“避稅”花招陷阱多 購房人須慎打擦邊球

    日前，“兩稅”落地后，民間開始流傳各種“避稅”花招，“假離婚”、“假贈與”、“假過戶”等交易方式層出不窮。

    比如，家住天津市河西區(qū)的賣主馮女士，在進(jìn)行二手房交易過程中，發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)由陌生人以遺產(chǎn)繼承的方式獲得，而自己竟成了“死人”。辦理此事的中介是天津北洋未來房地產(chǎn)公司，該公司作為中介方和買主為了避稅，制造假遺囑及假的死亡證明。當(dāng)買主把70萬房款打入北洋未來賬戶，賣主把房產(chǎn)證交給北洋未來后，該公司遲遲未將應(yīng)付房款交給賣主，至今賣方?jīng)]有拿到錢，而買方也不能搬到新家當(dāng)中去。

    這些游走在政策邊緣的“避稅”方式，表面上看是可以節(jié)省不少稅費(fèi)，其中卻蘊(yùn)含著較大的法律和市場風(fēng)險(xiǎn)。

    ■花招一：

    做低合同價(jià)格

    這個(gè)方法是二手房買賣雙方最常用的避稅方式。比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為60萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過戶價(jià)則是以40萬元成交的。這樣只需交納40萬的5.5%營業(yè)稅；40萬元的1％個(gè)稅以及40萬元的1.5%契稅，而剩余20萬元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就可以這樣輕易避掉了。

    潛在風(fēng)險(xiǎn)：對于業(yè)主來說，因?yàn)檫f交房地產(chǎn)交易中心的過戶價(jià)格是最具法律效力的，買家有可能根據(jù)報(bào)低的過戶價(jià)格來付款，不愿意再按照原來的購房價(jià)格成交，造成業(yè)主受損失。對于客戶來說，報(bào)低過戶價(jià)可能會導(dǎo)致下一次賣出房屋時(shí)各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的過戶價(jià)將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，而且銀行貸款的實(shí)際比例也會因此降低。

    ■花招二：

    延期交易

    “兩稅”都將5年作為一道界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營業(yè)稅，所以很多人就將腦筋動在了“5年”上。于是，市場上出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來達(dá)成交易的情況。如雙方約定房屋的總價(jià)仍為60萬元，由于該套房屋未滿5年，需全額交納營業(yè)稅后方可過戶交易。因此，買賣雙方協(xié)商后，過戶前由買方先租住該房屋，每月租金1500元，與該房子的租價(jià)相當(dāng)。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來交易安全性。

    潛在風(fēng)險(xiǎn)：該辦法雖然對雙方都較有保證，但因?yàn)槠湎喈?dāng)長一段時(shí)間內(nèi)無法辦理交易過戶，購房的產(chǎn)權(quán)并不是買家的，未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果未來幾年內(nèi)政策再發(fā)生變化，對于買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)將會很大。一方面，房價(jià)如果上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。另一方面，假如四五年后房屋獲得房產(chǎn)證時(shí)樓價(jià)跌了，買家必然也不愿繼續(xù)交易了。　

    ■花招三：

    假贈與真買賣

    對于繼承和贈與的房產(chǎn)，業(yè)主可不必交納營業(yè)稅及個(gè)人所得稅，所需付的費(fèi)用只包括房屋評估值2%的公證費(fèi)以及3%的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可。通過“贈與”的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，私下里業(yè)主收取買家的房款，這樣，房產(chǎn)過戶時(shí)表面上就沒有任何金錢的往來，達(dá)到逃稅的目的。

    潛在風(fēng)險(xiǎn)：由于贈與不是買賣行為，購房者無法辦理貸款，只能一次性支付現(xiàn)金，對于買方來說壓力將會很大。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任”，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔(dān)贈與人撤消贈與和不履行贈與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。按照法律規(guī)定，贈與在房產(chǎn)證過戶之前，隨時(shí)可以撤消。由于雙方私下進(jìn)行交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產(chǎn)權(quán)過戶，或賣方先辦好了產(chǎn)權(quán)過戶而買方未交齊房款，都很容易引起糾紛。

    ■花招四：

    離婚造假

    根據(jù)政策規(guī)定，“對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。一般來說，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)就要交納個(gè)人所得稅了。為了避掉這部分稅費(fèi)，許多夫妻在此大做文章，通過假離婚的形式進(jìn)行避稅。如小王夫妻倆為了避稅，開出了離婚證明后，將自己名下的2處房產(chǎn)中的一處以贈與的方式轉(zhuǎn)到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬元的稅費(fèi)。而離婚后再復(fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。

    潛在風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對財(cái)產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益的，因此通過這種方式來避稅風(fēng)險(xiǎn)較大。