房產(chǎn)新政下坐擁市值2000萬的8套房何去何從

    A先生,32歲,無固定職業(yè)，已婚,妻34歲,育一女5歲，其妻每月稅后1萬元,房租4000元。目前持有股票市值約100萬元,商品房7套,市值約2000萬元(其中:1套價(jià)別墅雙休日度假使用,1套人民廣場日常使用,4套屬最新投資尚未交房在世博園邊，共50萬元商貸，1套在出租),商鋪1套,市值約70萬元(一次性付款，尚未交房),鉆石手表黃金家具約50萬元,汽車約25萬元，無保險(xiǎn),無存款。支出情況如下：房貸3000元(商貸50萬元),吃用及保姆開支3000-5000元,女兒教育2000元,信用卡消費(fèi)5000-10000元。

    理財(cái)問題

    1.A先生熱衷于房產(chǎn)投資，但今年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場，且8套中的5套為期房，2套為自用，2000萬元總價(jià)的房產(chǎn)，租金收入只有4000元。

    2.財(cái)產(chǎn)總值較高，但房產(chǎn)占90%，股票5%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡。

    3.家庭每月收入14000元，支出主要依靠房產(chǎn)、股票的投資收益，前幾年房市的暴漲掩蓋了家庭收支倒掛的實(shí)際情況。

    4.A先生沒有固定職業(yè)，從長遠(yuǎn)角度考慮，應(yīng)首先考慮如何降低未來養(yǎng)老等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

    本期理財(cái)師：浦發(fā)銀行[14.15 0.35%] 理財(cái)經(jīng)理 胡海敏

    理財(cái)師分析

    A先生通過房產(chǎn)投資積累了大筆的財(cái)富，但是資產(chǎn)類別單一，除了房產(chǎn)和股票以外沒有任何投資規(guī)劃，特別是在本人沒有固定職業(yè)的情況下，保障方面也一片空白，A先生需要的是一個(gè)能夠規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富保值增值兼顧家庭長遠(yuǎn)發(fā)展的理財(cái)規(guī)劃。

    由于A先生沒有告知其8處房產(chǎn)的全部信息，我們按照房產(chǎn)的地段及性質(zhì)對其價(jià)值進(jìn)行了評估，A先生的家庭財(cái)務(wù)情況如右表。

    A先生家庭正處于成長期，房產(chǎn)占財(cái)產(chǎn)總值的90%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理；金融投資類種類過于單一，全倉股票，該資產(chǎn)結(jié)構(gòu)受市場波動影響大，資產(chǎn)易大幅縮水。家庭每月現(xiàn)金呈入不敷出的狀況，加上資產(chǎn)配置的單一，若發(fā)生資金急需狀況，容易陷入尷尬境地。男主人在沒有固定職業(yè)的情況下，沒有配置任何家庭保險(xiǎn)類產(chǎn)品，甚至連基本社保都沒有繳納，風(fēng)險(xiǎn)保障嚴(yán)重不足，亟待改善。但A先生資產(chǎn)總值高，可供規(guī)劃的空間相當(dāng)大。

    備注：理財(cái)方案僅供參考。理財(cái)方案沒有最佳只有最適合，理財(cái)師希望A先生在化解流動性危機(jī)的前提下，理性投資，穩(wěn)健規(guī)劃，具體操作中通過調(diào)整結(jié)構(gòu)，合理收支，增設(shè)保障機(jī)制，分散投資種類，實(shí)現(xiàn)保值增值。

    理財(cái)規(guī)劃建議：

    1.調(diào)整理財(cái)思路，資產(chǎn)保值、增值預(yù)期回歸理性

    伴隨著高房價(jià)帶來的一系列社會問題及金融風(fēng)險(xiǎn)，暴利炒房的時(shí)代已經(jīng)終止，雖然從長遠(yuǎn)角度房價(jià)仍將上漲，但漲幅肯定會回歸理性。因此首先要轉(zhuǎn)變理財(cái)思維，科學(xué)的理財(cái)才能實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富的保值增值。

    2.調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金合理的配置，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值

    建議客戶將利用率較低的別墅掛牌出售。目前房產(chǎn)市場中，由于別墅具有一定稀缺性，受新政影響相對較小，出售后換得較大額現(xiàn)金流入。考慮客戶貸款壓力并不大，其余房產(chǎn)建議以租為主，畢竟我們龐大的人口基數(shù)，特有的消費(fèi)觀念及上海作為國際化大都市的獨(dú)特魅力，不動產(chǎn)仍是老百姓對抗CPI最有效的武器。同時(shí)A先生在交房后將可獲得一筆可觀的出租收益。

    對于拋售別墅后獲得的約600萬現(xiàn)金(考慮到其房產(chǎn)價(jià)值本來就為評估價(jià)，實(shí)際操作中的手續(xù)費(fèi)這里就不考慮在內(nèi)了)，考慮客戶全倉股票的現(xiàn)狀及高風(fēng)險(xiǎn)投資習(xí)慣，建議該筆資金以“四三二一”方式對中高、中低、低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品及現(xiàn)金，進(jìn)行配置：按每年5%收益計(jì)算，預(yù)計(jì)可獲得30多萬的收益。

    3.社會保障與商業(yè)保險(xiǎn)結(jié)合提高家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

    保險(xiǎn)保障方面，由于國家對社保有一定的繳費(fèi)年限要求，滿年限方可享受相應(yīng)福利，首先應(yīng)該主動繳納“三金”�？紤]客戶投資房產(chǎn)較為拿手，建議可以繳納公積金，如國家政策松動再度投資房產(chǎn)時(shí)，使用公積金貸款可以降低投資成本。商業(yè)險(xiǎn)方面，建議以養(yǎng)老保險(xiǎn)為主，配置一定意外險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)及健康險(xiǎn)等。