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王先生近來有買房的打算，他希望通過公積金貸款買一套二手房，但中介公司告訴他，公積金貸款辦理周期長，且這種貸款方式與商業(yè)貸款不同，需要將房子先過戶到他的名下才可以辦理，大多賣主都不接受這種方式。有中介建議他先辦理商業(yè)貸款后再轉(zhuǎn)為公積金貸款，“很簡單，自己去銀行交個(gè)申請(qǐng)，再把公積金貸款時(shí)需要的手續(xù)交給銀行就成”。但在另外一家中介公司，工作人員很肯定地說：“要么商貸，要么公積金貸款，北京還不能商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金。”如何將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款成為困擾王先生購房的主要因素。
ＣＦＰ／供圖
眾所周知，央行宣布提高個(gè)人住房貸款利率以后，公積金貸款相比商業(yè)貸款的優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。轉(zhuǎn)換成公積金貸款后，可節(jié)省利息，還可退還保險(xiǎn)費(fèi)，而且每月供房款可先扣除當(dāng)月住房公積金，較大程度地減輕了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在部分外地城市已開始了商貸轉(zhuǎn)公積金的辦理，北京目前尚沒有開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
況且，專家介紹，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款并不適合每個(gè)人。只有那些還款期限還沒超過兩年，貸款額度在１０萬元以上的貸款人辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)后，才可省下一筆可觀的費(fèi)用。
據(jù)了解，如果想把住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金將會(huì)遇到下列問題：需交納多項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用。資金轉(zhuǎn)移需擔(dān)保公司出面擔(dān)保，費(fèi)用將包括擔(dān)保服務(wù)費(fèi)和相當(dāng)于貸款金額０．６％至１％的擔(dān)保費(fèi)。全部辦妥幾千元的開銷在所難免。另外還需投入較多的精力和時(shí)間，需在擔(dān)保公司、公積金管理中心、公積金貸款銀行、原按揭貸款銀行等多個(gè)部門辦理多項(xiàng)手續(xù)。一般都要２０多天才能辦理完畢。需要提交大量證明材料。現(xiàn)房需要房屋產(chǎn)權(quán)證明等。
此外，記者還了解到，除擔(dān)保公司可提供擔(dān)保服務(wù)外，京城一些中介公司還為客戶墊資還貸，主要應(yīng)用于轉(zhuǎn)按揭客戶，但收費(fèi)較高，一般辦理一宗業(yè)務(wù)要收取數(shù)千元至幾萬元不等的“墊資費(fèi)”，如果墊資額度較大還會(huì)加收費(fèi)用。這樣辦理相當(dāng)于提前還貸后重新貸款，但由于銀行一般要求提前３０天申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸，且只有房屋解押后才可辦理公積金貸款手續(xù)，因此“商貸轉(zhuǎn)公積金”全套程序走完不僅費(fèi)錢而且費(fèi)時(shí)。
綜合各項(xiàng)因素，專家建議，原來商業(yè)貸款余額較大、剩余貸款期較長的購房者，辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款比較劃算。而對(duì)于有提前還貸意向的購房人，把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款也省不了多少利息，反而加大的轉(zhuǎn)貸成本，得不償失。
另據(jù)了解，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款包括房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、集資建房和二手房。
【理財(cái)案例】
精打細(xì)算提前還貸
王先生買了一套總價(jià)７０萬元的房子，首付５０％后，貸款額為３５萬元，貸款期限２０年，在其采用等額本息還款法還款６個(gè)月后，考慮提前還款。此時(shí)，他所剩貸款額為３３５１８０元，其中所還利息共１０１１７元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，僅半年時(shí)間王先生已經(jīng)支出了１萬多元的利息。而通過分別采用以下的５種還款方式計(jì)算總利息支出，算出哪種提前還款方式更經(jīng)濟(jì)省錢。
◆第一種：將所剩貸款一次性還清
利息總額＝提前還貸前的利息額１０１１７元
◆第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限
提前還款１０萬元，仍保持之前的月供水平，即２４７０元，貸款期限則縮短為１０年零６個(gè)月，提前還款后的總利息為８１０００元。
利息總額＝１０１１７＋８１０００＝９１１１７元
◆第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變
提前還款１０萬元，貸款期限剩余１９年零６個(gè)月，月供減少為１６８２元，提前還款后總利息為１５８４９４元。
利息總額＝１０１１７＋１５８４９４＝１６８６１１元
◆第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限
提前還款１０萬元，月供減少為１９６０元，還款期限縮短為１５年，提前還款后總利息為１１７８０４元。
利息總額＝１０１１７＋１１７８０４＝１２７９２１元
◆第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限
提前還款１０萬元，月供增加為２５８９元，還款期限縮短為１０年，提前還款后總利息為７５４７０元。
由此可見，縮短期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節(jié)省程度逐步提高。因此，房貸消費(fèi)者要根據(jù)自己的資金實(shí)力和未來收入預(yù)期最終選擇適合自己的還貸方式。同時(shí)，提前還貸切記到保險(xiǎn)公司辦理退保手續(xù)。（甄世宇 常惠芳） | 