買二手商鋪需看租賃情況

    特別是對于二手商鋪，投資者除考慮房產用途等一些重要因素外，還要注意細節約定。如讓業主出具無贈與或無租賃的書面承諾，以避免日后出現糾紛。

    賣家欲轉手 但商鋪正出租

    提示：買家最好先請投資公司評估

    鏡頭一：郝先生做生意賺了不少錢，想買個商鋪坐收租金。他以前沒有商業地產的投資經驗，于是決定投資經營狀況良好的二手商鋪。

    在委托經紀公司搜尋后，找到了某小區臨街的一套兩層商業用房。業主張先生2002年就買下了這個鋪位，現在已取得了產權證，并出租給了一家餐飲公司。由于現在股市高漲，張先生想把這個商鋪轉讓出去投資股市。在視察了這個商鋪后，郝先生動心了。

    律師點評：購買二手商鋪是一項非常專業的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風險。具體來說，包括商鋪周圍的商業氛圍、交通環境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經營者的營業狀況等。

    而對于這些內容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。

    事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議郝先生還是請專業的投資公司或商業代理公司，進行投資風險評估，測算出投資收益后，再決定是否投資。

    租客不同意 稱有優先購買權

    提示：買家應事先調查房產是否有贈與、出租情況

    鏡頭二：在有購買意向后，郝先生請來了某投資機構經過評估，投資收益比較高，于是他決定購買。而就在郝先生和張先生談妥了房屋買賣價格，以及付款方式等事項后，餐飲公司的宋老板卻表示反對，因為他也在考慮是否購買該商鋪，他認為自己作為租戶，享有優先購買權。

    律師點評：二手房買賣前，購房者需要向業主了解該房產是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。

    如果業主表示沒有，購房者不但要讓業主出具無贈與或無租賃的書面承諾，還要到現場去查勘，了解實情。

    如果業主已出租給別人，那么在轉讓時，業主通常需提前三個月告知承租人出售事宜，承租人享有優先購買權。

    所以，購房者事先調查承租人是否放棄優先購買權相當重要。

    在本案中，宋老板具有優先購買權。如果他不購買仍由郝先生購買，那么，郝先生應當和張先生及宋老板簽訂三方協議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優先購買權，并重新簽訂租賃合同。

    租客放棄購買 簽訂三方協議

    提示：二手商鋪約定需更細致

    鏡頭三：宋老板因資金周轉困難，放棄了購買權，郝先生終于如愿以償可以購買該商鋪。三人簽訂了三方協議，宋老板還是繼續租賃。但就在郝先生與張先生簽訂商鋪買賣合同時，郝先生突然有些遲疑，因為對合同中需要做哪些特殊約定不太清楚，希望能得到專業人士的提示。

    律師點評：二手商鋪與二手房買賣合同有差別，需要購房者注意。

    1.要約定房產用途。要調查該土地用途是住宅還是商業綜合用地，能否作為公司注冊地。

    2.要對公攤部位進行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細約定。

    3.對房屋設備裝修裝飾的約定要詳細。二手商鋪都是經過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。

    4.物業服務方面的約定。

    物業服務質量對商業用房經營至關重要，物業服務包括的種類、服務是否到位，物業費用的組成等都要提前調查，并將該內容寫到買賣合同和物業服務合同中。

    5.交易稅費的分擔方式。

    目前在北京進行商鋪交易，需要交納的稅費主要有：營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。各方如何承擔，均應在合同中列明。（采寫/記者 葉保秀 做客律師：北京 漢卓 律師事務所 張艷玲）