怎樣識破房產中的騙局

　　作為房屋這種特殊商品的出售方，地產商的唯利是圖讓不少老百姓恨得直咬牙。當你準備窮一生之所有，去認購一套房子時，幾乎每走一步，都有開發商在不經意間留下的“陷阱”。買房是件大事，多耗些腦細胞本也是情理當中的事。但最可恨的是，費了很多勁最后買的房還讓人不舒服。因此消費者在購買商品房時，一定要仔細閱讀認購書及其他書面資料，必須實地查看樓盤。同時要小心謹慎，識破各種買房陷阱。

　　第一，識破“房托”下套。現在，不少開發商制造假象讓你認為這個樓盤非常搶手。為了達到這種效果，他們利用“房托”的方式自我炒作，以此來形成一種“人人爭相搶購”的泡沫效應。因此，當作為購房者的你若看到售樓處人流涌動的火爆場面時，千萬不要著急，驅散蒙在眼前的濃霧仔細看一看，究竟有多少真正的購房者，又有多少“房托”。

　　第二，別忙下單，多走多看。看房子時我們應有針對性地進行走馬觀花。因為對于質量不好的樓盤來說，售樓人員往往只會帶領消費者參觀事先已經選定好的兩三套經過裝修的樣板房，購房者往往會被其精美的裝修所蒙蔽，許多形跡卻沒被發現。所以購房者在看房時不妨發揚一下走馬觀花的精神，多看幾套房子，說不定就會發現問題呢！

　　第三，莫信規劃，立字為據。許多開發商在推出樓盤時，也會同時推出園區規劃,但由于開發商與購房者所簽的協議對先期的園區規劃并無約束力，而開發商也會因此把園區規劃變成一紙空文，造成不少購房者因此吃虧。所以購房者在購房時，不要過分相信開發商對園區規劃的設計，除非他把這些都寫入到你們的合同當中。

　　第四，知己知彼，掌握主動。在雙方的討價還價中，銷售商會使用種種借口，讓購房者做出更大的讓步。而購房者應該事先多了解一些房產信息，對所要購買的樓盤與其他與之相似的樓盤在質量、價格、物業等方面對照分析，做到心中有數。并將自己所掌握的信息，適時地傳遞給開發商，讓對方知道你是購房的行家，并適時地戳穿對方的小伎倆，這樣你就能在購房時掌握主動權了。

　　隨著二手房市場的迅速發展，越來越多的購房者看中二手房的物美價廉，但是，在二手房交易過程中也存在著許多陷阱。那么,如何才能防止上當受騙呢？

　　第一，下定金時要明確議價期限。下定金時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時能拿回款項。與中介簽好房間協議后，要拿份協議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協議和賣方簽的定金收條轉交給自己。

　　第二，注重實地調查。簽約前，買方應作些調查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業維修資金和物業收費等情況。其次，買方應至交易中心查詢該房屋的產權情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次到房屋所在派出所查明該房屋內戶口情況。最后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數。

　　第三，簽約前多查相關證件。比如身份證，房屋產權證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環節當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監管。

　　第四，付款后要收取收據。房款支付后，應由賣方出具收據。除非賣方明確授權，中介一般無權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現有抵押登記的，該筆資金一定要監管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。

　　第五，收房過戶要驗收。買方接收房屋時，應根據合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產權過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內有戶口，要敦促賣方及時遷出。

　　租房識破欺詐

　　近年來，城里的人多了起來，對住房的需求自然也多起來。沒有房子怎么辦，只能去租了。因為租賃市場活躍，所以近兩年，一批轉租騙子伺機出動，專門騙取租金差價。為此，業內人士提醒，租房人最好是季付租金，而不要交付大筆的年租或半年租。如果實在要交付大筆房租，可從以下幾點辨別房東真偽：

　　第一，請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現在不少騙子都使用假身份證行騙，而原件與復印件相比更容易辨別。

　　第二，請房東出示房屋權屬證明原件，加產權證或是使用權證，若產權證正在辦理過程中，那么應當出示與原產權單位簽署的購房合同。

　　第三，讓房東多介紹一下房子和小區周邊的狀況，從言談間了解房主是否熟知房子的基本情況。

　　第四，從周圍鄰居處側面了解一下房屋及房東狀況，看看是否屬實。

　　租房的另一個陷阱就是所謂的“陰陽合同”，即房主和租戶雙方為達到避稅或其他目的，向有關部門登記時用一張合同，通過少報租金或少報面積的方式，降低租賃合同標的，報低租金少納稅，稱為“陽合同”，房主與租戶另簽一份合同，作為實際支付租金的合約并實際履行，稱為“陰合同”。在這里，我們給簽訂“陰陽合同”的當事人提個醒：在陽合同的基礎上再搞一個陰合同，雖然可能一時僥幸逃過納稅，但由于此合同未經登記、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，在履行過程中一旦發生糾紛，雙方就很難說清楚誰是誰非，結果只能是“機關算盡太聰明”，反誤了自己的錢財。

　　簽訂“陰陽合同”，釀成房主與租戶間的麻煩和糾紛的情況時有發生。有時是租戶只按“陽合同”履行，不承認“陰合同”的存在；有時是房主利用“陰合同”在政府監管之外的“優勢”，不斷給租戶加碼收取租金或其他費用。

　　裝修識破欺詐

　　裝修能把冷冰冰的房子變成溫馨浪漫的家，揮灑再多的汗水裝修者也愿意。但在裝修前、裝修中、裝修后的過程中，由于消費者對情況不了解，往往出現許多空子，被那些裝修騙子所利用。

　　由于消費者對家裝材料的成色、品牌、價格不熟悉，一些施工隊就往往在此方面做文章，利用以劣代優、以低價報高價、以次品報正品來欺瞞消費者，使消費者多花冤枉錢。一家油漆店老板透露說，現在有不少店家與油漆工私下有就樣的“君子協議”，由他們介紹客戶上門，然后給介紹人一定的“好處費”。

　　你要想全面識破這些騙子的詭計，更好地保護自己。就一定要注意下面幾點內容:

　　一，對裝修所用材料的材質、規格和等級書面作出規定。裝修公司或工頭報價時由于消費者更多地會關注單項的價格，而經常忽略工藝說明，尤其是用什么材料、什么規格、什么等級以及甲醛、苯含量等方面的規定。我們一定要當面核實清楚材質、規格和等級，并作為合同的附件出現，以免裝修公司隨意提供不合格、不環保的材料。

　　二，防止裝修公司在單項面積上做手腳。一般消費者也是關注單項的價格，至于實際的面積一般是大致估計，實際上這一塊也是裝修公司或工頭做手腳的地方，如果每項面積都稍微增加一些，單項價格又高，那么少則幾百，多則幾千就出去了，你討價還價的最后成果均煙消霧散，落得一身被欺騙的感覺。我們在單項價格談定了以后，一定要不怕辛苦，要和裝修公司或工頭一起把單項的面積尺寸丈量一下，并記下來，落實到紙面上。

　　三，防止裝修公司在最后提供給客戶的報價單上做手腳。一般情況下，裝修公司或工頭會給消費者一個最后給定的樣本，要求消費者確認并簽合同，一些奸詐的裝修公司或工頭會在工藝說明或面積上做些手腳，簡化一些工藝或者對某些材料進行偷換。

　　四，防止裝修公司在材料進場時提供劣質產品。雖然在合同上和報價單上寫得很清楚，該用什么材質、什么規格、什么等級的產品，但一些抱有僥幸心態的裝修公司或工頭總會鋌而走險，改頭換面來個以假蒙真。材料進場的時候，最好要自己親自到場，帶上合同和報價單，并請懂行的人或監理到場一起驗收。

　　五，材料陸續進場時先進部分好的材料讓你驗收以求蒙騙過關，趁消費者不在進劣質材料。有的干脆不先告訴消費者裝修進程，先讓劣質材料使用在隱蔽工程里。消費者要不定時地出現在工地上，避免裝修工頭摸清了你的時間規律打時間差，有請監理的最好要求監理天天有1一2小時在工地上。

　　六，防止裝修工頭的水電工是全能工。只要有足夠的時間，一定要請一個有專業水平和上崗證的水工、電工，專業本來就代表了一種保障，水電是隱蔽工程，出了問題，麻煩就無窮大了。

　　七，防止裝修公司或工頭要求增加工程。有些裝修公司或工頭在報價的時候會故意把一些明顯需要的工程舍棄掉。等簽了合同報完價后再“增添”項目，這個時候的單價就不是由消費者說了算了，而是由他說了算，價格往往比較高。

　　八，裝修公司或工頭總會勸說消費者多做一些木工活，打柜啊，吊頂啊，做門啊什么的。因為對他們來說水電工和木工活是他們賺錢的大頭，所以他不勸說你才怪。消費者一定要按照實際情況來定奪，千萬不要耳根太軟。

　　九，防止裝修工人隨意賣所謂的“廢物”。這點主要適用于舊房，因為新房沒有什么東西可以賣給收廢品的人。也許賣掉的東西不是很值錢，但不經消費者同意隨意賣就是原則性問題了。

　　十，提早要中期款，得注意其動機。剛開工沒幾天。工頭總會說要進材料，沒有錢了，而且中期工程已經到了，催著消費者付中期款。負責的工頭是不會這么做的，可心懷鬼胎的人卻經常使用這一招。我們在簽合同的時候最好通過錢來限制工頭，這已被多次驗證是最有效的。而且把什么環節、什么標準交什么錢規定好，免得相互間有歧義，付款比例最好按照3：3：3：1比例，這樣即使有問題也可以及時停手。

　　更重要的一點就是在裝修的時候我們一定要找口碑好的裝修公司。不找身邊從來沒有人跟其打過交道的裝修公司和馬路游擊隊；提早請監理把關，從收房、簽合同到材料進場、隱蔽工程驗收和中期、后期工序驗收,夫妻雙方口徑統一，一定要確定合同款交付比例和各項工序的合格標準，不到時間、不達標準堅決不付款、不認可。