“養(yǎng)鋪期”物業(yè)持有成本增大 或?qū)е虏糠謽I(yè)主拋售

處于養(yǎng)鋪期的中小商業(yè)地產(chǎn)受物業(yè)稅的影響較大。

    關(guān)于征收物業(yè)稅的傳聞在年底有了更確切的消息，稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。而12月16日北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春公開表示，物業(yè)稅可能明年試點，而且從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。盡管征收物業(yè)稅的時間還沒有定論，但一些投資者已計劃伺機“撿漏”拋售的中小商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為物業(yè)稅對養(yǎng)鋪期的物業(yè)影響較大，并建議物業(yè)稅收要根據(jù)不同類型物業(yè)區(qū)別對待。

    有投資者觀望物業(yè)稅，伺機“撿漏”

    12月18日，王先生在多方咨詢后，做出了這樣的決定，明年將對商業(yè)地產(chǎn)采取觀望的態(tài)度。“持有現(xiàn)金，而不是投資品”，他說。

    2006年以前王先生通過商業(yè)地產(chǎn)投資，手中有了億元的資金，之后進(jìn)入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業(yè)物業(yè)，重操舊業(yè)。最近有人推薦給王先生一個帶租約的商業(yè)，投資回報率約11%，對于商業(yè)地產(chǎn)投資而言，這是一個比較可觀的回報率，但因為最近聽到了物業(yè)稅要出臺的傳聞，他表示政策不明確，暫時不出手。

    他的判斷是：如果明年真的開始征收物業(yè)稅，在資金緊縮的大背景下，將會對中小開發(fā)商的持有物業(yè)產(chǎn)生較大的影響，這些商業(yè)地產(chǎn)難免會出現(xiàn)因為資金鏈緊張而拋售的狀況，到時“抄底撿漏”會是更好的選擇。所以“2008年我就只持有現(xiàn)金，不參與投資，等到2009年后出手”，他說。

    北京匯博行董事總經(jīng)理潘好龍對王先生的決定表示理解，“2007年是北京商業(yè)地產(chǎn)集中放量的一年，今年北京的商業(yè)地產(chǎn)放量達(dá)500萬平方米，這些商業(yè)在2-3年的時間內(nèi)將逐步進(jìn)入養(yǎng)鋪期，”他說。與住宅不同的是，進(jìn)入養(yǎng)鋪期的商業(yè)地產(chǎn)基本難以收到較好的租金回報，如果再加上物業(yè)稅，其養(yǎng)鋪期的壓力將會更大。

    商業(yè)地產(chǎn)持有者最主要的利益來源就是租賃。但是，在成熟的商業(yè)地產(chǎn)投資市場，物業(yè)轉(zhuǎn)手的價格會與租金有著比住宅更加緊密的聯(lián)系，上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅指出，對于正常的商業(yè)地產(chǎn)交易，尤其是現(xiàn)房類商業(yè)物業(yè)的交易，一直存在著以租金倒推售價的慣例，很多熱點區(qū)域的寫字樓和商鋪因為租金上不去，導(dǎo)致出售的價格很低。

    鄒毅表示，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷售定價。對于投資者而言，其投入資本的價值回報也會在轉(zhuǎn)售過程中受到影響。

    鑒于目前優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目出租率持續(xù)提升，處于優(yōu)勢地位的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者會將增加的成本部分轉(zhuǎn)嫁給承租方，而處于弱勢地位的商業(yè)地產(chǎn)持有者為了盡快出租，不會將這一成本轉(zhuǎn)稼給租戶，這將會使商業(yè)地產(chǎn)價值兩極分化，因此鄒毅建議，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅收一定要根據(jù)不同類型、不同收益狀況、不同階段的物業(yè)進(jìn)行區(qū)別對待。 （采寫/張家齊　攝影/谷欣）