加息后持有成本增加 80萬房產(chǎn)出租收益接近存款
| “從裝修房子到添置家具，再到重新裝修，這已經(jīng)是第三次投入資金了。房子越收拾越好，卻感覺房租實際收益這幾年并不見漲。”8年前就投資房產(chǎn)并靠出租收益獲得額外收入的郝先生近日感慨道。有同感的投資客不止郝先生一人。記者從“我愛我家”了解到，最新一次加息后，二手商品房房源掛牌量急劇增加，環(huán)比增長35%。京城幾大中介機構(gòu)表示，加息后，房屋出租與定期存款之間的差距進一步縮小，三成以上的房屋出租收益低于5%。
李女士近來打算花80萬元，在方莊地區(qū)購買一套面積為100平方米左右的精裝房出租。手頭能一次支出40萬元，其余向銀行申請30年的按揭貸款。但她注意到，實行新利率后，通過等額本息還款法每月還款額要多出58.53元(見表)，成本增加了，但市場承受的租金水平卻沒有相應(yīng)上升。通過出租獲利是否劃算呢？ 貸款額度 加息前(5.814%)月還款額 加息后(6.0435%)月還款額 差額 40萬 2350.79元 2409.32元 58.53元 信一天專業(yè)人士分析，若按照加息前利率標(biāo)準(zhǔn)李女士每月需向銀行償還2350.79元，年累計還貸款額為28209.48元(5年以上商業(yè)貸款年利率為5.814%)。李女士購房后將房產(chǎn)以每月2000元價格出租，去除半個月的空置期租金1000元以及全年物業(yè)費1800元(1.5元/平方米)和全年供暖費3000元(30元/平方米)，李女士年租金收益為18200元。若預(yù)期房產(chǎn)價格每年有5%的增幅，則該住宅每年增值為4萬元。如果按照年折舊率2%計算，每年折舊16000元。 根據(jù)公式：投資年收益率=(租金收益額+年房價增值額-年還貸款額-年折舊費)÷投資總額，則李女士投資年收益率為3.5%，與現(xiàn)行2.52%的存款利率相比，相差1%。 如按上調(diào)后的新利率計算，李女士的年累計還款額為28911.84元(5年以上商業(yè)貸款利率為6.0435%)，其他費用與加息前一樣，其房屋年投資收益率為3.3%，僅略高于2.79%的一年期整存整取存款利率0.51%。 中原地產(chǎn)三級市場部專業(yè)人士強調(diào)，加息對貸款投資的人影響更大。但同樣發(fā)現(xiàn)，即使是沒有貸款的房子出租盈利，近幾年普通住宅整體月租金上漲極微，接近為零，由此出租率與一再上調(diào)的存款利率相比，顯然實際收益率下降明顯。(記者 王麗婭) |