加息時代房奴怎減負？還貸細節藏省錢之道

今年以來央行已連續五次加息，令購房貸款者不禁鎖緊了眉頭。（資料圖片） 　

    今年以來央行已連續五次加息，令購房貸款者不禁鎖緊了眉頭。央行9月14日宣布，自9月15日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。不過，理財師提醒房貸客戶不要慌張，要謹慎對待房貸合同，不要盲目提前還貸，并且可以通過調整房貸規劃、購買房貸理財產品減輕負擔。

    有人測算，如果房貸貸款金額為20萬元，期限15年，以等額本息方式還款為例，若采用基準利率，此次加息前年利率為7.56%，每月還款1860.85元；加息后年利率為7.83%，每月還款1891.73元，每月要多還款30.88元。如果貸款者能得到下浮15%的優惠利率，此次加息前年利率為6.426%，每月還款1734.09元；加息后年利率為6.6555%，每月還款1759.36元，每月要多還款25.27元。

    投資稀缺可提前還貸

    對于大多數一直在償還房貸的市民來說，暫時還不用擔心，因為如果貸款合同中沒有特別約定，要到明年1月才需按照新利率還貸。不過，市場預計央行今年很可能還有1次加息，那么如果到年底前央行再次加息，這6次加息的效果將同時在明年1月份的房貸還款中集中體現。

    在某外資軟件公司工作的買房5年的林先生向記者表示：“雖然每次加息后分開計算月還款金額，增加并不多，但今年以來已經五次加息，累積起來是一筆不小的數目，我們正計劃提前還貸。”

    銀行理財師在接受記者采訪時認為，在加息較頻繁的情況下，對于有提前還貸意愿的購房者來說，如果購房者投資渠道狹窄，資金沒有其他獲利渠道，只有固定收入，且越來越吃緊，利率上升將造成還貸壓力過大，可考慮提前還貸；而對于投資收益較高的人群，如果判斷市場投資環境整體向好，也可以繼續利用閑置資金獲取投資收益，抵消利率上升帶來的還款壓力。

    還貸細節要仔細推敲

    貸款是死的，可是還款方式是活的，理財師建議簽訂貸款合同時，客戶可以仔細推敲還款方式。首先，首付比并非比例越低越好，這要視客戶當時的資金情況、房貸補貼、理財投資狀況綜合而定。

    其次，在加息預期下，固定利率房貸是個明智的選擇。但購房者也應注意，固定利率房貸并非利率長期保持不變，而且固定利率的設定值也可能較高。應仔細計算不同方式之間的還款差額。

    就還款方式而言，目前銀行還貸主要有等額本金和等額本息，但還有很多諸如接力還貸、氣球貸等各種貸款方式，可以請理財師為你多做幾個測試進行比較。不過，專家提醒，銀行默認的通常是“等額本息”還款方式，這種還款方式在進入加息循環周期的市場大背景下，并不是適合房貸者使用的理想省錢方法。而采用“等額本金”這種還款方式，在開始還貸時，借款人會感覺每月負擔較大，但隨著歸還的本金增多，利息支出也就會相對減少。并且隨著時間的推移，還款負擔也會逐漸減輕，總體利息支出較低。

    調整規劃靈活減息

    理財師提醒，貸款買房者在明年1月前，如果請理財師為自己的房貸計劃做出調整，那么月供還貸壓力可能就不會那么大。雖然央行每次加息，借款人的月還款利息也相應增加。但是，整體貸款年限較長，那么在這段時期內，國家宏觀調控政策可能有變化，借款人的生活狀況、收入、理財意識都可能不同以往了，這些外在因素都將會增加或減少借款人的利息總額支出。

    銀行其實也意識到房貸壓力加大將會失去一部分客戶，所以許多銀行創新了房貸理財產品。比較傳統的如房貸轉按揭可省不少錢。

    還有許多銀行理財產品就是奔著“省息”目的而來，如深圳發展銀行推出的“氣球貸”。這款產品讓5年期貸款的申請人，可按照貸款30年的月供來還款，如果在5年末不能一次性提前還款，銀行將允許貸款人在不增加費用的前提下獲得本銀行的再貸款服務，也就是原來的30年期的普通貸款，可以通過6次申請氣球貸的方式完成。而興業銀行不久前推出的“房貸利率寶”產品，則通過另外一種方式為貸款人省利息。這個產品的目標客戶為具有個人住房貸款的客戶，并根據按揭客戶本身資金有限的特點，采用履約保證金的形式購買該理財產品并獲取理財收益。銀行將根據貸款人的按揭貸款金額，購買一定數量的“房貸利率寶”理財產品，但無需繳納上述理財資金款項，只需繳納名義理財資金3%的履約保證金，就可以按照“房貸利率寶”的名義理財資金金額收取理財收益，以減少貸款人在貸款利息支出上的壓力。（晶報）