簽購房合同這10大事項要約定好 別后悔莫及
2017-12-11
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 簽購房合同，這10大事項要約定好： 一、 貸款不成的約定 在簽訂購房合同后，購房者如果因個人信用記錄不良等原因，導致銀行不予放貸，則購房者的合同履約能力就可能會出現(xiàn)問題。如果在購房合同中沒有事先妥善約定，則購房者要承擔不能按約付款的違約責任。因此購房者應當爭取約定，要求開發(fā)商在合同中注明：如果因申請銀行貸款達不到預期金額或銀行拒絕貸款，而導致購房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，購房者可免責并要求開發(fā)商退回所交款項。 二、明確違約責任 違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；達不到交房條件卻強行交房；開發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。 相對來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，需要注意： 1、在合同里應當約定較高的違約金，在形式上對等的前提下實質(zhì)上對購房者是有利的。除非購房者對自己的付款預期實在沒有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房價款的萬分之五以上（一般開發(fā)商會約定為萬分之三）。 2、解除合同返還房款時將同時返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別大。 3、在履約延遲的情況下，務必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對。 4、在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應的違約責任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設計變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實可行的違約責任或賠償損失的計算方法。 如果只是約定“一方違約的，應當向對方承擔損失賠償責任”，這樣的條款有等于無。約定得越詳細越好，才能使違約條款落到實處。 三、 廣告內(nèi)容寫入補充條款 很多購房者買房，往往都是被開發(fā)商所宣傳的廣告吸引。如果讓購房者真正決定購買的是廣告或樓書中的綠地、水景、會所或即將實施的市政規(guī)劃的話，則好將廣告內(nèi)容寫入補充條款，使其真正成為開發(fā)商應當承擔責任的承諾。并約定如果屆時不能實現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔一定的違約責任并明確違約金如何計算。 四、面積差異咋處理 交房時，常見的問題就是套內(nèi)面積縮水。應在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。一般誤差超過3%，可要求退房。 五、明確計價方式與價款 很多人買房都有這樣的遭遇，簽訂了購房合同，你再去交首付的時候，開發(fā)商告訴你說，我們的房子了，要么按照后的價格來執(zhí)行，要么退房。這就要求我們在簽訂購房合同時，對于價格條款的約定，要準確到單價的具體數(shù)額，明確房屋的計價方式和房屋的總價。并明確萬一了，仍然按照購房合同上的價格來執(zhí)行。 六、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題 購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。 七、簽約時明確物業(yè)管理事項 合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。 八、明確費用由誰出 交房時，開發(fā)商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。除了契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費之外，其余配套類費用均屬于不合理收費。 九、明確公共配套設施能否按期交付使用 買房時，承諾1：1的停車位，小區(qū)有超市、娛樂設施等各種公共配套，但這些有可能在交房時，并不能兌現(xiàn)。購房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務、社區(qū)服務、管理等公共建筑設施及房地產(chǎn)商宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。還應在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責任由誰承擔等，就此做出具體約定。 十、明確基礎設施的使用時間 基礎設施包括：與小區(qū)建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊(電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設施。 供水：購房人購房前應搞清自己所買房屋是屬國家自來水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購房人應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時小區(qū)供水已納入國家自來水管網(wǎng)；屬于后者，購房人則應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時，地下水的使用已經(jīng)過管理部門審核批準，并能出示檢疫部門確認的符合飲用水標準的報告。 供電：購房人應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡，不使用臨時施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。 供暖：購房人購房前也應搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng)；自供暖的，應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。 供氣：供氣是復雜的問題，入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、公司要求購房人入住基本達到70%、并且購房人裝修后經(jīng)他們再驗收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。購房人至少應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時間內(nèi)有“氣”供應，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負責采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務)，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實際生活困難。 通訊、電視：現(xiàn)在人們對生活質(zhì)量的要求越來越高，能夠通訊和看電視已成為基本的要求。對房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購房人都應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，一入住就能直接使用。 其它：還有一些項目，購房人也應要求房地產(chǎn)商在合同中寫明具體交付使用的日期。如房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、站點。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)、遠程查表系統(tǒng)等，都應在合同上寫明具體交付使用的日期。 在簽訂房屋買賣合同中如何防范可能出現(xiàn)的風險，是人們在買房遇到糾紛后能否把握主動權的關鍵。在簽訂購房合同時，一定要注意以上事項。如果對買房的細節(jié)不是很清楚或者不能理解合同的條款一定要及時聯(lián)系律師，或者由律師陪同購房。一來可以審查合同，另一方面也可以震懾開發(fā)商，更好地維護購房者的合法權益。另外，還要注意的是，購房者應謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕開發(fā)商的責任。 |