蘇價服[2004]383號
第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省行政區域內，符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 省物價局會同省建設廳負責全省物業服務收費的管理工作，制定物業服務收費的管理政策、原則和辦法。 市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業服務收費，包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。 普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。 非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費(小區停車服務收費除外),實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由省轄市價格主管部門會同物業管理行政主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量等因素，制定相應的物業服務分項目收費基準價及浮動幅度，并定期公布，原則上每年應公布一次。暫無條件制定分項目收費基準價的，可制定等級收費基準價，逐步向分項目收費基準價過渡。
第九條 普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由當地價格主管部門核準。物業管理企業或建設單位在核定的政府指導價范圍內,應在前期物業管理協議或買賣(租賃)合同中與物業買受人預先約定收費標準，并同時約定物業管理服務內容， 涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業，以招投標方式確定的物業服務收費報當地價格主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監督和管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。
第十條 已產生業主委員會的普通住宅公共服務收費具體收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在當地價格主管部門公布的政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十一條 實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在物業服務合同中約定；已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。各級價格、物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。
第十二條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十三條 物業管理公共服務費用構成因素為：
（一）管理服務人員的工資社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）物業管理企業辦公費用；
（七）物業管理固定資產折舊費用；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主大會同意的其他費用；
（十）合理利潤；
（十一）法定稅率。
其中：合理利潤：普通住宅最高不超過8%；其他物業由地方價格、物業管理行政主管部門或行業協會定期公布市場平均水平。
第十四條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業管理企業協商確定；業主大會、業主委員會尚未成立或產生的，由業主與物業管理企業協商確定。
第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。 業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，物業服務費用由業主按不低于規定標準的百分之七十交納，具體比例由當地價格、物業管理行政主管部門確定。 物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
第十六條 實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定標準，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
第十七條 物業管理區域內應業主或業主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務收費，區別不同情況由當地價格主管部門制定。業主(使用人)已擁有車位所有權或使用權的，停車服務收費標準按補償物業企業管理費用原則制定；業主(使用人)不擁有車位所有權或使用權，并在確保區內道路安全通暢條件下，占用小區公共設施、場地的，按低于社會停車收費標準、補償物業企業管理費用并考慮占用公共設施應予合理補償的原則制定。
第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。
第十九條 各級價格主管部門在制定或調整本行政區域內普通住宅物業管理公共服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。
第二十條 物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。
第二十一條 物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
第二十二條 物業管理服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年(或一年)向業主、使用人公布物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
第二十三條 物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業服務企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。 實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況進行審計。
第二十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。 物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十五條 各級政府價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第二十六條 各地可依據本辦法制定具體實施辦法。
第二十七條 本辦法由江蘇省物價局會同省建設廳負責解釋。
第二十八條 本辦法自2004年11月1日起執行，以前凡與本辦法不一致的有關規定廢止。
|
