購(gòu)房人不能因質(zhì)量問題拒辦房產(chǎn)證

    基本案情

    購(gòu)房人貸款購(gòu)買了某房地產(chǎn)公司一套房屋，開發(fā)商為購(gòu)房人的房貸提供保證擔(dān)保，同時(shí)購(gòu)房人提供房屋作抵押，開發(fā)商的保證責(zé)任至購(gòu)房人的房屋抵押登記辦理完成之日結(jié)束。 后房屋具備了辦理產(chǎn)權(quán)條件，開發(fā)商多次通知業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但購(gòu)房人因房屋存在質(zhì)量問題，與開發(fā)商協(xié)商未果，不同意辦理產(chǎn)權(quán)證。

    雙方就購(gòu)房人是否可以房屋存在質(zhì)量問題為由不履行辦證義務(wù)展開爭(zhēng)論。后開發(fā)商申請(qǐng)仲裁，要求購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

    仲裁結(jié)果

    購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

    案件評(píng)析

    在辦理商品房按揭貸款過程中，存在著這樣幾個(gè)法律關(guān)系：一是購(gòu)房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系；二是購(gòu)房人與銀行之間的借貸及抵押關(guān)系；三是開發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。其中，銀行是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人(又稱被保證人)，開發(fā)商為保證人。

    購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)借款，將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證以后抵押給銀行；如果購(gòu)房人未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押的房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。在按揭過程中，開發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理正式抵押登記之前，開發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是階段性連帶保證責(zé)任。如果沒有開發(fā)商的擔(dān)保，購(gòu)房人很難取得貸款，而開發(fā)商的保證亦是有風(fēng)險(xiǎn)的，其在銀行就整個(gè)貸款業(yè)務(wù)開立有專門的擔(dān)保賬戶，購(gòu)房人不辦抵押登記，開發(fā)商的保證責(zé)任不能免除，其擔(dān)保賬戶內(nèi)的資金就不能使用，會(huì)給其經(jīng)營(yíng)造成很大負(fù)面影響。

    辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)既是房屋買賣雙方的權(quán)利，也是雙方的義務(wù)。購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量所提出的主張與開發(fā)商依據(jù)《借款合同》要求其辦理產(chǎn)權(quán)證并非基于同一法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，其不能以房屋質(zhì)量有問題為由不去履行辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。

    開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的還款承擔(dān)著保證責(zé)任，在辦理產(chǎn)權(quán)的條件已經(jīng)齊備、且開發(fā)商多次要求購(gòu)房人履行義務(wù)的情況下，購(gòu)房人不去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)客觀上造成開發(fā)商經(jīng)營(yíng)上的損失，有悖誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，應(yīng)在一定期限內(nèi)盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和抵押登記手續(xù)。對(duì)于房屋存在的質(zhì)量問題，購(gòu)房人可以通過申請(qǐng)仲裁或向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。