二手商住房交易要交多少稅
商住房由于不限購(gòu)不限貸再加上普遍戶(hù)型較小又可商可住，在2011年限購(gòu)政策執(zhí)行之后受到了投資客和沒(méi)有購(gòu)房資格的置業(yè)者的青睞。近兩年商住房不僅在一手房市場(chǎng)上的成交比例呈上升趨勢(shì)，在二手房市場(chǎng)上也有越來(lái)越多的商住房掛牌上市。據(jù)記者了解，同樣價(jià)格同樣年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的稅。因?yàn)槎稚套》考词節(jié)M五年也沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的減免，另外還要多交一個(gè)土地增值稅。 劉先生于2009年以100萬(wàn)元全款在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為90平方米的商業(yè)性質(zhì)房屋，入住時(shí)繳納契稅3萬(wàn)元,公共維修基金2萬(wàn)元。2012年將房屋賣(mài)出，網(wǎng)簽價(jià)為135萬(wàn)元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均有合法有效憑據(jù)。劉先生轉(zhuǎn)讓這套房需要繳納什么稅費(fèi)，分別是多少呢？為此，記者采訪(fǎng)了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)交易管理部的徐小姐。 徐小姐告訴記者，二手商住房交易賣(mài)方需要交納：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。買(mǎi)方需要交納契稅和印花稅。 營(yíng)業(yè)稅：（網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)）×5.6% 網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)= 135萬(wàn)-100萬(wàn)=35萬(wàn) 營(yíng)業(yè)稅：35萬(wàn)×5.6%=19600元 個(gè)人所得稅：（網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-契稅-本次交易營(yíng)業(yè)稅）×20% （135萬(wàn)-100萬(wàn)-3萬(wàn)-1.96萬(wàn)）×20%=59945 印花稅：135萬(wàn)×萬(wàn)分之五=675元 徐小姐介紹，上述幾項(xiàng)稅費(fèi)是二手商住房和住宅都有的。而土地增值稅是只有二手商住房才有的，而且計(jì)算方式比較復(fù)雜。 需繳納土地增值稅：增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×扣除率。 其中，增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額。 扣除項(xiàng)目包括：原購(gòu)房?jī)r(jià)、原契稅、本次交易營(yíng)業(yè)稅、每年遞增額【原購(gòu)房金額×年份（5年以上按5年計(jì)算）×5%】、本次交易印花稅。 以上述案例為例，扣除項(xiàng)目為：原購(gòu)房?jī)r(jià)100萬(wàn)+本次營(yíng)業(yè)稅19600+原契稅3萬(wàn)+本次交易印花稅675+每年遞增額15萬(wàn)【原購(gòu)房金額100萬(wàn)×年份3×5%】=1200275 增值額：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入1350000-扣除項(xiàng)目1200275=149725 適用稅率：30% 故土地增值稅為149725×30%-扣除項(xiàng)目金額×0=44918 因此，本次交易劉先生要交營(yíng)業(yè)稅19600元、個(gè)稅59945元、印花稅675元、土地增值稅44918元，共計(jì)125138元。 文/本報(bào)記者 周宏 |