“五證”不全違規(guī)出售 低價(jià)房背后藏“貓膩”

　　單價(jià)一萬(wàn)二買(mǎi)一還送一 五環(huán)旁邊低價(jià)盤(pán)快銷(xiāo)為哪般？

　　“東五環(huán)旁邊的房子才賣(mài)12000元，而且買(mǎi)一送一，比周邊的房子便宜好多。開(kāi)發(fā)商說(shuō)手續(xù)還不完全，但未來(lái)幾個(gè)月肯定都能辦下來(lái)，到時(shí)候房?jī)r(jià)肯定會(huì)大幅上升……這樣的房子我能買(mǎi)嗎？”近日，讀者王女士致電《廣廈時(shí)代》，說(shuō)有人向她推薦了一個(gè)樓盤(pán)價(jià)格很“實(shí)惠”，但又因?yàn)槭掷m(xù)的問(wèn)題有些拿不定主意，想咨詢(xún)一下。了解初步情況后，我們也對(duì)這樣的“低價(jià)”樓盤(pán)感到很好奇，決定進(jìn)行一次探訪。

　　●商住樓盤(pán)給出“白菜價(jià)” 全款享受七三折

　　周末，我們按照王女士給出的信息，來(lái)到該樓盤(pán)位于南三環(huán)的臨時(shí)售樓處。不大的售樓處里，擺放著沙盤(pán)和模型，簽字桌前擠滿了前來(lái)咨詢(xún)的買(mǎi)房人。一位銷(xiāo)售人員表示，之所以把售樓處設(shè)在這里，是因?yàn)轫?xiàng)目工地還在緊張施工，交通和環(huán)境都不便進(jìn)行接待。不過(guò)對(duì)于樓盤(pán)周邊的區(qū)域規(guī)劃以及發(fā)展前景，銷(xiāo)售人員還是借助墻上的示意圖進(jìn)行了詳細(xì)介紹。

　　“我們是商住loft樓盤(pán)，買(mǎi)一層送一層，現(xiàn)在的銷(xiāo)售均價(jià)為12500元/平方米，帶精裝修，如果可以全款付清，還將享受額外優(yōu)惠。”全款付清能享受到什么樣的額外優(yōu)惠呢？這位銷(xiāo)售人員舉了個(gè)例子：以現(xiàn)在在售的47平方米戶型為例，按照正常售價(jià)一套在61萬(wàn)左右，折合均價(jià)約為13000元/平方米；如果能在兩周之內(nèi)交齊全款，可以享受到的優(yōu)惠價(jià)格僅為45萬(wàn)元，折合均價(jià)為9600元/平方米，相當(dāng)于7.3折的優(yōu)惠。

　　9600元的均價(jià)，在整個(gè)區(qū)域來(lái)看屬于什么水平呢？據(jù)了解，該樓盤(pán)所處的區(qū)域?qū)儆跂|部重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，前不久開(kāi)通了區(qū)域內(nèi)的地鐵線路，周邊樓盤(pán)價(jià)格也在穩(wěn)步攀升，其周邊新建住宅的最低價(jià)格在17000元左右，少數(shù)低密度高檔樓盤(pán)價(jià)格已逼近3萬(wàn)；而同為商住樓盤(pán)的同類(lèi)項(xiàng)目，價(jià)格也在14000元以上。

　　同樣一個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)，享受差不多的配套與資源，為什么價(jià)格相差如此之多呢？即使放眼北京整體樓市而言，五環(huán)周邊的新建樓盤(pán)，均價(jià)也已直沖兩萬(wàn)大關(guān)。這家樓盤(pán)賣(mài)出“低價(jià)”背后，是否藏有隱情呢？銷(xiāo)售人員對(duì)此的解釋很直接：“項(xiàng)目周邊交通還不成熟，離地鐵有4站左右距離，生活配套不齊，手續(xù)還沒(méi)辦完。”

　　●“五證”不全違規(guī)出售 低價(jià)背后藏“貓膩”

　　手續(xù)沒(méi)辦完指的是什么？在許多看房人的一再催問(wèn)下，銷(xiāo)售人員不得不說(shuō)出實(shí)情，也就是該樓盤(pán)“五證”不全。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，所謂“五證”，是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》由國(guó)土資源和房屋管理部門(mén)核發(fā)。

　　“實(shí)際操作中，買(mǎi)房人主要看《預(yù)售許可證》就行，因?yàn)椤额A(yù)售許可證》是五證的最后一關(guān)，前面四證都全了，房地產(chǎn)管理部門(mén)才會(huì)發(fā)《預(yù)售許可證》。所以，只要沒(méi)有《預(yù)售許可證》，就能說(shuō)明這房子是五證不全的。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　按照政府規(guī)定，“五證”不全的房子不得入市銷(xiāo)售，而售樓處的工作人員卻并不擔(dān)心。“其實(shí)沒(méi)什么，現(xiàn)在很多商住樓盤(pán)都是這樣做的，先簽合同交錢(qián)房子就是你的了。”售樓人員表示，他們樓盤(pán)目前只有《國(guó)有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其余三證都還沒(méi)有辦下來(lái)。“其他三個(gè)證目前正在辦理當(dāng)中，施工許可證雖還沒(méi)下來(lái)，但是我們有政府部門(mén)的批文，辦下來(lái)只是時(shí)間問(wèn)題，而另外兩個(gè)證最快兩三個(gè)月就能辦下來(lái)。”說(shuō)到這里，他話鋒一轉(zhuǎn)，“也就是現(xiàn)在證沒(méi)辦齊所以?xún)r(jià)格低，真要證照齊全了價(jià)格肯定要高得多，所以對(duì)你們買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，不就是機(jī)會(huì)嗎？領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)下個(gè)月如果施工許可證出來(lái)了就要漲一次價(jià)，要買(mǎi)現(xiàn)在就最合適。”

　　●改變用途涉嫌變相融資

　　居住舒適度隨價(jià)格打折

　　在我們因?yàn)?ldquo;五證”不全表示憂慮時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目主管人員主動(dòng)過(guò)來(lái)做起了講解說(shuō)明工作。“你可以放心，我們?cè)诤灪贤瑫r(shí)都會(huì)約定，保證明年10月按時(shí)交房，交房后兩年內(nèi)負(fù)責(zé)辦下房產(chǎn)證。如果屆時(shí)沒(méi)有辦下房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商保證可以退房并給以購(gòu)房款10%的賠償金。”此外，該主管一再?gòu)?qiáng)調(diào)最好能全款付清房款，“如果付全款最少能省15萬(wàn)，而且貸款的手續(xù)很麻煩，辦下來(lái)的時(shí)間也長(zhǎng)得多。”

　　此外，在查閱《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)土地用途一欄標(biāo)明的是“工業(yè)”，而出售的則是商住公寓，明顯有改變土地使用性質(zhì)的嫌疑。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，上述樓盤(pán)以低價(jià)為誘餌，掩蓋其證照不全違規(guī)銷(xiāo)售的事實(shí)，實(shí)際上很可能是為了變相融資。“政府部門(mén)對(duì)土地用途的變更控制很?chē)?yán)格，購(gòu)買(mǎi)五證不全的商住項(xiàng)目存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果屆時(shí)無(wú)法辦下房產(chǎn)證，購(gòu)房人要面臨空等兩年多的結(jié)局。而所謂10%的賠償金，只是相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商使用資金的利息，近三年時(shí)間總共10%的利息，其成本遠(yuǎn)低于公開(kāi)市場(chǎng)借貸。”

　　另外，市場(chǎng)人士也提醒購(gòu)房者不要只貪圖房屋的低價(jià)，更要多看看房子本身的品質(zhì)及配套。“上述項(xiàng)目雖然價(jià)格低，但居住密度大也是難免的，每層竟然有30多戶；而作為loft商住樓，總層高僅有4.2米，舒適度也無(wú)法保證。”

　　●法律小貼士

　　購(gòu)買(mǎi)“五證不全”房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是什么？

　　法律人士表示，銷(xiāo)售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無(wú)效。一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買(mǎi)房人付了錢(qián)、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商又把這房子賣(mài)給別人，糾紛就來(lái)了。另外，如果開(kāi)發(fā)商最終辦不齊五證，買(mǎi)房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。

　　有的開(kāi)發(fā)商即便取得預(yù)售許可證，從交房到開(kāi)發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買(mǎi)房人辦小產(chǎn)證還有一段很長(zhǎng)的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商為了避免在交房時(shí)間上違約，會(huì)先和買(mǎi)房人辦理交房，但無(wú)法出具房屋交接書(shū)。等到各項(xiàng)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買(mǎi)房人辦小產(chǎn)證。

　　在這個(gè)時(shí)間段里，如果原買(mǎi)房人憑預(yù)售合同就把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給別人，但因?yàn)槭瞧诜繜o(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買(mǎi)房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣(mài)給第三個(gè)人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，法院會(huì)以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的就只能向賣(mài)方要求歸還房款。

　　如果期間有債務(wù)存在，又有了上面的抵押的狀況發(fā)生，協(xié)議約束不到善意第三方，而且約束買(mǎi)家也只是主張求償，無(wú)法保證房子最后還是到你手上。