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市住宅小區物業管理辦公室主任鞠春文就國務院新修訂的《物業管理條例》答記者問

    為了規范小區物業管理活動，切實維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，中華人民共和國國務院令第504號，公布了《國務院關于修改(物業管理條例)的決定》。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，對《物業管理條例》中的多處內容進行了修改和刪除。并已于2007年10月1日起施行。近日，本報記者專訪了市住宅小區物業管理辦公室主任鞠春文。

    記者：新物業管理條例有哪些修改?

    鞠春文：第一，物業由“管理”到“服務”。

    修改條文：根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。

    釋義：物業公司在管理權方面并沒有那么大的權利，執法權仍在公安、城管等職能部門通過現在《物業管理條例》修改后，就可以讓物業公司更專注于服務，定位也就更加明確了。委托合同改為服務合同，物業服務就是按合同履責。業主和物業公司是平等的民事主體。

    第二，基層政府有了管理權。

    修改條文：增加“也可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。

    釋義：原來的業主大會產生是在行業主管部門指導下，這一次加入了基層人民政府。由行業管理，變成了行業和基層政府共同管理。行業主要從行政立法、規章條例等這些進行管理，基層人民政府主要從和諧建設方面考慮�；鶎诱�府參與了物業管理，把物業管理融入到了政府基層管理中去，這是建設和諧社會的需要，這也是政府將來發展的方向。業主可以找街道辦事處，業主也可以找同一級的鄉鎮人民政府。

    第三，業主決定投票權的變化。

    修改條文：將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加”。業主大會對“籌集和使用專項維修資金”和“改建 . 重建建筑物及其附屬設施”這兩項事項作決定時，“應當經專育部分占建筑物總面積2/3以上的業主，且占總人數2/3以上的業主同意”。

    釋義：原來是2/3的業主可以決定小區更大的事務，現在必須加上專用面積過半和人數過半。這里面得具備兩個條件：第一，專有權的面積超過了一半。第二，專有權面積的人數也超過一半了。具備這兩個條件，才形成一個業主大會。規定得更加嚴格。

    第四、業主通過起訴可撤銷業委會決定

    修改條文：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

    釋義：以往，一旦具體決定通過業委會或者業主大會，業主就沒有權利改變。當業委會作出的決定不合理時，業主該怎么辦?修改后的條文，賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權利。業主可以以個人名義對業委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個人權益。

    第五，將“業主公約”修改為“管理規約”。

    修改條文：根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。

    釋義：改成“管理規約”以后范圍更廣一些，把原來的規定變成了開發商、業主、物業公司共同參與、管理小區的規定，這個范圍比原來的規定更廣一些。

    記者：什么是物業和物業管理?什么是前期物業管理?什么是業主?

    鞠春文：物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施相場地。

    物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務臺同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

    前期物業管理，是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業按照物業服務合同約定，對房星及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

    業主是房屋產權的所有者。業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體，具有維護個人和公共的共同利益的責壓，遵守公共利益和社會責任的義務。

    記者：業主在物業管理活動中有哪些權利和義務?

    鞠春文：《條例》規定業主在物業管理活動中享有下列權利：

    (一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

    (二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

    (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

    (四)參加業主大會會議，行使投票權；

    (五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

    (六)監督業主委員會的工作；

    (七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

    (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

    (九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

    (十)法律、法規規定的其他權力．

    同時規定業主在物業管理活動中必須履行下列義務：

    (一)遵守管理規約、業主大會議事規則；

    (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

    (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

    (四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

    (五)按時交納物業服務費用；

    (六)法律、法規規定的其他義務。

    記者：業主大會如何成立?業主大會會議有哪些形式?業主大會議事規則的內容有哪些?

    鞠春文：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

    記者：哪些事情由業主來共同決定?如何決定?

    鞠春文：下列事項由業主共同決定：

    (一)制定和修改業主大會議事規則；

    (二)制定和修改管理規約；

    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

    (四)選聘和解聘物業服務企業；

    (五)籌集和使用專項維修資金；

    (六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

    (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。通過業主大會決定。第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

    記者：什么是管理規約、臨時管理規約?

    鞠春文：管理規約：對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。

    管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

    臨時管理規約：建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

    建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

    建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

    物業買愛人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

    記者：業主委員會有哪些職責?

    鞠春文：業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

    (一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

    (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

    (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

    (四)監督管理規約的實施；

    (五)業主大會賦予的其他職責。

    記者：建設單位在前期物業管理活動中承擔哪些責任?

    鞠春文：(一)建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，并應在物業銷售前向物業買受人明示，予以說明。

    (二)主宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有資質的物業服務企業。

    (三)建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。

    (四)建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業服務企業移交竣工總平面圖等資料。

    (五)應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

    (六)應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

    記者：物業管理用房歸誰所有?如何使用?

    鞠春文：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

    物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和資料交還給業主委員會。

    物業管理用房用于物業管理服務活動和業主委員會的活動。

    記者：物業服務企業一般承擔的服務內容是什么?

    鞠春文：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。一般承擔的服務內容是：

    (一)物業共用部位的維修、養護和管理；

    (二)物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

    (三)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

    (四)公共綠化的養護和管理；

    (五)車輛停放管理；

    (六)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

    (七)裝飾裝修管理服務；

    (八)物業檔案資料管理。

    記者：物業的服務費用如何確定?有哪些形式?費用由誰交納?不繳物業服務費應承擔哪些法律責任?

    鞠春文：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

    業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定服務費用。

    業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負責交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服費用由建設單位交納。

    違反物業服務合同約定，業主拍逾期不交納物業服務費用的，業主委預員會應當督促其限期交納；逾期仍不乏納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

    記者：物業管理區域內公共建筑公共設施的養護責任由誰來承擔？

    鞠春文：物業管理區域內按照赳規劃建設的，公共建筑和共用設施養責任，保修期內由建設單位承擔，保修期外由業主共同承擔。

    供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修養護的責任。相關單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

    記者：物業管理區域內發生安全事故，物業服務企業應承擔什么責任?對物業服務企業保安人員有何要求?

    鞠春文：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好求助工作。

    物業服務企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任應當根據物業服務臺同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的的法律責任。

   物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責不得侵害公民的合法權益。

    記者：在物業管理理區域內發生違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為時如何處置?

    鞠春文：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和伺用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

    有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告時，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

    記者：小區室內裝修有哪些期定，住戶可否擅自改變室內房屋結構?

    鞠春文：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

    (1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

    (2)將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房間；

    (3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

    (4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

    (5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。住戶不能擅自改變室內房屋結構。