賣房人反悔 購房者獲高額差價賠償

    2008年2月初，朝陽法院經過審理對該案作出判決。根據判決，雙方房屋買賣合同解除，房主祁女士不但要雙倍返還劉女士購房定金共計80萬元，還要賠償她高達50余萬元的房屋差價損失。

    高額差價的判賠依據

    賣房人祁女士反悔一案中，法院判決認為，根據合同法第113條的規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房價上漲后房屋的現價值與合同約定的交易價格之間的差額，應視為合同履行后，劉女士享有的可得利益。

    針對房屋的現價值，法院向北京市價格認證中心進行了調查咨詢。他們答復的結果是，當地同類型房屋的市場價是每平方米1.7萬元到2.2萬元。法院采納了每平方米2萬元的中間價格，并以此計算出房屋的總價，再減去合同約定的428萬元的成交價，得出的差價是90余萬元。因考慮到法院同時判決雙倍返還定金，劉女士已從中得到了40萬元的經濟補償，因此法院從90余萬元的差價中又減去了這40萬，最終得出了50余萬元的賠償款。

　　賣房人反悔的幾種手段

    看到房價上漲后，一些賣房人開始要求買房人加價。加價不成時，有些人便開始采取其他手段要求確認房屋買賣合同無效。

    比如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優先購買權。有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；有些房主直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。

    在此情況下，對買房人進行差價賠償，一定程度上可以達到遏制惡意違約的效果。

　　法院支持差價的原因

    該案審判長姜春玲表示，法院之所以支持差價損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區位、同類型的房屋。

    目前房價可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應該由誰來享受？應該由守約方、誠信方來享有。法院處理這種案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。希望通過法院的審判，能夠對雙方的交易行為起到一個引導的作用。

    誠信原則是民事合同的帝王條款。法院要保護善意守約方的合法利益。守約方的實際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實際損失彌補上。守約方的實際損失也就是房屋的差價損失。

    未取得產權證的房子能否出售

    按照《城市房地產管理法》第38條的規定，沒有取得產權證的房子不能買賣。在劉女士一案中，祁女士正是以此為由主張房屋買賣合同無效。而這一條款更成為許多房主反悔時的擋箭牌。

    《城市房地產管理法》是一種行政管理性的規范，并不是民事上的禁止性規范，何況它還有一些補充性的條款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得產權證，也不影響合同的效力。

    法院認定合同有效，通常符合三個條件即可：第一，當事人出于自愿；第二，是當事人的真實意思表示；第三，不違反法律法規的強制性規定。

    如何確定房屋的現價值

    在計算房屋差價時，房屋現價值的多少很關鍵，但雙方當事人對這一點的認識往往相差甚遠。

    法庭在確定房屋現價值的時候，首先會讓雙方當事人進行合議，由原告方提出一個價格，如果被告方也認可的話，法庭便可以以合議結果作為依據。

    如果雙方合議不成，法院可以向有關機構進行調查咨詢，也可以委托有關部門進行鑒定。如果對于咨詢的結果雙方當事人有疑義，法院還可以進一步補充。在雙方都認定的情況下，法院可以認可這份證據。如果當事人還不滿意，可以依照鑒定程序，由雙方共同選擇一個鑒定機構，進行鑒定，最終確定一個合理的價格。（趙麗萍）