置業指導：“以房養房”者應如何應對加息？

在加息預期濃厚的時間內，各種規避加息影響的房貸產品均很受關注。（資料圖片）

    眼下，北京不少擁有兩套房子以上的購房者以“以房養房”的方式投資。

    前不久，金融機構人民幣存貸款基準利率開始本年度內的第三次上調，同時住房公積金貸款利率也相應提高。對于購房者而言，此次加息直接增加了“以房養房”者的月還款額度，那么，這時“以房養房”者該如何應對呢？

    保證現金流，巧用公積金貸款

    就拿身為外企員工的劉先生來說，兩年前稅后月收入在5000元左右的他將以前的房子出租，每月得租金2000元，同時他購買了一套60萬元的自住房，辦理了20年期的貸款，幾次加息后，他算了算，還款額增幅超過了10%。每個月70%以上的工資都用來還銀行房貸。

    最近一次加息，看起來增加的還款額不算大，但自2004年10月以來33個月內7次加息，購房人累積起來的房貸負擔卻不小。目前，銀行放貸一般要求購房者還貸額度不得超過家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性，另一方面也考慮到購房者家庭的正常生活。

    要保證“以房養房”順利進行，就職于中國農業銀行的注冊財務策劃師李春建議劉先生做好投資規劃，增加收入來源。另外，可以在保證現金流的前提下根據自己的收入水平和支付能力選擇部分提前還貸，減少月供，提前還貸時盡量在年底11月或12月與銀行提前預約歸還貸款，此時利率還是年初的貸款利率，等待第二年初，利率就按照當年的調整而實施了。

    另外，選擇公積金貸款要比選擇商業貸款明智，因為公積金的利率比商業貸款的利率低，因此貸款成本低。一般情況下，在購房的時候應當首先使用自有資金交足首付款項或更多，然后利用公積金貸款，如果不足再使用商業按揭貸款。

    比如，5年期以上公積金貸款利率為4.95%，比同期商業貸款7.38%的基準利率低2.43個百分點，即便按照最優惠標準打八五折，仍有1.32%的利差。同樣20萬元20年貸款使用公積金貸款，20年下來，會比商業貸款節省3萬多元的利息。

    提高租金收益，定投開放式基金

    對于投資性購房的李女士來說，她買的那套價值100萬元的房子，出租后租金也就5萬元，再繳納5%的個人出租房產營業稅，五年時間房款所得為23.75萬元，而如果將100萬元存入銀行，按5年定期存款5.22%利率計算，五年后，扣掉5%利息稅，可得24.79萬元。“租房的錢還沒有銀行利息高？！”李女士頗有些郁悶。

    但是交通銀行理財顧問、AFP金融理財師尚琳琳不這么認為，她表示，李女士不能把租房收入等同于房屋投資收益，因為房產投資收益真正意義在于投資真正有價值的房產，五年后房產出售的凈收益與五年中的房租收益之和才是比較的客觀數字，其間的租金收益僅僅是理財收益而已。換言之，沒有人投資房屋是為了僅僅獲得每月的租金收入，而是一定時期內房屋收益的總獲利。

    要讓“以房養房”投資收益增加，中國農業銀行的注冊財務策劃師李春建議，提高租金的再利用效率，增加投資收益，規避通貨膨脹風險。在資本市場處于牛市期間，建議采用定期定額投資開放式基金的方式，來提高租金的收益。每月收取的租金，固定在某一天購買一只開放式基金，如此堅持下來，時間越長效果越好。預期投資收益率為10%，大于貸款率，這種結果還比較理想。

    投資看潛力 規避房產投資風險

    “以房養房”可并不是說一定會萬無一失，其中不確定因素也很多。

    市場需求關系是影響房價漲幅的主導因素，越來越多的“以房養房”者抱怨房價不斷上升，但在待租房屋供過于求的情況下房屋租金卻保持穩定，投資房產成本在加大，投資周期在增長。這樣看來，地產投資的風險無疑加大了。

    要保證“以房養房”的安全性，注冊財務策劃師李春提醒您，投資之前千萬不要盲從，要選擇比較有投資價值或者說升值潛力比較大的房地產，一是別墅，因為政策限制別墅建設，因此長期來看，別墅供給小于需求，價格會上漲。二是城市邊緣的房地產。隨著城市的擴張，現在的郊區就是未來的市區，甚至中心，增值的潛力相對較大。三是投資地鐵與學校周邊，這樣升值潛力也比較大。另外，最好不要“滿倉”操作，“把雞蛋分別放入幾個籃子里”，這樣在家庭收入以及正常開銷不變的情況下，家庭財務安全系數才能比較大。風險才能相對可控。（馮一萌）