二手房出手先算增值稅賬

    自2006年12月1日起，根據(jù)北京市地稅局新出臺的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》,在轉(zhuǎn)讓二手房過程中，個人售房者必須提供土地增值稅的完稅證明或相關(guān)的涉稅證明，才能辦理過戶手續(xù)。

    類似個稅 涉稅額不高

    目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

    第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用；

    第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費用；

    第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

    “我愛我家”專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場執(zhí)行過程中可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式，涉及的稅額不會很高，不會對二手房市場有太大影響。

    按出售全額1%交納最省錢

    那么在土地增值稅的具體繳納方式上，究竟該選擇哪種方式更省錢？“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，應(yīng)該具體情況具體對待。假設(shè)張先生2004年50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬元出售，那么，張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告，其以核定方式來繳納，需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元；如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，當(dāng)時購買這套房產(chǎn)繳納契稅7500（500000×1.5%）元，轉(zhuǎn)讓時需要繳納營業(yè)稅38500（700000×5.5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000元（700000×1%）。那么，張先生需要繳納土地增值稅28725（95750×30%）。顯然，條件允許下，許多消費者會選擇核定征收方式繳納。除非該房產(chǎn)購置之后可以提供扣除項目金額的憑證，以證明沒有通過房產(chǎn)出售行為而獲得收益。

    涉稅房屋范圍小

    “我愛我家”專門列了一張涉稅表，通過此表可以看出，土地增值稅的涉稅房屋交易量僅占二手房市場交易總量的20％～25%，對于已購公房、二手商品房、二手經(jīng)濟適用房而言影響較大的稅種是個人所得稅，其次是營業(yè)稅，第三才是土地增值稅。

    北京另有優(yōu)惠政策

    北京目前在個人轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅方面，執(zhí)行了一系列優(yōu)惠政策，比如對居民個人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅；居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅……12月1日新政策實行后，免征或減征優(yōu)惠的標準不會改變。（記者 龐婧）