400萬元賣房錢如何再投資 三套方案任你選
案例 董先生家住廣州天河區，在珠江新城有兩套住宅房產，近日房價上漲，他計劃賣出一套，已與買家談妥，400萬元成交，春節前即可一次性付款。賣房容易投資難，董先生現在十分糾結的是：賣得400萬元后，還能做什么投資？ 業內人士認為：400萬元“賣房錢”屬于家庭資產的額外部分，比較適合于穩健方向的投資；2013年經濟的不確定性仍強，可優先做多元理財配置，也可考慮化整為零、分拆投資中小戶型住宅，次之選擇則是購買歷史信譽較好、項目穩定性較強的信托產品。 400萬元“賣房錢”，并非家庭固有的流動資產，其理財計劃應與以往家庭整體理財規劃有所區別。首先，以往理財規劃都提倡多元投資，但400萬元“賣房錢”屬于家庭流動資產中的額外項目，也允許一次性投資，可以全部投資在信托項目，也可再次全部投資房產。 再者，相對于多數中產家庭100萬元之內的流動資產，400萬元數額巨大，其理財思路應走穩健類型，不建議全部投資在高風險領域，比如全部買股票基金或股票，風險都太大。最后，400萬元屬于固定資產折現后的現金，其機會成本較高，就是說，如果繼續持有房產，也可有一定的增值或租賃收益；為此，也不建議將400萬元存定期或買國債，不建議投資在過于保守、收益率過低的領域，否則得不償失。 在以上約束下，可以考慮的選擇有三種： 選擇一：穩健理財 做多元配置 投資收益率：7%以上 在投資市場前景不確定的情況下，雞蛋不放在一個籃子里，是比較明智的理財選擇，且風險較小。 400萬元流動資產，屬于富裕型買家的“專利”，比較適合采用穩健理財風格，可以1比1的等值比例投資在穩健與進取型產品領域。 對于進取理財產品，可購買80萬元的混合型基金、50萬元的股票、70萬元的偏股基金，各類產品均選用投資風格均衡、藍籌主流方向的投資品種。今年股市回暖氣息明顯，預期能走出震蕩向上的走勢，給予50%的相關配置，做6~12個月的長線投資，應能有所得。 對于穩健型投資產品可選100萬元的信托產品、80萬元的偏債基金與20萬元的銀行理財產品。建議投資時限1年內、歷史聲譽較好、項目比較穩健的信托產品；在較低利率貨幣政策時代，偏債基金2013年收益率也應較高、且風格穩健，應給與較高份額的配置。 經過以上分配，400萬元存款1年內應可獲得超過7%的收益率，可戰勝通貨膨脹率，兼顧風險與收益。 選擇二：投資兩套旺地中小戶型住宅 投資收益率：租金3.3% 房產增值約10% 董先生的400萬元來源自住宅類房產，也可繼續投資房產。這是因為：隨著經濟回暖，房產市場需求旺盛，長期來看，其升值潛力應較大，且保值性較強。 記者走訪了近期廣州市場，發現住宅出租并沒有回升，全市平均回報率在3.1%左右。為此，滿堂紅市場部經理周峰建議，如果有足夠的購買名額，手握400萬元現金，購買兩套出租旺地的中小戶型顯然要比購買一套大戶型的出租回報率更高。“地點建議在珠江新城、新港西、濱江東、天河北等地，出租回報率可以達到3.3%~3.4%之間，略高于全市平均水平。” 數據顯示，目前廣州市租金漲幅依然沒有“跑贏”房價的漲幅，周峰表示，由于投資樓市出租回報率不高，因此真正要考慮的是出租期間物業是否有升值空間。 “預計未來兩年，廣州房產的升值空間在30%左右。”但在目前的狀況下，投資房地產也有自己的風險。“最大的風險是房產稅這一塊。”周峰表示，如果房產稅真正在廣州推出，可能會增加投資性房產的持有成本。由于房產稅的具體細則未定，預計是針對持有套數較多或者是物業面積較大的房產，因此，周峰認為，從規避房產稅的角度來說，購買中小戶型更加合適。 選擇三：搶買“靠譜”信托產品 投資收益率：8.5%~10% 對于100萬元以上起點的流動資產，信托投資也是較理想的投資方向，因為收益率較高，投資時限的選擇較多。“目前依然是購買信托的好時機。”昨日，一名信托內部人士向記者坦言，雖然目前信托的收益率和以前相比，已降了1%以上，但相對于別的投資渠道，信托依然是穩健型投資者較好的選擇。該人士表示，目前信托產品，300萬元以上的門檻，1年期大約8%~9%的收益，2年期約為8.5%~10%，3年以上的信托產品收益有望達到10%以上。 但是，信托產品的流動性較差，一般提前終止權都在融資方一方，僅有很少的產品可以由投資人提前終止，投資者投資之前需要對于自己的資金占有的時間有一個預期和評估。目前，信托產品兌付風險的報道頻頻見諸報端，但是，該人士表示，“一個信托產品如果兌付出了問題，監管部門會對其后的產品發行進行封殺，因此信托公司都會盡力兌付上。” 如何選擇信托產品規避風險？該人士表示，一個是要看項目本身的回款能力，另一個是融資方的綜合實力及相關抵押擔保措施，同時要選擇一個大型正規的信托公司。(記者 井楠 潘彧) |