3項平等權離買房人多遠？

    今年國際消費者權益日“品質生活、共享和諧”的主題，人們似乎在當下的房地產市場還不敢奢望。

    三項平等權離買房人有多遠？

    “為什么同樣是消費，買房與買其他耐用消費品的感覺完全不同？都說消費者是上帝，而買房人從頭到尾都是十足的受氣筒。”施勇是上海的一位職業律師，一提起買房的經歷，他的言語不免充滿聲討的味道。

    在他看來，一個健康、和諧的市場首先必須是市場主體平等參與的市場，在這個市場中，買賣雙方的平等權利都該得到合法保護。然而，當下的房地產市場卻是一個“異類”，開發商處于絕對強勢地位，支配交易過程的始終，從定價、締約到交割，買房人缺乏基本的平等權。

    其一是平等議價權。在充分競爭的市場，幾乎沒有不能議價的商品。在中國的房地產市場，買房人想跟開發商討價還價，無異于天方夜譚。通宵排隊，買房成了“搶房”，生怕買不上，求著開發商收錢放號兒……相似的場景在上海、北京、深圳等不同的城市輪番上演。在幾乎沒有替代品可供選擇的賣方市場，一房尚且難求，價格自然就沒有回旋余地。

    與缺乏平等議價權互為因果，開發商往往不進行明碼標價，而是方便地利用“銷控”、惜售等不正當手段囤積居奇，人為制造稀缺氣氛，進行價格欺詐，拉抬房價。

    盡管宏觀調控系列政策的連續出臺使得房地產企業資金鏈繃緊，供求關系有所緩和，但由于開發商還能方便地出讓手中囤積的土地或是通過出讓項目的股權來融資，他們寧愿拋地、捂盤也不選擇降價。在議價方面，買房人仍然缺乏話語權。

    其二是平等締約權。平等、自愿是締結合約的基本原則，而在購房合同的簽訂中，人們體會到的卻是“不平等條約”。盡管現在商品房預售、銷售合同是主管部門統一制訂的格式合同，但在合同中選擇性條款的選擇上，買房人總是處于從屬地位，決定權在開發商那里；至于附加條款，幾乎就是不平等條約。

    “我是律師，哪些條款顯失公平一看就知，但還是只得簽字畫押。”施勇以自己買房經歷現身說法，“再不公平的條款，買房人的反對都是徒勞的。售樓人員說了，‘公司就這樣規定的，要么你不簽合同。’我能不簽合同嗎？不能。因為我想買到房，又沒有別的選擇。”

    其三是平等求償權。房屋質量出現問題，小區公共綠地、會所、道路安排與樓書不符，大打折扣；更有甚者，由于房價飛漲，房屋建成時的價格已超出當初的預售價，一些開發商竟千方百計地違約，以支付相對于高房價而言低廉得多的違約金來牟取更高利潤。如此等等，開發商不是十有九不賠就是十賠九不足，并且，買房人往往要因此陷入曠日持久的扯皮。民商法所賦予當事人的按約平等地獲得賠償的權利，在買房人與開發商的糾紛中難以兌現。

    讓買房成為舒心、和諧的消費

    購房對于多數家庭來說，都是一次傾囊而出的重大消費，為什么就不能讓它成為舒心而和諧的消費呢？業內人士指出，完善當下商品房消費環境，關鍵在于增強市場的透明性、公平性，增加競爭的充分性。

    首先，商品房預售制應予取消。諸多房產交易糾紛的禍根始于預售。全國人大代表洪可柱連續兩年把取消商品房預售制度作為重要議案。他指出，商品房預售制度為炒房提供了可乘之機。“炒樓花”人為地制造住房供不應求的緊張氣氛，投資性和投機性購房猛增，中、高檔住房空置率居高不下，低、中、高檔住房比例結構嚴重失衡，房價飛漲。

    其次，住宅銷售面積應由建筑面積改為套內面積，明碼標價。現在，全國多數城市住宅出售的面積是建筑面積與分攤面積之和，而建筑面積連墻壁的占地都包括其中，公共分攤面積普通購房人更是無法測算清楚。開發商恰恰利用購房人“算不清”，對“建筑面積”做手腳，大賺黑心錢。業內專家建議，主管部門應該主張以普通人看得見、測量方便的套內面積為住宅售出單位，公共分攤面積計入開發成本，開發商必須明碼標注新房的套內建筑面積、單價、總價、容積率、土地使用年限、每戶配置停車位的比例等信息。

    再次，增加有效供給，特別是增加中低價位、中小戶型的普通住宅的供應。這是通過改變供求關系來改善買方地位的治本性措施。