住房公積金貸款問答
2009-10-16
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1、什么是住房公積金貸款？
答：住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向參加住房公積金制度的職工發放的，定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項住房貸款。
2、住房公積金貸款的原則是什么？
答：住房公積金貸款實行“存貸結合，先存后貸，貸款擔保”的原則。
3、住房公積金貸款的發放對象是哪些？
答：在本市行政區域范圍內購買、建修自住住房，并按月連續、足額向管理中心繳存住房公積金的職工，可到受委托銀行申請公積金貸款。
4、住房公積金貸款的承辦銀行有哪些？
答：職工可選擇工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、南京銀行、中信銀行、興業銀行、浦發銀行、深圳發展銀行、民生銀行、光大銀行、華廈銀行十四家銀行中任何一家銀行所指定的網點申請辦理住房公積金貸款。
5、住房公積金貸款對職工的住房公積金繳存有什么要求？
答：職工在申請貸款前單位和本人須開戶并且連續足額繳存住房公積金滿6個月（含6個月）以上，同時單位和個人住房公積金賬戶均處于正常狀態。
6、買賣契約簽訂后多長時間內可辦理住房公積金貸款？
答：購買商品房和經濟適用住房的，在買賣契約簽訂一年之內辦理住房公積金貸款；購買二手房的，在買賣契約簽訂后半年之內辦理住房公積金貸款；購買二手房兩證已過戶的，在過戶完畢后三個月內辦理住房公積金貸款。
7、住房公積金貸款利率是多少？
答：住房公積金貸款目前實行的利率為：貸款1?5年，年利率為4.77%；貸款6?30年，年利率為5.22%。
8、住房公積金貸款額度如何計算？
答：貸款額度為按照借款人還貸能力確定的貸款額度。其計算公式為：借款人月計繳住房公積金額÷借款人住房公積金繳存比例×個人還貸能力系數（目前個人還貸能力系數為0.45）×12（月）×實際可貸年限。夫妻雙方均繳存公積金且共同借款的，貸款額度為夫妻雙方分別計算的貸款額度之和。但不能超過規定的購房貸款比例及最高貸款限額。
9、住房公積金貸款最高限額是多少？
答：目前一方繳存住房公積金的職工，貸款最高限額為20萬元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工，貸款最高限額為40萬元。
10、住房公積金購房貸款的比例是多少？
答：購買商品房的，最高貸款額不超過購房總價的70%；購買二手房的，貸款額度不超過購房總價的60%；申請第二次住房公積金貸款的，貸款額度不超過購房總價的60%。
11、購買二手房買賣契約與完稅憑證上價格不一致的，怎樣認定成交價格？
答：購二手房的，以《中華人民共和國契稅完稅證》原件上填寫的價格和《房地產買賣契約》原件上填寫的價格對比，取其價格低者作為房屋的成交價格計算其購房總價。
12、住房公積金貸款期限如何計算？
答：借款人申請貸款時實際年齡與申請貸款期限之和原則上不得超過其法定退休年齡，申請貸款時的實際年齡取整計算。
13、住房公積金貸款最長期限是多少？
答：購買商品房、經濟適用住房的最長貸款期限不得超過30年；購買二手房的最長貸款期限不得超過20年。
14、2006年度以來軍隊轉業干部能否申請公積金貸款？
答：可以，只要按照寧金管[2007]59號文的要求繳存公積金，即可申請公積金貸款。軍轉干部開戶繳存的住房公積金到帳后，即可按實際繳存住房公積金的金額和比例辦理住房公積金貸款，不受“連續、足額繳存6個月以上”才能辦理住房公積金貸款的限制。
15、2006年度以來軍隊轉業干部怎樣辦理公積金貸款？
答：軍轉干部辦理住房公積金貸款時，由貸款承辦銀行按貸款要求正常受理，同時填寫貸款專用的“住房公積金繳存情況證明”單(一式三聯，“證明”中初始繳存日按實際開戶日提前6個月填寫)，并附軍轉干部相關證明，直接報管理中心審批。
16、借款人配偶方為部隊軍官的，可否申請住房公積金貸款？
答：可以申請，但須出具軍隊統一頒發的有效證件。
17、借款人配偶方為部隊軍官，在申請住房公積金貸款時可貸額度如何計算？
答：借款人配偶為軍官（含士官）在出具軍隊統一頒發的有效證件后，可貸額度為規定的個人貸款最高限額。
18、住房公積金貸款查詢的渠道有哪些？
答：借款人可登陸南京市住房公積金網站（www.njgjjm）查詢；也可撥打住房公積金語音查詢電話（電話號碼025-84552899）或短信查詢（移動、聯通用戶發送GJJ或GJ到8872，小靈通用戶發放GJJ或GJ到9972）。
19、住房公積金貸款的還款方式有哪些？
答：等額本息還款法和等額本金還款法。
20、住房公積金貸款提前部分還款的還貸方式有哪些？
答：縮短貸款期限和減少月還本付息額兩種。
21、貸款全部結清后如何注銷抵押？
答：在還清貸款本息后，到銀行打印出貸款結清證明，開具《注銷抵押證明》，再到房地產抵押登記部門辦理注銷抵押手續。
22、沒有按期償還住房公積金貸款如何處理？
答：（1）借款人未按借款合同約定按月償還貸款本息的，按中國人民銀行有關規定計收罰息。
（2）按照借款合同的約定，逾期超過規定的期限后，將處分其抵押物。
23、如果父母購房，子女能否申請住房公積金貸款？
答：如果以子女名義申請住房公積金貸款，子女的名字必須在購房的買賣契約中，且應理解為是子女購房申請公積金貸款，父母是房屋的共有權人。
24、如果本人是外地城鎮戶口，但在南京市繳存住房公積金能否申請住房公積金貸款？
答：可以。但在申請貸款時除提供戶口簿以外還須提供南京市公安機關出具的暫住證。
25、提取了住房公積金的職工，買房可以申請住房公積金貸款嗎？
答：可以。只要按規定足額、連續繳存住房公積金且單位和個人新開戶均超過半年即可申請住房公積金貸款。
26、貸款期間，借款人能否辦理所購房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》？
答：可以。但同時必須辦理《房屋他項權證》交給貸款銀行執管，并由相關部門在《房屋所有權證》、《國有土地使用證》上加蓋房產抵押注記。
27、進行房屋裝修能否申請住房公積金貸款？
答：不能，住房公積金貸款是為職工在購買自住住房產權時提供的貸款。房屋裝修不屬于購買房屋產權，所以不能辦理住房公積金貸款。
28、購買使用權的住房能否申請住房公積金貸款？
答：不能，住房公積金貸款是為職工在購買自住住房產權時提供的貸款。購買使用權不屬于購買房屋產權，所以不能辦理住房公積金貸款。
29、購買集體土地上的住房能否申請住房公積金貸款？
答：不能，《南京市住房公積金貸款管理辦法》第八條第四款規定所購買、建修住房土地性質為國有土地。
30、等額本息還款法和等額本金還款法哪種還款方式合算？
答：人民銀行規定的這兩種還款方式，計算利息的原理實際是相同的，借款人選擇哪種還款方式，我們認為應根據自己家庭經濟收入狀況來決定。
31、配偶在非南京中心本部繳存住房公積金的職工，如何申請住房公積金貸款？
答：以在管理中心本部繳存公積金的一方作為主貸人，配偶方由省直機關公積金分中心、鐵路公積金分中心、監獄管理局公積金管理部、華東石油公積金管理部出具正常、連續繳存住房公積金的證明，且在繳存證明上注明其住房公積金的繳存比例，在申請貸款時可按夫妻雙方均繳存住房公積金計算可貸額度。
32、購買商品房期房，對于房屋的建設進度有何要求？
答：按照中國人民銀行的有關規定，商品房期房必須主體封頂后方可發放住房公積金貸款。
33、借款人能否辦理住房公積金購房貸款用于買房以外的其他用途？
答：不能。借款人申請住房公積金貸款后，只能用于購買所購住房，嚴禁挪作他用。借款人在貸款期限內，要配合貸款銀行對貸款使用情況進行的檢查。如果挪作他用，貸款銀行有權按照借款合同的約定提前收回貸款并中止合同。
34、住房公積金網站貸款查詢的初始密碼是多少？
答：住房公積金網站貸款查詢的初始密碼為借款人住房公積金卡賬號的后六位。
35、沒有領取結婚證能一起辦理住房公積金貸款嗎？
答：不能。必須領取結婚證后才能以夫妻的名義辦理住房公積金貸款，享受雙方繳存住房公積金的貸款額度。
36、在非本市行政區域購房是否可以辦理住房公積金貸款？
答：不可以。
37、辦理住房公積金貸款需要提供哪些基本證明材料？
答：（1）職工及配偶身份證、戶口簿原件（外地城鎮戶口還須提供暫住證）、結婚證原件或婚姻狀況證明原件、住房公積金卡；
（2）買賣契約原件（購買二手房還另須提供房屋所有權證、國有土地使用證、中華人民共國和契稅完稅證）
（3）售房單位出具的首付款證明；
（4）借款人親筆簽字的自行安置承諾書，同意貸款銀行通過人民銀行征信系統查詢并打印個人信用報告的承諾書。
38、申請住房公積金貸款是否需要提供收入證明？
答、不需要，但申請組合貸款的借款人，由于商業住房貸款要求，須提供由借款人及其配偶單位出具的收入證明。
39、職工如何確定住房公積金貸款額度和期限？
答：職工攜帶身份證和買賣契約前往住房公積金貸款承辦銀行網點，銀行網點人員將職工提供的材料的相關信息輸入系統中，系統可給出最大可貸額度和最長可貸期限，職工申請貸款的金額和期限時，只要小于或等于最大可貸額度和最長可貸期限即可。
40、已辦理商業性住房貸款能否轉為住房公積金貸款？
答：不可以。
41、購買哪些房屋不得辦理住房公積金貸款？
答：購買辦公用房、商業用房以及其他非居住用房的、購買住房土地性質為非國有土地的、購買獨立別墅、聯排式別墅的不予辦理住房公積金貸款。
42、什么是組合貸款？
答：職工購買自住住房時，在申請住房公積金貸款后如資金仍然不足，可以向商業銀行同時申請商業性住房貸款，此類貸款稱為組合貸款。
43、可用于償還住房公積金貸款的住房資金有哪些？
答：可用于償還住房公積金貸款的住房資金是指職工所在單位為職工在南京住房公積金管理中心開設的住房公積金和住房補貼賬戶中的資金。
44、二手房采取直接用所購自住住房抵押擔保方式的，需要在多長時間內辦理住房公積金貸款？
答：應在《房屋所有權證》、《國有土地使用證》過戶完畢三個月內申請住房公積金貸款，貸款銀行須在取得其《房屋他項權證》后放款。
45、如果所購房屋《房屋所有權證》和《國有土地使用證》地址不符的應提供什么證明？
答：提供住房所在地公安機關出具的《南京市街巷門牌號碼編排（變更）證明單》。
46、購買什么住房開發商需要與管理中心簽訂按揭協議？
答：購買商品房和經濟適用住房，開發商需要與管理中心簽訂按揭協議。
47、貸款期限為一年的，如何提前還款？
答：貸款期限為一年的，如需提前還款，必須一次性還清貸款本息。
48、貸款期限為一年的，如何償還貸款本息？
答：貸款期限為一年的，采取到期一次性還本付息，利隨本清的方式進行還款。
49、一年期貸款如遇利率調整如何處理？
答：公積金貸款期限為一年的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息。
50、一年期以上住房公積金貸款如遇利率調整如何處理？
答：一年期以上公積金貸款采取每年確定利率的方法，遇中國人民銀行利率調整，新辦理的貸款按新利率執行；已經辦理過的貸款，于次年1月1日起，按新利率執行。
51、住房公積金貸款對于首付款有何要求？
答：購買商品房的，具有開發商出具的不少于購房總價30%的首付款證明；第二次申請公積金貸款的，具有開發商出具的不少于購房總價40%的首付款證明；購買二手房的，具有賣方出具的不少于購房總價40%的首付款證明。
52、購買商品房的，住房公積金貸款如何發放？
答：購買商品房、經濟適用住房的，貸款銀行以轉賬方式將借款人的貸款劃入售房單位在銀行開設的資金監管賬戶。
53、購買二手房的，住房公積金貸款如何發放？
答：購買二手房的，貸款銀行以轉賬方式將借款人的貸款劃入南京市房地產交易市場在銀行開設的資金監管賬戶。
54、貸款銀行多長時間內完成貸款的審核？
答：貸款銀行應在三個工作日內完成審核，并將借款人的貸款資料送管理中心審批。
55、貸款銀行應在中心審批同意后多長時間內放款？
答：貸款銀行應在中心審批同意后三個工作日辦理完貸款手續并放款。
56、住房公積金貸款發放后，首期還款什么時候開始？
答：住房公積金貸款發放后，首期還款日為貸款發放后次月15日。
57、如何償還住房公積金貸款？
答：借款人必須按月歸還貸款本息。借款人按照借款合同約定的時間將還款金額存入儲蓄卡中，貸款銀行每月從借款人賬戶中扣取應還本息。
58、還款方式能否更改？
答：不能，借款合同中規定，還款方式一經確定不得更改。
59、住房公積金貸款部分提前還款有何規定？
答：住房公積金貸款部分提前還款每年不得超過兩次，每次部分提前還款金額不得低于5000元（使用住房公積金還貸除外）。
60、如果想提前還款怎么辦？
答：借款人提前歸還貸款本息，需提前5個工作日向承辦銀行提出書面申請，經審核同意后，可償還全部或部分貸款。
61、職工提前償還住房公積金貸款是否收取違約金？
答：職工提前償還住房公積金貸款，不論部分提前還款還是提前結清貸款，都不收取違約金。
62、住房公積金貸款部分提前還款的扣款順序是什么？
答：先還逾期貸款本息、罰息，再還本期應還貸款本息、剩余金額用于歸還住房公積金貸款本金。
63、提前還款是否將后幾年的利息也支付給了銀行？
答：不是，對提前歸還的貸款本金，將按照借款人實際占用資金的時間計收貸款利息。
64、沒有按期償還貸款怎么辦？
答：借款人應及時帶資金到貸款銀行歸還逾期貸款，或者將還款資金存入還款賬戶并通知貸款銀行在當晚系統批量扣收。
65、在什么情形下貸款銀行有權停止支付或者提前收回全部貸款？
答：(1)借款人采用欺詐手段隱瞞真實情況，提供虛假證明材料的；
(2)還款期間，違反借款合同規定的。
66、在什么情況下貸款銀行依法處分抵押物？
答：借款人連續六個月未按期歸還貸款本息或貸款到期后六個月未還清貸款本息的，受委托貸款銀行依法處分抵押物。
67、貸款還清后，要辦理哪些后續手續？
答：借款人結清貸款后，憑銀行出具的《貸款結清證明》、《撤消抵押申請書》，并持本人身份證、購房合同或《房屋所有權證》，到房產抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。
68、貸款后，個人繳存的住房公積金和住房補貼能否用于歸還貸款？
答：可以。歸還住房公積金貸款可以選擇逐月轉賬還貸或逐年轉賬還貸；歸還商業性住房貸款可以每年提取一次用于歸還商業性住房貸款。
69、使用住房公積金和住房補貼歸還組合貸款，有何規定？
答：使用住房公積金和住房補貼歸還組合貸款，必須先還住房公積金貸款，住房公積金貸款全部還清后再還商業性貸款。
70、何時調整住房公積金貸款最高可貸額度的？
答：自2008年2月18日起，住房公積金貸款最高可貸額度由15萬元/人調整到20萬元/人。
71、目前住房公積金貸款還貸能力系數是多少？
答：目前實行的還貸能力系數是0.45。
72、曾經辦理過住房公積金貸款，還可以再次申請住房公積金貸款嗎？
答：可以，購買自住住房的借款人，還清住房公積金貸款后，可再次申請辦理住房公積金貸款。
73、第二次申請住房公積金貸款有什么規定？
答：根據中國人民銀行有關文件精神，第二次使用公積金貸款時, 首付不低于總購房款的40％。
74、購買城內單價“萬元”以上的樓盤可以申請公積金貸款嗎？
答：可以，南京市自2008年2月初就取消了對“每平方米萬元以上樓盤，不予公積金貸款”的限制。
75購買單身公寓或酒店式公寓可否申請住房公積金貸款？
答：可以，項目與公積金管理中心簽訂了《南京市住房公積金貸款按揭協議書》，就可以辦理住房公積金貸款。
76 、開發企業簽訂《按揭協議書》需要多長時間？
答：在開發企業及項目資料齊全，工程進度符合要求的情況下，開發企業與公積金管理中心簽訂《按揭協議書》在七個工作日內完成。
77、購買商品房多長時間可以辦結公積金貸款？
答：購買商品房時符合公積金貸款條件的購房人在手續齊備、樓盤符合個貸放款條件的情況下，各公積金貸款承辦銀行應于10個工作日內放款到位。
78、開發商或銀行拒絕公積金貸款怎么辦？
答：任何單位和個人無正當理由拒絕購房人辦理住房公積金貸款或變相刻意引導購房人辦理商業貨款，一經查實，將按照寧金管[2008]19號文的規定對有關單位、責任人進行處理。
79、開發企業應怎樣幫助購房人辦理公積金貸款？
答：符合辦理住房公積金貸款條件的房地產開發企業，應根據有關規定，在取得銷售許可證后，與住房公積金管理中心簽訂按揭協議書。
80、貸款銀行在辦理公積金貸款時應做什么工作？
答：貸款銀行應協助中心做好房地產開發企業簽訂按揭協議書的引導工作，對符合公積金貸款條件的購房人應主動辦理住房公積金貸款，不得變相引導購房人辦理商業性貸款。
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