房地產(chǎn)市場(chǎng)化：到底是過(guò)了頭還是根本沒(méi)有
過(guò)去我們過(guò)分強(qiáng)調(diào)了住房的社會(huì)屬性，由國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)統(tǒng)一分配；而現(xiàn)在，我們是否又走到了另一個(gè)極端：過(guò)分強(qiáng)調(diào)它的商品屬性，而任由市場(chǎng)力量的主導(dǎo)？ 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫冰 /北京報(bào)道 “中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化確實(shí)有點(diǎn)過(guò)了，”8月1日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)(下稱“國(guó)家發(fā)改委”)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)楊宜勇研究員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“比如北京的私有住房已經(jīng)達(dá)到85%，這個(gè)比例太高了。” 隨著1998年“福利分房”時(shí)代的結(jié)束，中國(guó)進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的階段，是否能夠擁有住房和擁有什么樣的住房，主要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也開(kāi)始變得簡(jiǎn)單和唯一：手中的貨幣多少。 住房消費(fèi)貨幣化確實(shí)使中國(guó)人在住房上獲得更大的自由和更多的選擇，人們告別了筒子樓、大雜院，也正是市場(chǎng)的力量造就了今天鱗次櫛比的高樓大廈。同時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化也在很大程度上，拉動(dòng)了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 但畢竟房子和大白菜不同，住房除了其商品屬性以外，還具有其社會(huì)產(chǎn)品屬性，它的特殊性就在于它是一項(xiàng)有關(guān)民生的消費(fèi)。 在房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)的功能與政府的職責(zé)應(yīng)如何分工？如何協(xié)調(diào)？在住房問(wèn)題上，是不是也要效率優(yōu)先、兼顧公平？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)化：是“過(guò)了頭”還是“根本沒(méi)有”？ 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)。2004年，全國(guó)商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格分別上漲14.4%和15.2%，去年這一數(shù)字依然保持在7%以上，而據(jù)國(guó)家發(fā)改委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比上漲6.1%。 楊宜勇認(rèn)為房?jī)r(jià)如此飛漲與市場(chǎng)化程度不無(wú)關(guān)系，需要國(guó)家來(lái)調(diào)控。“政府之所以調(diào)控是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快，應(yīng)該說(shuō)國(guó)家的調(diào)控和中低收入者的要求也是一致的。但想控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，很難。” 而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展與金融制度研究室主任易憲容則對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表達(dá)了完全不同的見(jiàn)解：“現(xiàn)在之所以出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)根本沒(méi)有市場(chǎng)化。” 易憲容認(rèn)為，市場(chǎng)化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然，市場(chǎng)化的不足，會(huì)引起行業(yè)壟斷，從而引起不公平的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)很大的特征，就是要素的非市場(chǎng)化而商品市場(chǎng)化。“也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金，甚至勞動(dòng)力，基本上都是非市場(chǎng)化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場(chǎng)化。” 他表示，在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大多數(shù)成本是由非市場(chǎng)因素來(lái)決定的，而收益則由所謂的供求關(guān)系來(lái)安排。這就使得國(guó)內(nèi)商品房的定價(jià)相當(dāng)不確定，只好聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格在哪里都無(wú)法由市場(chǎng)來(lái)決定，“由此來(lái)炒高房?jī)r(jià)也就輕而易舉了”。 住房需求：被放大的欲望？ 幾年前曾流行一個(gè)故事，大意是美國(guó)老太太和中國(guó)老太太死后在天堂見(jiàn)面了，美國(guó)老太太說(shuō)我一直住著貸款買(mǎi)的房，到死前終于還完了貸款；中國(guó)老太太則說(shuō)，我一直存錢(qián)，終于在死前存夠了買(mǎi)房的錢(qián)，可惜一天都沒(méi)住上。 故事的結(jié)論是：貸款買(mǎi)房吧！這個(gè)故事對(duì)中國(guó)人的思想觀念造成了很大的沖擊。而現(xiàn)在，聲聲入耳的“房奴”、“負(fù)翁”之類的字眼，使人們開(kāi)始重新審視自己的觀念：我們是不是太“超前”了？ “我們現(xiàn)在的住房需求被放大了，在住房問(wèn)題上，很多人存在超前消費(fèi)的問(wèn)題，”楊宜勇告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“中國(guó)有一個(gè)很獨(dú)特的現(xiàn)象，許多年輕人剛剛參加工作就買(mǎi)房子，在國(guó)外，這種情況是比較少見(jiàn)的。” 楊宜勇認(rèn)為，一般30歲—40歲買(mǎi)房子是比較合適的，因?yàn)椤澳菚r(shí)候各方面條件才比較具備”。 “亞洲有亞洲的特點(diǎn)，和歐美不可比，因?yàn)槿丝诿芏取⑼恋貭顩r不一樣，”楊宜勇說(shuō)，“現(xiàn)在年輕人剛一結(jié)婚就買(mǎi)100多平米的房子，是不可取的。” “超能力的買(mǎi)房，而不想租房是錯(cuò)誤的，”易憲容也認(rèn)為，“你是經(jīng)濟(jì)人，就應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)行為去行事，否則你就會(huì)負(fù)債累累，你就會(huì)虧。” 一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，房地產(chǎn)按揭制的推行才是房?jī)r(jià)高漲的“罪魁禍?zhǔn)住保骸霸瓉?lái)全價(jià)買(mǎi)房的時(shí)候只有200人買(mǎi)得起，現(xiàn)在允許貸款了，一下子2000人買(mǎi)得起了，房子的供應(yīng)量增長(zhǎng)是有限的，所以房?jī)r(jià)就一路飆升，一直漲到即使貸款也只有200人買(mǎi)得起的程度。” 租房也難：誰(shuí)該提供更好的租房環(huán)境？ “租金一個(gè)月最少2400。我這是原來(lái)單位分的福利房，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都不用交，雖然老點(diǎn)，可一年比新小區(qū)省幾千塊錢(qián)呢。”記者在某房地產(chǎn)中介公司遇到了想要出租房屋的老王，他正在和兩個(gè)小伙子討價(jià)還價(jià)。 老王，40歲，一家國(guó)企工人，他要出租的是他在北京市海淀區(qū)萬(wàn)泉莊的某小區(qū)內(nèi)的一套房子，60多平米。熟悉北京的人都會(huì)知道，這個(gè)地方離大名鼎鼎的中關(guān)村非常近，很多在中關(guān)村工作的IT白領(lǐng)們都在這里找房子住，這兩位小伙子也是這樣。 “那我們年付，您便宜點(diǎn)。”兩個(gè)小伙子有些不甘心。 “年付也得兩萬(wàn)五，不能再少了。”老王很堅(jiān)決。 “師傅，您都有房子能拿出來(lái)出租了，就別跟我們計(jì)較這點(diǎn)小錢(qián)了。”其中一個(gè)小伙子小白嘟囔著。 “我也不容易呀，我每個(gè)月還要還新房的貸款呢，你給我的錢(qián)，我也都交給銀行啦。”老王也很無(wú)奈。 “租到比較合適的房子挺難的，房子都是為買(mǎi)設(shè)計(jì)的，大客廳、小房間，而且70平米就一居室。可作為一個(gè)租房子的人，我希望小客廳、大房間，五、六十平米最好兩居室，能和人合租，負(fù)擔(dān)小一點(diǎn)。”小白告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。 7月22日—23日在北京舉辦的“第三屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇”上，國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣提出，開(kāi)發(fā)商可以建一些適合于租賃的住房賣(mài)給這些中產(chǎn)階層，由他們來(lái)向社會(huì)提供租賃房。 “因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在一些中產(chǎn)階層手頭還是有一點(diǎn)錢(qián)的。”束克欣說(shuō)，“政府也應(yīng)該出臺(tái)一些租賃房市場(chǎng)的管理措施、稅收政策、信貸政策，吸收這部分人的資金，走市場(chǎng)化的路子。這樣一來(lái)把我們社會(huì)上部分游資尋求不到投資領(lǐng)域的問(wèn)題也同時(shí)解決掉了。” “國(guó)外出租的房屋大都是私人提供的。從出租房角度講，應(yīng)該先消化老房子比較合適一點(diǎn)，”楊宜勇認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)商畢竟希望建一些大房子、好房子，可以賣(mài)得好一點(diǎn)。” 對(duì)話 房地產(chǎn)市場(chǎng)化的良性歸位:建立住房保障體系 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：我們目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)化中存在哪些問(wèn)題？健康嗎？ 束克欣：我認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整住房政策導(dǎo)向，深化改革住房制度，才能有穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 為什么要調(diào)整住房政策導(dǎo)向？我們現(xiàn)在的住房政策導(dǎo)向從住房制度改革以來(lái)，一直是要求大家都去買(mǎi)房居住，這在全世界任何一個(gè)國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)的，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家實(shí)現(xiàn)過(guò)。我們不可否認(rèn)房改的成績(jī)，但是政策完全導(dǎo)向于全體民眾都去買(mǎi)房居住，這是走向了另一個(gè)極端。 據(jù)我掌握的資料表明，美國(guó)城市住房產(chǎn)權(quán)自有率是68%，英國(guó)是56%，歐洲其他國(guó)家是30%到50%之間不等，我們國(guó)家現(xiàn)在城市住房產(chǎn)權(quán)自有率，據(jù)有關(guān)部門(mén)公布的數(shù)字是82%左右，我們國(guó)家達(dá)到這樣一個(gè)高水平的產(chǎn)權(quán)自有率，與住房制度改革、“房改房”賣(mài)給個(gè)人有密切的關(guān)系。 據(jù)我的估算，剔除“房改房”賣(mài)給個(gè)人的因素，真正從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的商品房的產(chǎn)權(quán)自有率大約在30%以內(nèi)。我認(rèn)為這樣一個(gè)比例，是比較適合我們國(guó)家當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平和人民群眾收入水平的。 易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持市場(chǎng)化的原則，比如限制房地產(chǎn)建筑企業(yè)利潤(rùn)率的高低。試想，企業(yè)的利潤(rùn)高低應(yīng)該由企業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果來(lái)決定。如果政府用規(guī)則來(lái)限制企業(yè)利潤(rùn)率的高低，那么有哪一家企業(yè)有意愿來(lái)改善自己的經(jīng)營(yíng)呢？ 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府能夠做的只是提供市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則、只是如何來(lái)保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)公平公正性，否則肯定會(huì)弱化市場(chǎng)所具有的功能。 還有，目前房地產(chǎn)過(guò)熱或房地產(chǎn)泡沫的原因是什么？很大程度上就在于銀行利率過(guò)低及銀行信貸資金的易獲得性。要保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，就得堅(jiān)持市場(chǎng)化的原則，就是從房地產(chǎn)最為核心的銀行信貸入手，增加信貸資金之成本、改變信貸資金的易獲得性，加上其他必要措施，這才是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。 朱中一：不是一定要用計(jì)劃的辦法來(lái)解決老百姓的住房問(wèn)題，但土地資源的配置要兼顧效率和公平，是要考慮我們國(guó)家人均土地資源稀缺的情況，要用經(jīng)濟(jì)的、法律的，同市場(chǎng)的調(diào)控統(tǒng)一來(lái)解決。 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：目前我們國(guó)家出臺(tái)的一些旨在解決中低收入家庭住房問(wèn)題的政策，比如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，您怎么看待？國(guó)家在解決住房問(wèn)題上應(yīng)扮演什么樣的角色？ 束克欣：首先應(yīng)該調(diào)整住房政策對(duì)消費(fèi)的導(dǎo)向，要有相當(dāng)一部分人走租房居住的路子，不能只單純地導(dǎo)向大家買(mǎi)房，還需要大家都租房居住。 我們現(xiàn)在住房消費(fèi)，是要給中低收入家庭造經(jīng)濟(jì)適用房、造低價(jià)商品房這樣的一個(gè)政策導(dǎo)向，建立一個(gè)比較合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)大家有一個(gè)健康的消費(fèi)理念。 另外，還要繼續(xù)深化住房制度改革、投資體制的改革，金融配套措施也要進(jìn)一步細(xì)化；還有稅制改革、住房制度配套改革、土地使用制度改革和中介服務(wù)和物業(yè)管理的問(wèn)題，也要解決好。 易憲容：住房與其他產(chǎn)品不同，它是人們必需的高價(jià)產(chǎn)品，在市場(chǎng)體系中，如果沒(méi)有一個(gè)非市場(chǎng)體系，一些中低收入民眾的居住生存權(quán)就可能面臨著困難。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必定要建立在有效的住房保障體系之上。比如，城鎮(zhèn)廉租房制度的確立，經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供應(yīng)的增加及價(jià)格的限定都是住房保障體系的一部分。 廉租房是不能大力發(fā)展的，不能超過(guò)5%的人住廉租房。因?yàn)榱夥渴钦a(bǔ)貼的，政府補(bǔ)貼能力是有限的，如果太多了，又會(huì)造成計(jì)劃封閉，在加拿大只有4%的人住廉租房，而美國(guó)只有2%～3%。 經(jīng)濟(jì)適用房本身就是一個(gè)誤區(qū)，從國(guó)內(nèi)幾年來(lái)實(shí)施的情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)政策是否要延續(xù)，是值得認(rèn)真思考的問(wèn)題。因?yàn)椋壳安簧俚胤降慕?jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用。說(shuō)它不經(jīng)濟(jì)是因?yàn)楸M管這類房子單位價(jià)格很低，但由于建造面積過(guò)大，從而使得其總價(jià)仍然不低。說(shuō)它不適用，就是這類房子都是建造在邊遠(yuǎn)、交通不便利的地方，不少民眾購(gòu)買(mǎi)此類房子之后根本無(wú)法很好使用。這個(gè)問(wèn)題北京最為明顯。 楊宜勇：國(guó)家只能對(duì)窮人的住房問(wèn)題采取一定的優(yōu)惠和扶植政策。通常的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，窮人就是城鎮(zhèn)里邊收入最低的6%的人。政府應(yīng)該為他們提供廉租房。但這種廉租房不會(huì)特別的好，也不會(huì)在市區(qū)，面積不會(huì)特別大，設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較簡(jiǎn)單。 廉租房不是針對(duì)大部分人的，只有領(lǐng)低保的人才能租廉租房。所以很多人期待廉租房是沒(méi)有真正理解廉租房的作用和意義。 朱中一：確實(shí)，我國(guó)目前的住房保障體系還很不完善。房改以來(lái)普通居民的住房問(wèn)題也在很大程度上通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。“國(guó)八條”出臺(tái)以后，多數(shù)城市沒(méi)有提出普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的具體措施，沒(méi)有公布建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。甚至部分地區(qū)的廉租房制度還沒(méi)有建立。 我們要加快住房保障體系建設(shè)，有步驟地解決低收入家庭的住房。比如，加快廉租住房的制度建設(shè)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，另外還要積極發(fā)展住房的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：目前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策中，還要解決好哪些問(wèn)題？ 束克欣：如果說(shuō)市場(chǎng)上需要大量的出租房，就存在一個(gè)誰(shuí)來(lái)投資建設(shè)的問(wèn)題，我認(rèn)為至少有三條出路： 第一條出路是吸收中產(chǎn)階層手頭的資金，由他們來(lái)向社會(huì)提供租賃房。當(dāng)然，我們要配套一些租賃房市場(chǎng)的管理措施、稅收政策、信貸政策。 第二條路，如果不能徹底走市場(chǎng)化道路，政府應(yīng)該給特別是黨政機(jī)關(guān)這些公務(wù)員隊(duì)伍，提供自己的租賃房。我們不一定非要讓剛走上崗位的同志都到市場(chǎng)去買(mǎi)房，可是現(xiàn)在，黨政機(jī)關(guān)也還是在以某種方式建所謂的經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給大家。我認(rèn)為提供一些租賃房更為合理。 第三條路就是對(duì)于低收入家庭，屬于社會(huì)保障階層的人員如何解決住房問(wèn)題，這是政府的責(zé)任，我們政府應(yīng)該把這塊管起來(lái)。 易憲容：國(guó)家目前出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策還不算“硬”，都是很簡(jiǎn)單的，比如強(qiáng)征個(gè)稅，這是早就有的，只不過(guò)過(guò)去是優(yōu)惠，現(xiàn)在把優(yōu)惠取消了而已。我認(rèn)為目前政策調(diào)整的都是不重要的東西，要把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)，最重要的就是要把利率慢慢調(diào)上去。 利率是最重要的，利率調(diào)上去，房?jī)r(jià)就降下來(lái)了，你可以看看歐美、日本都是怎么調(diào)整房?jī)r(jià)的。其實(shí)就是一個(gè)東西—利率，就足夠了。 朱中一：當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在一些問(wèn)題，在以下幾個(gè)方面的調(diào)控還需要加強(qiáng)： 首先，要調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)上高價(jià)位大面積的住房比例偏高，而普通老百姓的中低價(jià)位中小套型的住房還供不應(yīng)求。 第二，部分城市投資和房?jī)r(jià)上漲的壓力依然很大，一些地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴度過(guò)高。 第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為不規(guī)范的問(wèn)題仍然比較突出，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商不履行項(xiàng)目的規(guī)劃審批條件、不履行開(kāi)工時(shí)間要求、囤積土地、做虛假?gòu)V告等等問(wèn)題，要盡快解決。 另外還要完善住房保障體系和加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：您對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)有什么樣的預(yù)計(jì)？ 易憲容：房?jī)r(jià)肯定要往下調(diào)的，按照目前的情況預(yù)測(cè)，即使政府不出臺(tái)什么政策，房?jī)r(jià)也是要下跌的。 楊宜勇：我不相信房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去，我們現(xiàn)在對(duì)房市的認(rèn)識(shí)沒(méi)有像股市那么深刻，像上世紀(jì)90年代初，誰(shuí)也不相信股市會(huì)跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)遲早也會(huì)有這么一天，人們認(rèn)為黃金、白銀越采越少，所以應(yīng)該是只漲不跌的，但還是跌了，但實(shí)際上黃金、白銀都是有漲跌。 相關(guān)閱讀： 福利分房—曾經(jīng)的極端 ★文/孫冰 在福利分房時(shí)代，擁有一套自己的住房需要很多條件：工作時(shí)間、有無(wú)住房、工作成績(jī)…… 下為上世紀(jì)90年代某企業(yè)一直執(zhí)行的福利分房規(guī)定，1998年，根據(jù)國(guó)家的政策要求停止實(shí)行。 分房原則： 凡在本單位在職的正式職工均可申請(qǐng)。 申請(qǐng)者按依得分多少進(jìn)行排名，然后按順序選擇待分配住房。 已享受過(guò)福利分房或者優(yōu)惠購(gòu)房的申請(qǐng)者，如分得新房，必須上交本人和配偶的現(xiàn)有住房，全價(jià)購(gòu)買(mǎi)的商品房除外。 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 1、工齡每年1分； 2、獲得市局級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)每次2分，省部級(jí)5分，國(guó)家級(jí)10分； 3、大學(xué)本科畢業(yè)3分，碩士畢業(yè)5分，博士畢業(yè)10分； 4、科級(jí)3分，處級(jí)5分，副局級(jí)10分，局級(jí)15分； 5、無(wú)房戶，即夫妻雙方均無(wú)住房，15分； 6、獨(dú)生子女、晚婚晚育2分； 依此辦法： 高處長(zhǎng)：27分 張科長(zhǎng)：21分老工人老王：34分 大學(xué)生小白：18分所以，老工人老王應(yīng)該最先分得房子，盡管從工資收入來(lái)講，老王是最低的。
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