買房流程及注意事項(xiàng)

　　買房是人生重要的一環(huán)，需要謹(jǐn)慎對(duì)待，怎么樣買房?買房過(guò)程中要注意什么問(wèn)題？可買的房子包括商品房、二手房、農(nóng)民房等住房類型，下面法律快車小編以商品房買賣為例，為您介紹房屋買賣的相關(guān)情況。

　　商品房預(yù)售的流程如下：

　　(一)開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售許可證。

　　準(zhǔn)備預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提供法律規(guī)定的材料申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。房地產(chǎn)管理部門在接到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在10天之內(nèi)核發(fā)預(yù)售許可證或者作出不批準(zhǔn)的決定并通知申請(qǐng)人。

　　(二)簽訂商品房預(yù)售合同。

　　在取得預(yù)售許可證以后，開(kāi)發(fā)商即可以推出預(yù)售廣告并與買受人簽訂商品房預(yù)售合同。實(shí)踐中，在簽訂預(yù)售合同之前，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)要求購(gòu)房人與其簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書。

　　(三)預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記。

　　預(yù)售合同簽訂后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同交縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和土地行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。按照《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，當(dāng)事人還可以約定辦理預(yù)告登記。按照《房屋登記辦法》第69條的規(guī)定，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。

　　(申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；已登記備案的商品房預(yù)售合同；當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；其他必要材料。)

　　(四)交付建成商品房并移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)。

　　在預(yù)售的商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將通知購(gòu)房人與其簽訂“房屋交接書”，并將房屋交付給購(gòu)房人使用。最后，雙方應(yīng)當(dāng)在合同約定的時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

　　買房注意事項(xiàng)

　　1、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

　　在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問(wèn)題一直位居首位。由于消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，自己所購(gòu)買的房屋還沒(méi)有成型，不能看見(jiàn)房屋的實(shí)際情況(即便房屋交付后，對(duì)一些隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題也難以發(fā)現(xiàn))，因此，消費(fèi)者經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。

　　2、面積縮(漲)水風(fēng)險(xiǎn)

　　有些開(kāi)發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，以致商品房實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。收房或進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，一定要注意查看房屋而積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(俗稱“房屋面積測(cè)繪表”)，仔細(xì)核對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對(duì)可列入公攤的面積進(jìn)行計(jì)算，看開(kāi)發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標(biāo)明的建筑物房屋總面積之和是否相等。

　　3、虛假?gòu)V告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)

　　如果對(duì)自己所購(gòu)買的房子有環(huán)境、配套設(shè)施等社區(qū)品質(zhì)方面的問(wèn)題有特別的要求，并因此而選購(gòu)開(kāi)發(fā)商所宣傳的房子，就一定要在合同中對(duì)相關(guān)事項(xiàng)作出明確的約定，否則，以后發(fā)生糾紛就會(huì)在證據(jù)方面出問(wèn)題。

　　4、規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)

　　開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場(chǎng)。為了規(guī)避責(zé)任，開(kāi)發(fā)商在與消費(fèi)者簽署合同時(shí)，往往對(duì)這些問(wèn)題不做約定，或者有的是在約定中設(shè)置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

　　5、定金風(fēng)險(xiǎn)

　　在期房銷售中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不是直接出示購(gòu)房合同，和購(gòu)買者直接簽署購(gòu)房合同，而是先簽訂購(gòu)房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬(wàn)元定金之后再給消費(fèi)者看合同、簽合同。這時(shí)，如果消費(fèi)者不滿意開(kāi)發(fā)商提出的交易條件(合同條款)，開(kāi)發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費(fèi)者陷入被動(dòng)，蒙受損失。

　　6、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　產(chǎn)權(quán)是所購(gòu)商品房重要的法律依據(jù)，實(shí)踐中總有一些開(kāi)發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使許多消費(fèi)者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。在簽署購(gòu)房合同時(shí)就要認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)商的土地情況、房屋*押情況、以及建房的相關(guān)法律手續(xù)(審查五證)，并約定不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。

　　7、合同以及合同條款無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

　　消費(fèi)者因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，法律和合同知識(shí)缺乏，導(dǎo)致對(duì)合同條款中存在的違法問(wèn)題無(wú)法察覺(jué)，以致在發(fā)生糾紛時(shí)被法院判定合同無(wú)效;還有一種情況是不認(rèn)真審查合同條款，還沒(méi)有搞清條款含意就草率簽字，從而在發(fā)生糾紛時(shí)，使自己陷入被動(dòng)，而遭受不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。

　　8、延期交房的風(fēng)險(xiǎn)

　　實(shí)踐中，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題(開(kāi)發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問(wèn)題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費(fèi)者的利益受損。