投資"跌價樓盤"未必合算

    投資跌價樓盤究竟合不合算？專家和經紀公司市場分析人士分別從自住和投資角度分析了這些樓盤的價值。結果顯示，其性價比和投資回報率均低于平均水平。

    ■自住：性價比低，居住成本過高

    鏈家地產分析人士認為，相比周邊同檔次樓盤而言，這些項目的物業費過高。例如朝陽園的物業費為6.95元/平方米，而周邊的朝陽無限、麗景馨居等僅為1.9元/平方米。“同樣一套100平方米的住宅，朝陽園每年得多交6000元物業管理費”。

    另外，這些跌價盤雖然曾經是檔次較高的外銷公寓，但和現在周邊的新項目相比，檔次上已經不具優勢，有時甚至處于劣勢。“我愛我家”副總胡景暉告訴記者，在2000年之前，24小時保安、全天候熱水、衛星電視入戶等服務和設施，曾經是外銷房的專享，現在卻已經成為新盤必備。同時，新盤在建筑裝修和服務上的更新，也使望塵莫及的老盤處于劣勢。

    “另外，由于是老盤的尾房，這些跌價盤的戶型設計、面積、朝向都不理想，而且這些盤體量都很小，僅有幾棟樓不成氣候，社區環境和文化氛圍上缺乏競爭力。生活配套也相對分散，不夠便利。物業升值潛力不大。”鏈家地產市場分析人士指出。

    ■投資： 出租不活躍，回報率低于平均水平

    鏈家地產以朝陽園一套南北朝向、87平方米精裝兩居為例，分析了跌價樓盤的投資回報情況（按75萬元買入，20年后原價售出）。

    經計算，該房產的初始投資和20年的持有成本共1398231元。該房產每月出租回報為4000元，但由于居住成本高影響出租率，每年有兩個月的空置期。按20年后原價售出，以此計算20年總收益為1550000元。按（總收益/總支出）/20年計算，該房產年投資回報率為5.5%。

    按此方法對香榭舍的一套南北朝向、高層板樓、79平方米精裝兩居進行分析，投資回報率在5.7%左右。

    鏈家地產市場分析人士告訴記者，高檔公寓的平均年投資回報率在7%-8%。“這兩個跌價盤雖然在買入價格上有一定優勢，但投資回報比平均回報率低了近2個百分點，而且還不考慮樓價繼續下跌的可能和物業費過高帶來的尋租壓力。所以，投資跌價樓盤并非撿到大便宜，投資應慎行。”（記者 楊舒萌）