兒，第二套房子就是去年房交會時通過長房置換購買的二手次新房，享受了很多優惠。

　　萬先生和妻子結婚后一直住著一套40多平方米的老公房，2008年是他們結婚的第5個年頭，萬先生決定購買一套房。當時妻子不同意，要求等等再說，萬先生說當時二手房的優惠政策很劃算，仔細研究后覺得是買房的好時機，于是不顧妻子的阻攔，拿出全部積蓄10萬元做首付，在青年路附近通過長房置換購買了一套80多平方米的房子，總價才20萬元，每月還貸款1300多元。一提起這事，妻子就很佩服他的眼光，如今房子已經增值到40萬元。萬先生說，改善型人群買房的時機真的很重要， 遇到機會，該出手時就出手。

　　以舊換新要把握好

　　投資人士趙先生說，記得兩年前國務院總理溫家寶在主持召開國務院常務會議時研究部署鼓勵汽車、家電“以舊換新”政策措施，讓更多百姓得到實惠。其實，房產也可以通過類似“以舊換新”的形式達到相對省錢、貸款的目的。

　　長房置換經紀人李女士說，購房者以小換大改善住房，是先賣后買，還是先買后賣，一買一賣之間的時間差如何把握，這里大有講究。有實力的可以先買后賣，實力不強的應先賣后買。對于前者很好操作，而對于先賣房后買房的客戶要慎重。

　　李女士就接到這樣一個單子，一位客戶在店里掛出一套急售房源，一周后，自動降價1萬元。原來，這位賣房人是為了抓緊時間將手頭上這套空置房子賣出去，然后湊錢購買另外一套自己心儀的房子。(記者 郭廣豐 通訊員 寧志剛)