二手房評估系統遍地開花 網上估價相差數十萬

　　隨著樓市二手房交易回暖，去年四季度以來，各種二手房交易報價系統如雨后春筍般在網上露頭，各大房地產門戶網站和中介也使出渾身解數，相繼推出自家的報價系統。記者昨日調查發現，由于二手房評估系統目前“各自為政”，缺乏統一權威的評估標準，導致同一套房在各報價平臺之間差價數十萬元的情況屢見不鮮。

　　現象

　　“價差幾十萬元，該信誰？”

　　因為想換套大點兒的房子，家住萬年花城的市民王莉打算在春節前，將自家的一套兩居室拿到中介掛牌出售。提前詢價的準備工作自然必不可少，于是她想先利用網上的二手房價格評估系統先探探路。

　　“我身邊不少同事都用過網上評估系統，可以在不跟中介打交道的前提下，了解到自家房產的市場價格。”王莉說，評估二手房只需登錄到相關網站的二手房評估頁面，輸入想要評估的二手房的相關數據資料，便可在幾秒鐘內獲得參評二手房的評估結果。

　　王莉居住的一套南北向兩居室位于10層，建筑面積90平方米，周邊景觀較好，沒有污染源和噪音源。于是，她自信滿滿地將房屋信息分別輸入焦點房地產網、搜房網和鏈家在線的網上評估系統，得到的評估結果卻令人咋舌：267.1萬元、283萬元和258.9萬元。“同一套房子的價差幾十萬元，到底該信誰？”

　　無獨有偶，家住雙井的賣房人趙女士也有過類似的經歷——將同一套房源信息錄入5套不同的評估系統，結果顯示門戶網站最“大方”，而中介網站的出價幾乎都是最低的。

　　探因

　　“小氣”中介套用成交價格

　　對于中介與門戶網站兩大類評估系統的反差表現，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉透露：“中介公司與門戶網站評估房價的依據不同。”

　　目前，市場中的各類房價評估系統基本采用的都是“比較法”計算模型，即用戶將房源信息錄入系統后，評估系統會自動尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進行對比。中介公司由于掌握著實際成交價格，所以選取的“靶子”房源為實際成交的二手房。因為不具備交易功能，各家門戶網站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網上打出的房源報價。

　　“在二手房成交價普遍低于報價的前提下，很多網站評估系統在計算價格時都會失準。”從事評估模型開發多年的軟件工程師李先生透露，即便是在房源方面占得先機的中介公司，其價格評估也未必“百發百中”。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，最多也只能占據30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區接近5000個，評估系統無法掌握全市各地區的交易數據，只能依靠個案“找補”，評估價格自然難保準確。

　　支招

　　可信評估價格源自“官方”

　　在傳統評估過程中，影響一套房子價格評估的因素有幾十種，而不限于用戶網上錄入的那10多種。如果不能提供科學準確數據支撐，網上評估系統更多的是想通過這項服務，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。

　　“相比之下，傳統意義的房產評估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據。”北京房地產業協會有關人士說，由專業評估機構出具的評估報告，可以作為申請抵押貸款、出具資產證明等的依據。

　　目前，各方認可的傳統房地產評估主要采用三種方式綜合計算房屋價值，“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價；“成本法”側重于開發商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評估范圍；還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據周邊成交樣本價格修正房屋的評估價格。最后，評估人員會采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計算出的較低數值，確定為一套房子的實際評估價格。購房人據此申請貸款，可以降低金融機構的風險，而其他各類“評估價格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。