“養鋪期”物業持有成本增大 或導致部分業主拋售

處于養鋪期的中小商業地產受物業稅的影響較大。

    關于征收物業稅的傳聞在年底有了更確切的消息，稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上表示，目前正在進行物業稅出臺前的準備工作。而12月16日北京大學不動產研究中心主任馮長春公開表示，物業稅可能明年試點，而且從商業地產開始征收。盡管征收物業稅的時間還沒有定論，但一些投資者已計劃伺機“撿漏”拋售的中小商業地產。業內人士則認為物業稅對養鋪期的物業影響較大，并建議物業稅收要根據不同類型物業區別對待。

    有投資者觀望物業稅，伺機“撿漏”

    12月18日，王先生在多方咨詢后，做出了這樣的決定，明年將對商業地產采取觀望的態度�！俺钟鞋F金，而不是投資品”，他說。

    2006年以前王先生通過商業地產投資，手中有了億元的資金，之后進入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業物業，重操舊業。最近有人推薦給王先生一個帶租約的商業，投資回報率約11%，對于商業地產投資而言，這是一個比較可觀的回報率，但因為最近聽到了物業稅要出臺的傳聞，他表示政策不明確，暫時不出手。

    他的判斷是：如果明年真的開始征收物業稅，在資金緊縮的大背景下，將會對中小開發商的持有物業產生較大的影響，這些商業地產難免會出現因為資金鏈緊張而拋售的狀況，到時“抄底撿漏”會是更好的選擇。所以“2008年我就只持有現金，不參與投資，等到2009年后出手”，他說。

    北京匯博行董事總經理潘好龍對王先生的決定表示理解，“2007年是北京商業地產集中放量的一年，今年北京的商業地產放量達500萬平方米，這些商業在2-3年的時間內將逐步進入養鋪期，”他說。與住宅不同的是，進入養鋪期的商業地產基本難以收到較好的租金回報，如果再加上物業稅，其養鋪期的壓力將會更大。

    商業地產持有者最主要的利益來源就是租賃。但是，在成熟的商業地產投資市場，物業轉手的價格會與租金有著比住宅更加緊密的聯系，上海五合智庫總經理鄒毅指出，對于正常的商業地產交易，尤其是現房類商業物業的交易，一直存在著以租金倒推售價的慣例，很多熱點區域的寫字樓和商鋪因為租金上不去，導致出售的價格很低。

    鄒毅表示，商業地產的物業稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷售定價。對于投資者而言，其投入資本的價值回報也會在轉售過程中受到影響。

    鑒于目前優質的商業地產項目出租率持續提升，處于優勢地位的商業地產開發商和投資者會將增加的成本部分轉嫁給承租方，而處于弱勢地位的商業地產持有者為了盡快出租，不會將這一成本轉稼給租戶，這將會使商業地產價值兩極分化，因此鄒毅建議，商業地產的物業稅收一定要根據不同類型、不同收益狀況、不同階段的物業進行區別對待。 （采寫/張家齊　攝影/谷欣）