二手房資金監(jiān)管四種操作

    二手房實行資金監(jiān)管后，提高了交易安全性，但交易主體比過去復(fù)雜，有買方、賣方、中間方和交易資金監(jiān)管機構(gòu)。

    4月16日是北京市正式實行二手房交易資金監(jiān)管后的第一個工作日。據(jù)本報報道，在北京市惟一能在當(dāng)日完成過戶手續(xù)的海淀房管所，第一單通過資金監(jiān)管賬戶交易的買家在中大恒基的協(xié)助下拿到了新房產(chǎn)證。

    二手房資金監(jiān)管6月中旬全面推行

    4月6日，北京市建委頒布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》（以下簡稱“管理規(guī)定”），要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要在銀行設(shè)立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，來劃轉(zhuǎn)二手房交易結(jié)算資金。從4月15日起到6月15日是“管理規(guī)定”的緩沖期，6月15日以后，所有中介機構(gòu)將全面執(zhí)行該資金監(jiān)管政策，不能再以各種名義保管客戶的房款。

    按照新規(guī)定，中介公司如果希望操作資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，需向北京市中介行業(yè)協(xié)會交納100萬元保證金，且自身注冊資本金也不得少于100萬元。不符合條件的中介公司從事存量房交易資金業(yè)務(wù)時，須通過在銀行開戶的保證機構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易資金。

    新交易模式下將產(chǎn)生四個主體

    據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍介紹，目前在北京注冊的中介公司中，僅有37%左右的公司符合可操作資金監(jiān)管的行業(yè)規(guī)定，因此，有60%左右的中介機構(gòu)需搭乘有監(jiān)管資質(zhì)公司的“順風(fēng)車”，將成交后的業(yè)務(wù)再次轉(zhuǎn)手給具備資質(zhì)的中介公司操作。這樣一來，交易過程中會出現(xiàn)四個主體，即買方、賣方、中間撮合方、交易資金監(jiān)管機構(gòu)。據(jù)介紹，在這種新的交易模式下，根據(jù)存量房的抵押情況及付款方式，將產(chǎn)生四種操作程序。

    情況1 買房人持三種證明向中介領(lǐng)取《托管證明》

    賣房人房產(chǎn)未抵押，買房人一次性付全款

    此種情況下，買賣雙方需在中介機構(gòu)簽署《買賣合同》、《交易資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》（以下簡稱《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》），然后，買房人一次性或分期將房款存入中介機構(gòu)在銀行開立的監(jiān)管“專用賬戶”。開戶行向買房人開具《存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶交存憑證》（以下簡稱《交存憑證》），買房人持《買賣合同》、《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》及《交存憑證》向中介機構(gòu)領(lǐng)取《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》（以下簡稱《托管憑證》）。

    待買賣雙方辦理完權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，買方取得《房屋所有權(quán)證書》后，賣方僅需持權(quán)屬登記部門簽發(fā)的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》（以下簡稱《辦結(jié)單》），即可從監(jiān)管銀行領(lǐng)到房款。

    情況2 貸款人需獲得銀行《批貸證明》

    賣房人房產(chǎn)未抵押，買房人需按揭房貸

    此種情況下，買賣雙方簽署完《買賣合同》、《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后，買房人持相關(guān)材料向銀行申請辦理抵押貸款業(yè)務(wù)。銀行對買房人進(jìn)行資信審核，評估交易房屋，確定貸款額度，并出具《批貸證明》。

    然后，買房人將購房首付資金一次性或分期存入中介機構(gòu)的“專用賬戶”內(nèi)，開戶行向買房人開具《交存憑證》。

    買房人持《買賣合同》、《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》、《交存憑證》及《批貸證明》，向中介機構(gòu)領(lǐng)取《托管憑證》。

    交易雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，當(dāng)買方取得《房屋所有權(quán)證書》、賣方拿到《辦結(jié)單》，后，中介機構(gòu)通知銀行將監(jiān)管的房款及買方申請的貸款部分劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。

    情況3 買賣雙方應(yīng)先辦理房屋抵押注銷手續(xù)

    賣房人房屋已抵押，買房人一次性付全款

    目前，市場上大部分二手次新房都屬于這種交易模式。

    針對售房人房屋產(chǎn)權(quán)存在抵押的，應(yīng)先辦理抵押注銷手續(xù)。買賣雙方在簽署《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》時，可約定使用監(jiān)管資金代賣方辦理原貸款銀行的提前結(jié)清手續(xù)。若買房人不同意將其交存的交易結(jié)算資金用于辦理抵押注銷手續(xù)，賣房人應(yīng)尋求擔(dān)保或其他途徑辦理。

    完畢之后，其他操作流程和情況1一樣。待買方取得《房屋所有權(quán)證書》后，賣方憑《辦結(jié)單》，即可從監(jiān)管銀行領(lǐng)取除用于提前結(jié)清部分外的剩余房款。

    情況4 買房人需辦理貸款手續(xù)賣房人需辦理房屋抵押注銷手續(xù)

    賣房人房屋已抵押，買房人按揭貸款

    此種情況下，買房人需要辦理按揭貸款購房。待貸款審批通過后，賣房人還需要辦理抵押注銷手續(xù)，可以自己辦理或委托擔(dān)保機構(gòu)辦理原貸款銀行的貸款結(jié)清手續(xù)。最后，賣房人憑《辦結(jié)單》，向監(jiān)管銀行提取房款。

    ■重點提示

    定金一般不超房價款20%

    除買賣雙方在《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》內(nèi)，約定由賣房人直接收取購房定金的，全部房價款均應(yīng)通過“專用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。定金一般不超過房價款的20%，賣房人已直接收取定金的，還應(yīng)提供收款憑證。

    簽署《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》應(yīng)使用示范文本

    存量房交易當(dāng)事人在與其委托保證機構(gòu)簽署《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》前，應(yīng)核實保證機構(gòu)的“專用賬戶”開戶許可證明。簽署《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》時，應(yīng)當(dāng)使用北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會制定的示范文本，明確委托事項和委托權(quán)限。

    注：名單可通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會信息網(wǎng)（http://www.breaan）、北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（www.bjfdc.gov.cn）和北京建設(shè)網(wǎng)（www.bjjs.gov.cn）查看。