投資"跌價樓盤"未必合算

    投資跌價樓盤究竟合不合算？專家和經(jīng)紀(jì)公司市場分析人士分別從自住和投資角度分析了這些樓盤的價值。結(jié)果顯示，其性價比和投資回報率均低于平均水平。

    ■自住：性價比低，居住成本過高

    鏈家地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，相比周邊同檔次樓盤而言，這些項目的物業(yè)費過高。例如朝陽園的物業(yè)費為6.95元/平方米，而周邊的朝陽無限、麗景馨居等僅為1.9元/平方米。“同樣一套100平方米的住宅，朝陽園每年得多交6000元物業(yè)管理費”。

    另外，這些跌價盤雖然曾經(jīng)是檔次較高的外銷公寓，但和現(xiàn)在周邊的新項目相比，檔次上已經(jīng)不具優(yōu)勢，有時甚至處于劣勢。“我愛我家”副總胡景暉告訴記者，在2000年之前，24小時保安、全天候熱水、衛(wèi)星電視入戶等服務(wù)和設(shè)施，曾經(jīng)是外銷房的專享，現(xiàn)在卻已經(jīng)成為新盤必備。同時，新盤在建筑裝修和服務(wù)上的更新，也使望塵莫及的老盤處于劣勢。

    “另外，由于是老盤的尾房，這些跌價盤的戶型設(shè)計、面積、朝向都不理想，而且這些盤體量都很小，僅有幾棟樓不成氣候，社區(qū)環(huán)境和文化氛圍上缺乏競爭力。生活配套也相對分散，不夠便利。物業(yè)升值潛力不大。”鏈家地產(chǎn)市場分析人士指出。

    ■投資： 出租不活躍，回報率低于平均水平

    鏈家地產(chǎn)以朝陽園一套南北朝向、87平方米精裝兩居為例，分析了跌價樓盤的投資回報情況（按75萬元買入，20年后原價售出）。

    經(jīng)計算，該房產(chǎn)的初始投資和20年的持有成本共1398231元。該房產(chǎn)每月出租回報為4000元，但由于居住成本高影響出租率，每年有兩個月的空置期。按20年后原價售出，以此計算20年總收益為1550000元。按（總收益/總支出）/20年計算，該房產(chǎn)年投資回報率為5.5%。

    按此方法對香榭舍的一套南北朝向、高層板樓、79平方米精裝兩居進(jìn)行分析，投資回報率在5.7%左右。

    鏈家地產(chǎn)市場分析人士告訴記者，高檔公寓的平均年投資回報率在7%-8%。“這兩個跌價盤雖然在買入價格上有一定優(yōu)勢，但投資回報比平均回報率低了近2個百分點，而且還不考慮樓價繼續(xù)下跌的可能和物業(yè)費過高帶來的尋租壓力。所以，投資跌價樓盤并非撿到大便宜，投資應(yīng)慎行。”（記者 楊舒萌）