置業(yè)顧問：欲買新房 舊房是租還是賣？
案例 現(xiàn)有住房調(diào)新房 王達(dá)28歲，是一名醫(yī)藥公司的銷售代表，月工資6000元，全年約有各種花紅及獎(jiǎng)金3萬元。妻子邱梅是一位公務(wù)員，月收入5000元，年底雙薪，夫妻打算2年后為家里添個(gè)新丁。 王達(dá)夫婦現(xiàn)居住房為75平方米兩房一廳的旺區(qū)二手樓，現(xiàn)月供2314元，目前該房市價(jià)50萬元，月租2500元。兩人有現(xiàn)金1萬元、股票8萬元，邱梅全額社保、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)及補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)齊備，而王達(dá)只有普通社會(huì)保險(xiǎn)。 王達(dá)夫婦打算2年后將邱梅父母從老家接到廣州，幫忙帶小孩，到時(shí)須置換一套更大的三房或四房居室，最少要80萬元。 分析 開支較大，投資風(fēng)險(xiǎn)性高 中行理財(cái)師徐星艷認(rèn)為，目前王達(dá)家庭現(xiàn)金類流動(dòng)資產(chǎn)僅能滿足1個(gè)月開支需要，明顯低于3個(gè)月的最低標(biāo)準(zhǔn)，難應(yīng)付突發(fā)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議增加應(yīng)急金，將2萬元股票及現(xiàn)金1萬元均轉(zhuǎn)為貨幣基金。另外，兩人日常開支較大，建議將生活開支控制在每月2000元以內(nèi)，娛樂開支各控制在1000元以內(nèi)。 目前，兩人無任何商業(yè)保險(xiǎn)，特別是王達(dá)連社保額度都不充分，可先為王達(dá)購(gòu)買一份包括意外、醫(yī)療、人壽險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn)，20年期每年繳6000元左右，待資金充裕時(shí)再為兩人補(bǔ)充健康及養(yǎng)老保險(xiǎn)。從投資情況來看，王達(dá)全部投資金為股票，風(fēng)險(xiǎn)較高，在沒有時(shí)間及較好投資技能的情況下，建議將其余6萬元股票轉(zhuǎn)為歷史業(yè)績(jī)較好的股票型基金。 支招 賣掉舊房，資金安排更從容 王達(dá)夫婦將購(gòu)置新房的預(yù)算定為80萬元，如按6成30年貸款，首付32萬元計(jì)算，月供需達(dá)2915元。 處置方案一：出租 若將舊房出租，每月2500元租金可部分抵扣新房按揭，其余415元從每月固定結(jié)余3700元中支出。每月結(jié)余中其余的3285元可以定期定額形式購(gòu)買優(yōu)質(zhì)股票基金，以年收益率10%計(jì)算，則兩年后本息合計(jì)約8.7萬元，加上6萬元股票轉(zhuǎn)換后的股票基金，本息合計(jì)可達(dá)約16萬元。兩人每年花紅及獎(jiǎng)金在扣除旅游探親及保險(xiǎn)支出后還剩約1.9萬元，可購(gòu)買偏債型或混合型基金，假設(shè)年收益率為5%，兩年后本息合計(jì)約3.9萬元。通過合理搭配投資組合，兩年后，夫妻二人共可積蓄約20萬元，加上邱梅父母資助的15萬元，共35萬元資金。除了新房首付外，還有3萬元左右支付小寶寶出生前后的各項(xiàng)開支。 原房產(chǎn)貸款將于2010年滿期，此時(shí)寶寶約1周歲左右，舊房每月還貸資金剛好可以購(gòu)買股票基金，到小孩準(zhǔn)備上大學(xué)時(shí)，這筆錢的終值約100萬元左右。 處置方案二：出售 如出售舊房，兩人的換房計(jì)劃可提前到今年。賣房后，夫妻二人可獲得50萬元現(xiàn)金，在償還舊房貸款余額后，還有約43萬元，首付32萬元后，兩人還剩下11萬元。按月供2915元計(jì)算，家庭每月固定結(jié)余為3085元。如果將11萬元全部投入基金，每月固定結(jié)余3085元也定期投入基金，假設(shè)基金年收益率8%，到小孩準(zhǔn)備上大學(xué)時(shí)，這筆錢終值約214萬元左右。在扣除了為新生兒出生準(zhǔn)備的3萬元后，其余基金資產(chǎn)及二人的花紅和獎(jiǎng)金可對(duì)家庭保障予以改善，并提前為二人的養(yǎng)老做好準(zhǔn)備。 比較： 舊房售出更劃算 如考慮新房裝修，出租方案下家庭的財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而出售方案能以寬松的資金從容安排。其次，按目前的教育支出水平，考慮到通脹、孩子將來考研、出國(guó)留學(xué)等更高級(jí)教育等因素，預(yù)算終值在200萬元左右的教育支出比較穩(wěn)妥。此外，出售方案無需使用邱梅父母的15萬元資金，二老可利用這筆錢瀟灑地安排退休后的生活。因此建議小夫妻二人不應(yīng)因?yàn)榍楦幸蛩乇Ａ襞f房，為保持較高的生活品質(zhì)，應(yīng)盡早出售舊房，置換新居。 （黃露） |
