買(mǎi)房貸款：細(xì)節(jié)決定成敗

    細(xì)節(jié)之一：貸前選銀行。

    一家服務(wù)與價(jià)格兩相宜的銀行能夠在客戶的購(gòu)房還貸過(guò)程中起到舉足輕重的作用。目前，各家不同的商業(yè)銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間，特別是各自都有針對(duì)不同群體個(gè)性化的個(gè)人貸款方案組合。即使部分客戶已在銀行辦理過(guò)個(gè)人住房貸款，也可以通過(guò)部分商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)辦的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)將住房貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務(wù)。

    細(xì)節(jié)之二：選擇利率。

    利率在房貸中是最重要的價(jià)格因素。2006年，不少商業(yè)銀行紛紛推出了固定利率個(gè)人住房貸款服務(wù)，使購(gòu)房者可以根據(jù)自己對(duì)未來(lái)某一階段利率走勢(shì)的判斷，選擇固定利率貸款或浮動(dòng)利率貸款。并且，大部分銀行的固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款之間可靈活轉(zhuǎn)換。如果購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)利率將繼續(xù)保持上升，那么他在貸款時(shí)就可以選擇固定利率貸款，回避未來(lái)利率上漲所帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)；如果購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)利率將保持下降趨勢(shì)，那么他在貸款時(shí)就可以選擇浮動(dòng)利率貸款，回避固定利率貸款因利率下降而帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)。

    細(xì)節(jié)之三：善用公積金。

    由于公積金貸款利率相對(duì)優(yōu)惠，因此對(duì)于每月繳納公積金的客戶來(lái)說(shuō)，用好自己的公積金非常重要。目前，客戶申請(qǐng)公積金貸款額度一般最多不超過(guò)總房?jī)r(jià)的80%，最長(zhǎng)貸款年限為30年；商業(yè)性貸款額度(大于90平方米)不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%，最長(zhǎng)貸款30年；一手自住房單套建筑面積低于90平方米(含90平方米)，且根據(jù)客戶資信等情況其貸款最高不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%；目前組合貸款的可貸額度是公積金和商業(yè)貸款之和不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%。

    細(xì)節(jié)之四：避免逾期吃罰息。

    客戶辦理房貸后保證每月堅(jiān)持按時(shí)還款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期沒(méi)有及時(shí)還款，不僅需要向銀行繳納罰息，而且會(huì)影響自己的信用記錄，這損失就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟(jì)上能夠彌補(bǔ)的了。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行規(guī)定，一旦拖欠額大于分期還款額的六倍就是逾期。借款人如果到期不還，銀行加收逾期息；借款人如果連續(xù)六個(gè)月不還，銀行通過(guò)催收，仍不歸還的，銀行將通過(guò)法律渠道解決。因此在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須對(duì)自己的還款能力有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)謹(jǐn)慎的考慮。（程昊）