1、新物業管理條例有哪些修改？
物業由“管理”到“服務”
修改條文：根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。
點評：稱呼上的改變，意味著新的《物業管理條例》更強調業主自治管理和物業服務。
業委會成立的指導部門增加
修改條文：增加“街道辦事處、鄉鎮人民政府”為成立業主大會、選舉產生業主委員會的指導部門。
點評：此次修改，增加了街道辦事處、鄉鎮人民政府的職能，突出了基層管理，對業主、物業公司的指導更直接，實際操作性更強。
通過起訴可撤銷業委會決定
修改條文：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
點評：以往，一旦具體決定通過業委會或者業主大會，業主就沒有權利改變。當業委會作出的決定不合理時，業主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權利。業主可以以個人名義對業委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個人權益。
嚴格專項維修資金使用條件
修改條文：明確《物權法》對業主在業主大會上的投票權，就是“面積”加上“人數”。
點評：修改后，業主大會對“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項事項作決定時，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主，且占總人數2/3以上的業主同意，規定得更加嚴格。
2、什么是物業和物業管理？什么是前期物業管理？什么是業主？
物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。
物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
前期物業管理，是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
業主是房屋產權的所有者。業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體，具有維護個人和公共的共同利益的責任，遵守公共利益和社會責任的義務。
3、物業管理涉及到的法律、法規有哪些？
2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》；
根據2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號， 2007年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂的《物業管理條例》；
江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2000年12月24日通過根據2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議關于修改《江蘇省物業管理條例》的決定修正的《江蘇省物業管理條例》
4、哪些事情由業主來共同決定？
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
5、業主大會如何成立？業主大會會議有哪些形式？業主大會議事規則的內容？
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
6、業主委員會有哪些職責？
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
7、業主在物業管理活動中有哪些權利和義務？
《條例》規定業主在物業管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
同時規定業主在物業管理活動中必須履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
8、什么是管理規約、臨時管理規約？
管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
9、建設單位在前期物業管理活動中承擔哪些責任？
（1）建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定；但建設單位制定的業主臨時規約，不得侵害物業買受人的合法權益，并應在物業銷售前向物業買受人明示，予以說明。（2）住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有資質的物業服務企業。（3）建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。（4）建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業服務企業移交竣工總平面圖等資料。（5）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。（6）應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
10、物業服務企業一般承擔的服務內容是？
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
11、物業管理用房歸誰所有？如何使用？
物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
12、物業的服務費用如何確定？有哪些形式？費用由誰繳納？不繳物業服務費應承擔哪些法律責任？
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
13、小區室內裝修有哪些規定，住戶可否擅自改變室內房屋結構？
住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：
（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；
（2）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房間；
（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；
（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；
（5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。
住戶不能擅自改變室內房屋結構。
14、物業管理區域內發生安全事故，物業服務企業應承擔什么責任？對物業服務企業保安人員有何要求？
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
15、住宅小區公用設施設備有哪些？哪些業主應當交納住房維修資金？其繳交標準如何？歸誰所有？
共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、燃氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
凡本市范圍內新建商品房（含經濟適用房）、非單一產權的非公有住房和已售公房均應繳交。其標準如下：
（1）新建商品房在銷售時購房人按商品房建筑面積30元/平方米繳存；
（2）新建單位集資房屋的集資建房人按集資房屋建筑面積30元/平方米繳存；
（3）新建拆遷安置房屋的被拆遷人按安置房屋建筑面積30元/平方米繳存；
（4）新建經營性房屋在銷售時購房人按銷售面積45元/平方米繳存；
（5）市政府第5號令出臺前竣工入住的商品房、集資房、拆遷安置房，其維修資金由房屋產權人和開發建設單位各按住宅小區房屋建筑面積6元/平方米繳存（其中已參加房改的單位公房，由市房改辦按售房資金的10%繳存。
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。
16、在住宅小區內，業主不得有哪些行為？
在物業范圍內，不得有下列行為：
（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；
（2）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用部位、公用設施及公共場所（地）；
（4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、排水、排污、消防等公用設施；
（5）不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；
（6）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等；
（7）踐踏、占用綠化用地，損壞、涂劃園林建筑小品；
（8）影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等；
（9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規定標準的噪音；
（10）利用房屋進行危害公共利益或其它不道德的行為；
（11）法律、法規及政府規定禁止的其它行為。
17、在物業管理區域內發生違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為時如何處置？
對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
18、物業管理區域內公共建筑公共設施的養護責任由誰來承擔？
物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。相關單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
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