房地產市場化：到底是過了頭還是根本沒有
過去我們過分強調了住房的社會屬性，由國家統一建設統一分配；而現在，我們是否又走到了另一個極端：過分強調它的商品屬性，而任由市場力量的主導？ 《中國經濟周刊》記者 孫冰 /北京報道 “中國房地產市場市場化確實有點過了，”8月1日，國家發展和改革委員會(下稱“國家發改委”)經濟研究所副所長楊宜勇研究員告訴《中國經濟周刊》，“比如北京的私有住房已經達到85%，這個比例太高了�！� 隨著1998年“福利分房”時代的結束，中國進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的階段，是否能夠擁有住房和擁有什么樣的住房，主要的評判標準也開始變得簡單和唯一：手中的貨幣多少。 住房消費貨幣化確實使中國人在住房上獲得更大的自由和更多的選擇，人們告別了筒子樓、大雜院，也正是市場的力量造就了今天鱗次櫛比的高樓大廈。同時，房地產的市場化也在很大程度上，拉動了整個國家的經濟發展。 但畢竟房子和大白菜不同，住房除了其商品屬性以外，還具有其社會產品屬性，它的特殊性就在于它是一項有關民生的消費。 在房地產行業，市場的功能與政府的職責應如何分工？如何協調？在住房問題上，是不是也要效率優先、兼顧公平？ 房地產市場化：是“過了頭”還是“根本沒有”？ 據國家統計局公布的資料顯示，近幾年來，房地產價格呈現快速上漲、逐年攀升的態勢。2004年，全國商品房和商品住宅平均銷售價格分別上漲14.4%和15.2%，去年這一數字依然保持在7%以上，而據國家發改委最新發布的數據顯示，今年1至5月，全國70個大中城市新建商品住房價格同比上漲6.1%。 楊宜勇認為房價如此飛漲與市場化程度不無關系，需要國家來調控�！罢哉{控是因為房價上漲太快，應該說國家的調控和中低收入者的要求也是一致的。但想控制房價過快上漲，很難�！� 而中國社會科學院金融發展與金融制度研究室主任易憲容則對《中國經濟周刊》表達了完全不同的見解：“現在之所以出現這樣的問題，就是因為房地產市場根本沒有市場化�！� 易憲容認為，市場化是市場經濟的必然，市場化的不足，會引起行業壟斷，從而引起不公平的競爭。國內的房地產市場有一個很大的特征，就是要素的非市場化而商品市場化�！耙簿褪钦f，房地產開發的土地、資金，甚至勞動力，基本上都是非市場化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場化�！� 他表示，在這種情況下，房地產開發的大多數成本是由非市場因素來決定的，而收益則由所謂的供求關系來安排。這就使得國內商品房的定價相當不確定，只好聽任開發商主導，房地產價格在哪里都無法由市場來決定，“由此來炒高房價也就輕而易舉了”。 住房需求：被放大的欲望？ 幾年前曾流行一個故事，大意是美國老太太和中國老太太死后在天堂見面了，美國老太太說我一直住著貸款買的房，到死前終于還完了貸款；中國老太太則說，我一直存錢，終于在死前存夠了買房的錢，可惜一天都沒住上。 故事的結論是：貸款買房吧！這個故事對中國人的思想觀念造成了很大的沖擊。而現在，聲聲入耳的“房奴”、“負翁”之類的字眼，使人們開始重新審視自己的觀念：我們是不是太“超前”了？ “我們現在的住房需求被放大了，在住房問題上，很多人存在超前消費的問題，”楊宜勇告訴《中國經濟周刊》，“中國有一個很獨特的現象，許多年輕人剛剛參加工作就買房子，在國外，這種情況是比較少見的。” 楊宜勇認為，一般30歲—40歲買房子是比較合適的，因為“那時候各方面條件才比較具備”。 “亞洲有亞洲的特點，和歐美不可比，因為人口密度、土地狀況不一樣，”楊宜勇說，“現在年輕人剛一結婚就買100多平米的房子，是不可取的�！� “超能力的買房，而不想租房是錯誤的，”易憲容也認為，“你是經濟人，就應該按照經濟行為去行事，否則你就會負債累累，你就會虧。” 一位房地產業內人士則告訴《中國經濟周刊》，房地產按揭制的推行才是房價高漲的“罪魁禍首”：“原來全價買房的時候只有200人買得起，現在允許貸款了，一下子2000人買得起了，房子的供應量增長是有限的，所以房價就一路飆升，一直漲到即使貸款也只有200人買得起的程度�！� 租房也難：誰該提供更好的租房環境？ “租金一個月最少2400。我這是原來單位分的福利房，物業費、取暖費都不用交，雖然老點，可一年比新小區省幾千塊錢呢�！庇浾咴谀撤康禺a中介公司遇到了想要出租房屋的老王，他正在和兩個小伙子討價還價。 老王，40歲，一家國企工人，他要出租的是他在北京市海淀區萬泉莊的某小區內的一套房子，60多平米。熟悉北京的人都會知道，這個地方離大名鼎鼎的中關村非常近，很多在中關村工作的IT白領們都在這里找房子住，這兩位小伙子也是這樣。 “那我們年付，您便宜點�！眱蓚�小伙子有些不甘心。 “年付也得兩萬五，不能再少了�！崩贤鹾軋詻Q。 “師傅，您都有房子能拿出來出租了，就別跟我們計較這點小錢了�！逼渲幸粋�小伙子小白嘟囔著。 “我也不容易呀，我每個月還要還新房的貸款呢，你給我的錢，我也都交給銀行啦。”老王也很無奈。 “租到比較合適的房子挺難的，房子都是為買設計的，大客廳、小房間，而且70平米就一居室�？勺鳛橐粋�租房子的人，我希望小客廳、大房間，五、六十平米最好兩居室，能和人合租，負擔小一點�！毙“赘嬖V《中國經濟周刊》。 7月22日—23日在北京舉辦的“第三屆中國宏觀經濟走勢與產業發展高層論壇”上，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣提出，開發商可以建一些適合于租賃的住房賣給這些中產階層，由他們來向社會提供租賃房。 “因為我們現在一些中產階層手頭還是有一點錢的。”束克欣說，“政府也應該出臺一些租賃房市場的管理措施、稅收政策、信貸政策，吸收這部分人的資金，走市場化的路子。這樣一來把我們社會上部分游資尋求不到投資領域的問題也同時解決掉了�！� “國外出租的房屋大都是私人提供的。從出租房角度講，應該先消化老房子比較合適一點，”楊宜勇認為，“開發商畢竟希望建一些大房子、好房子，可以賣得好一點�！� 對話 房地產市場化的良性歸位:建立住房保障體系 《中國經濟周刊》：我們目前的房地產市場化中存在哪些問題？健康嗎？ 束克欣：我認為應該調整住房政策導向，深化改革住房制度，才能有穩定健康的房地產市場。 為什么要調整住房政策導向？我們現在的住房政策導向從住房制度改革以來，一直是要求大家都去買房居住，這在全世界任何一個國家都不可能實現的，也從來沒有哪一個國家實現過。我們不可否認房改的成績，但是政策完全導向于全體民眾都去買房居住，這是走向了另一個極端。 據我掌握的資料表明，美國城市住房產權自有率是68%，英國是56%，歐洲其他國家是30%到50%之間不等，我們國家現在城市住房產權自有率，據有關部門公布的數字是82%左右，我們國家達到這樣一個高水平的產權自有率，與住房制度改革、“房改房”賣給個人有密切的關系。 據我的估算，剔除“房改房”賣給個人的因素，真正從市場上購買的商品房的產權自有率大約在30%以內。我認為這樣一個比例，是比較適合我們國家當前的經濟水平和人民群眾收入水平的。 易憲容：房地產調控要堅持市場化的原則，比如限制房地產建筑企業利潤率的高低。試想，企業的利潤高低應該由企業經營的結果來決定。如果政府用規則來限制企業利潤率的高低，那么有哪一家企業有意愿來改善自己的經營呢？ 對于房地產市場來說，政府能夠做的只是提供市場競爭的規則、只是如何來保證市場競爭公平公正性，否則肯定會弱化市場所具有的功能。 還有，目前房地產過熱或房地產泡沫的原因是什么？很大程度上就在于銀行利率過低及銀行信貸資金的易獲得性。要保證國內房地產市場穩定發展，就得堅持市場化的原則，就是從房地產最為核心的銀行信貸入手，增加信貸資金之成本、改變信貸資金的易獲得性，加上其他必要措施，這才是國內房地產市場穩定發展的關鍵。 朱中一：不是一定要用計劃的辦法來解決老百姓的住房問題，但土地資源的配置要兼顧效率和公平，是要考慮我們國家人均土地資源稀缺的情況，要用經濟的、法律的，同市場的調控統一來解決。 《中國經濟周刊》：目前我們國家出臺的一些旨在解決中低收入家庭住房問題的政策，比如經濟適用房和廉租房，您怎么看待？國家在解決住房問題上應扮演什么樣的角色？ 束克欣：首先應該調整住房政策對消費的導向，要有相當一部分人走租房居住的路子，不能只單純地導向大家買房，還需要大家都租房居住。 我們現在住房消費，是要給中低收入家庭造經濟適用房、造低價商品房這樣的一個政策導向，建立一個比較合理的消費結構，引導大家有一個健康的消費理念。 另外，還要繼續深化住房制度改革、投資體制的改革，金融配套措施也要進一步細化；還有稅制改革、住房制度配套改革、土地使用制度改革和中介服務和物業管理的問題，也要解決好。 易憲容：住房與其他產品不同，它是人們必需的高價產品，在市場體系中，如果沒有一個非市場體系，一些中低收入民眾的居住生存權就可能面臨著困難。因此，房地產市場的發展必定要建立在有效的住房保障體系之上。比如，城鎮廉租房制度的確立，經濟適應房供應的增加及價格的限定都是住房保障體系的一部分。 廉租房是不能大力發展的，不能超過5%的人住廉租房。因為廉租房是政府補貼的，政府補貼能力是有限的，如果太多了，又會造成計劃封閉，在加拿大只有4%的人住廉租房，而美國只有2%～3%。 經濟適用房本身就是一個誤區，從國內幾年來實施的情況來看，經濟適用房這個政策是否要延續，是值得認真思考的問題。因為，目前不少地方的經濟適用房既不經濟也不適用。說它不經濟是因為盡管這類房子單位價格很低，但由于建造面積過大，從而使得其總價仍然不低。說它不適用，就是這類房子都是建造在邊遠、交通不便利的地方，不少民眾購買此類房子之后根本無法很好使用。這個問題北京最為明顯。 楊宜勇：國家只能對窮人的住房問題采取一定的優惠和扶植政策。通常的標準來看，窮人就是城鎮里邊收入最低的6%的人。政府應該為他們提供廉租房。但這種廉租房不會特別的好，也不會在市區，面積不會特別大，設施相對來說也比較簡單。 廉租房不是針對大部分人的，只有領低保的人才能租廉租房。所以很多人期待廉租房是沒有真正理解廉租房的作用和意義。 朱中一：確實，我國目前的住房保障體系還很不完善。房改以來普通居民的住房問題也在很大程度上通過市場來解決�！皣藯l”出臺以后，多數城市沒有提出普通商品住房和經濟適用住房供應的具體措施，沒有公布建設規模、項目布局以及進度安排。甚至部分地區的廉租房制度還沒有建立。 我們要加快住房保障體系建設，有步驟地解決低收入家庭的住房。比如，加快廉租住房的制度建設和規范經濟適用房的建設，另外還要積極發展住房的二級市場和租賃市場。 《中國經濟周刊》：目前政府調控房地產市場的各項政策中，還要解決好哪些問題？ 束克欣：如果說市場上需要大量的出租房，就存在一個誰來投資建設的問題，我認為至少有三條出路： 第一條出路是吸收中產階層手頭的資金，由他們來向社會提供租賃房。當然，我們要配套一些租賃房市場的管理措施、稅收政策、信貸政策。 第二條路，如果不能徹底走市場化道路，政府應該給特別是黨政機關這些公務員隊伍，提供自己的租賃房。我們不一定非要讓剛走上崗位的同志都到市場去買房，可是現在，黨政機關也還是在以某種方式建所謂的經濟適用房賣給大家。我認為提供一些租賃房更為合理。 第三條路就是對于低收入家庭，屬于社會保障階層的人員如何解決住房問題，這是政府的責任，我們政府應該把這塊管起來。 易憲容：國家目前出臺的對房地產的調控政策還不算“硬”，都是很簡單的，比如強征個稅，這是早就有的，只不過過去是優惠，現在把優惠取消了而已。我認為目前政策調整的都是不重要的東西，要把房價調下來，最重要的就是要把利率慢慢調上去。 利率是最重要的，利率調上去，房價就降下來了，你可以看看歐美、日本都是怎么調整房價的。其實就是一個東西—利率，就足夠了。 朱中一：當前在房地產市場中還存在一些問題，在以下幾個方面的調控還需要加強： 首先，要調整房地產供應結構，市場上高價位大面積的住房比例偏高，而普通老百姓的中低價位中小套型的住房還供不應求。 第二，部分城市投資和房價上漲的壓力依然很大，一些地方對房地產的依賴度過高。 第三，房地產市場行為不規范的問題仍然比較突出，對于一些開發商不履行項目的規劃審批條件、不履行開工時間要求、囤積土地、做虛假廣告等等問題，要盡快解決。 另外還要完善住房保障體系和加強對外資進入房地產市場的管理。 《中國經濟周刊》：您對房價的走勢有什么樣的預計？ 易憲容：房價肯定要往下調的，按照目前的情況預測，即使政府不出臺什么政策，房價也是要下跌的。 楊宜勇：我不相信房價會永遠漲下去，我們現在對房市的認識沒有像股市那么深刻，像上世紀90年代初，誰也不相信股市會跌。房地產市場遲早也會有這么一天，人們認為黃金、白銀越采越少，所以應該是只漲不跌的，但還是跌了，但實際上黃金、白銀都是有漲跌。 相關閱讀： 福利分房—曾經的極端 ★文/孫冰 在福利分房時代，擁有一套自己的住房需要很多條件：工作時間、有無住房、工作成績…… 下為上世紀90年代某企業一直執行的福利分房規定，1998年，根據國家的政策要求停止實行。 分房原則： 凡在本單位在職的正式職工均可申請。 申請者按依得分多少進行排名，然后按順序選擇待分配住房。 已享受過福利分房或者優惠購房的申請者，如分得新房，必須上交本人和配偶的現有住房，全價購買的商品房除外。 評分標準： 1、工齡每年1分； 2、獲得市局級獎勵每次2分，省部級5分，國家級10分； 3、大學本科畢業3分，碩士畢業5分，博士畢業10分； 4、科級3分，處級5分，副局級10分，局級15分； 5、無房戶，即夫妻雙方均無住房，15分； 6、獨生子女、晚婚晚育2分； 依此辦法： 高處長：27分 張科長：21分老工人老王：34分 大學生小白：18分所以，老工人老王應該最先分得房子，盡管從工資收入來講，老王是最低的。
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