還款額是怎么計算出來的？
2006-08-07
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| 目前，銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個人類兩大類。現(xiàn)只介紹與教職工關(guān)系比較密切的個人類貸款。 個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業(yè)貸款。個人商業(yè)貸款大致可分為六個品種：（1）個人購置住房貸款（包括期房和現(xiàn)房）；（2）個人二手住房貸款；（3）個人住房裝修貸款；（4）個人家居消費(fèi)貸款；（5）個人商用房貸款；（6）個人住房組合貸款； 一、個人住房公積金貸款 個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房（包括二手住房）時，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。 （一）個人住房公積金貸款期限和利率 個人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購買二手住房貸款期限為1—10年），并不得長于借款人距法定退休年齡的時間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。 個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的（含一年），貸款利率不作調(diào)整。 （二）個人住房公積金貸款額度 購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%；購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。 1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人（含配偶）還款能力的系數(shù)計算，其計算公式為： 借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。 2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%； 3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。 （三）個人住房公積金貸款操作的全過程 1、咨詢，領(lǐng)取表格； 2、提出申請； 3、簽訂借款合同和抵押合同； 4、辦理抵押登記手續(xù)； 5、辦理房屋登記手續(xù)； 6、辦理房屋財產(chǎn)保險； 7、貸款轉(zhuǎn)帳； 8、每月還款； 9、貸款結(jié)清注銷 （四）申請辦理個人住房公積金貸款 借款人在申請公積金貸款時，首先應(yīng)填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行： 1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明（提供原件及復(fù)印件）； 2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》； 3、購買住房應(yīng)提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù)；自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件； 4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。 借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應(yīng)提供下列資料： 1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》 2、所購房屋評估報告書 3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄； 4、購房合同 （五）借款人償還貸款 根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇： 1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息； 2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。 借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。 1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。 2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。 二、個人購置住房貸款 個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。 （一）個人住房貸款的期限 個人住房貸款的貸款最長期限是30年。 （二）個人住房貸款利率 個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。 （三）個人住房貸款操作的全過程 個人住房貸款整個過程大致分為三個階段： 第一階段，提出申請，銀行調(diào)查、審批； 第二階段，辦妥抵押、保險等手續(xù)，銀行放款； 第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。 （四）個人住房貸款需提供的資料 借款人在申請個人住房貸款時，首先應(yīng)填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料： 1、借款人資料：（1）借款人合法的身份證件；（2）借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；（3）有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；（5）有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。 2、所購房屋資料：（1）借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；（2）首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件；（3）貸款人要求提供的其他文件或資料。 （五）辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù) 貸款批準(zhǔn)后，購房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：（1）購房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地產(chǎn)抵押申請審核登記表；（4）全部購房合同；（5）房地產(chǎn)部門所需的其他資料。 房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。 （六）辦理個人住房貸款的房屋財產(chǎn)保險手續(xù) 房屋抵押是指債務(wù)人或第三人（抵押人）以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。 中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產(chǎn)保險作出明確規(guī)定，同時還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯而導(dǎo)致的保險責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。 房屋財產(chǎn)保險手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費(fèi)的計算方式有兩種： （1）以貸款金額保險的：保險費(fèi)=貸款額度×0.5‰×貸款年限； （2）以房屋價格保險的：保險費(fèi)=房屋總價×0.5‰×貸款年限； 上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的，按實(shí)際損失金額全額賠償；以貸款金額保險的，按“實(shí)際損失金額×（貸款金額÷抵押房產(chǎn)的重置價）”計算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔(dān)。 （七）借款人不按時償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果 1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。 （1）等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為： 每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計）+（貸款本金—累計已歸還本金額）×月利率 2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，對逾期貸款按每日計收萬分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。 （1）借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個月未償還貸款本息的； （2）《借款合同》到期后三個月未還清貸款本息的。 （八）借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個人住房貸款 1、年齡在18歲（不含）以下，或在65歲（不含）以上的申請人； 2、不具有完全民事行為能力的自然人； 3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請人； 4、已查知有不良信用記錄的申請人。 三、個人住房裝修貸款 個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過五成，貸款期限最長不得超過5年。 借款人在申請個人住房裝修貸款時，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料： 1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關(guān)資料； 2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號； 3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件； 4、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告。 四、個人家居消費(fèi)貸款 個人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過抵押物評估值的50%，貸款期限最長不得超過10年。借款人辦理個人家居組合貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料： 1、購置大件家居商品的合同或意向書原件； 2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號； 3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件； 4、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告。 五、個人商用房貸款 個人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買個人自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應(yīng)是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過六成，貸款期限最長不得超過10年。 六、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔(dān)保貸款組成的貸款，即當(dāng)個人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時，其不足部分向銀行申請商業(yè)性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率分別計息，貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款。 |