房產新政下坐擁市值2000萬的8套房何去何從

    A先生,32歲,無固定職業，已婚,妻34歲,育一女5歲，其妻每月稅后1萬元,房租4000元。目前持有股票市值約100萬元,商品房7套,市值約2000萬元(其中:1套價別墅雙休日度假使用,1套人民廣場日常使用,4套屬最新投資尚未交房在世博園邊，共50萬元商貸，1套在出租),商鋪1套,市值約70萬元(一次性付款，尚未交房),鉆石手表黃金家具約50萬元,汽車約25萬元，無保險,無存款。支出情況如下：房貸3000元(商貸50萬元),吃用及保姆開支3000-5000元,女兒教育2000元,信用卡消費5000-10000元。

    理財問題

    1.A先生熱衷于房產投資，但今年國家大力調控房地產市場，且8套中的5套為期房，2套為自用，2000萬元總價的房產，租金收入只有4000元。

    2.財產總值較高，但房產占90%，股票5%，資產結構失衡。

    3.家庭每月收入14000元，支出主要依靠房產、股票的投資收益，前幾年房市的暴漲掩蓋了家庭收支倒掛的實際情況。

    4.A先生沒有固定職業，從長遠角度考慮，應首先考慮如何降低未來養老等方面的風險。

    本期理財師：浦發銀行[14.15 0.35%] 理財經理 胡海敏

    理財師分析

    A先生通過房產投資積累了大筆的財富，但是資產類別單一，除了房產和股票以外沒有任何投資規劃，特別是在本人沒有固定職業的情況下，保障方面也一片空白，A先生需要的是一個能夠規避政策風險，實現家庭財富保值增值兼顧家庭長遠發展的理財規劃。

    由于A先生沒有告知其8處房產的全部信息，我們按照房產的地段及性質對其價值進行了評估，A先生的家庭財務情況如右表。

    A先生家庭正處于成長期，房產占財產總值的90%，資產結構不合理；金融投資類種類過于單一，全倉股票，該資產結構受市場波動影響大，資產易大幅縮水。家庭每月現金呈入不敷出的狀況，加上資產配置的單一，若發生資金急需狀況，容易陷入尷尬境地。男主人在沒有固定職業的情況下，沒有配置任何家庭保險類產品，甚至連基本社保都沒有繳納，風險保障嚴重不足，亟待改善。但A先生資產總值高，可供規劃的空間相當大。

    備注：理財方案僅供參考。理財方案沒有最佳只有最適合，理財師希望A先生在化解流動性危機的前提下，理性投資，穩健規劃，具體操作中通過調整結構，合理收支，增設保障機制，分散投資種類，實現保值增值。

    理財規劃建議：

    1.調整理財思路，資產保值、增值預期回歸理性

    伴隨著高房價帶來的一系列社會問題及金融風險，暴利炒房的時代已經終止，雖然從長遠角度房價仍將上漲，但漲幅肯定會回歸理性。因此首先要轉變理財思維，科學的理財才能實現家庭財富的保值增值。

    2.調整資產結構、現金合理的配置，實現資產的保值增值

    建議客戶將利用率較低的別墅掛牌出售。目前房產市場中，由于別墅具有一定稀缺性，受新政影響相對較小，出售后換得較大額現金流入。考慮客戶貸款壓力并不大，其余房產建議以租為主，畢竟我們龐大的人口基數，特有的消費觀念及上海作為國際化大都市的獨特魅力，不動產仍是老百姓對抗CPI最有效的武器。同時A先生在交房后將可獲得一筆可觀的出租收益。

    對于拋售別墅后獲得的約600萬現金(考慮到其房產價值本來就為評估價，實際操作中的手續費這里就不考慮在內了)，考慮客戶全倉股票的現狀及高風險投資習慣，建議該筆資金以“四三二一”方式對中高、中低、低風險理財產品及現金，進行配置：按每年5%收益計算，預計可獲得30多萬的收益。

    3.社會保障與商業保險結合提高家庭的抗風險能力

    保險保障方面，由于國家對社保有一定的繳費年限要求，滿年限方可享受相應福利，首先應該主動繳納“三金”。考慮客戶投資房產較為拿手，建議可以繳納公積金，如國家政策松動再度投資房產時，使用公積金貸款可以降低投資成本。商業險方面，建議以養老保險為主，配置一定意外險、醫療保險及健康險等。