銷(xiāo)售房改房 該如何計(jì)稅

　　生活小百科

　　案例：小王1999年8月在廣州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為85平方米的房改房。該套房改房標(biāo)準(zhǔn)面積按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算并支付的房?jī)r(jià)款為50萬(wàn)元，超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款為10萬(wàn)元，按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益10萬(wàn)元，共計(jì)70萬(wàn)元。此外繳納契稅1.05萬(wàn)元，支付裝修費(fèi)12萬(wàn)元，實(shí)際支付住房按揭貸款利息1萬(wàn)元。

　　契稅完稅證日期為1999年8月20日，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2001年12月1日。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為小王本人，小王后來(lái)又自購(gòu)一套商品房。

　　2012年4月小王將此房以110萬(wàn)元賣(mài)給小李，此住房是小李家庭唯一住房，小李戶(hù)籍在廣州。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估110萬(wàn)元的申報(bào)價(jià)格合理。小王能夠提供售房合同、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。小王和小李分別要繳納哪些稅費(fèi)？

　　賣(mài)方繳個(gè)人所得稅

　　由于該房產(chǎn)不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。小王能夠提供合法、有效的售房合同、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅額＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費(fèi))×20%。

　　其中，已購(gòu)公有住房(即“房改房”，下同)的房產(chǎn)原值為原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　房產(chǎn)原值＝500000+100000+100000+10500＝710500元

　　合理稅費(fèi)是指小王轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　(1)支付的住房裝修費(fèi)用。小王能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是小王的姓名，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，裝修費(fèi)用可以扣除，但已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的最高扣除限額為房屋原值的15%。

　　裝修費(fèi)用最高扣除限額＝710500×15%＝106575元

　　(2)支付的住房貸款利息。小王向貸款銀行實(shí)際支付的住房按揭貸款利息1萬(wàn)元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　合理稅費(fèi)＝營(yíng)業(yè)稅及附加+住房裝修費(fèi)用+住房貸款利息＝0+106575+10000＝116575元

　　應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi))×20%＝(1100000-710500

　　-116575)×20%＝54585元。

　　由于案例符合“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅”的優(yōu)惠。因此，小王不需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。

　　此外，個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

　　買(mǎi)方繳契稅

　　交易房產(chǎn)屬于普通住房。小李能證明交易住房屬于家庭唯一住房，符合以下優(yōu)惠政策：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收契稅。

　　應(yīng)繳納契稅＝成交價(jià)格×1%＝1100000×1%＝11000元

　　個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。

　　■納稅提示

　　◆納稅人務(wù)必妥善保管好購(gòu)房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過(guò)后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。

　　◆在以據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅時(shí)，除已購(gòu)公有住房外，其他類(lèi)型房產(chǎn)的原值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))中的有關(guān)規(guī)定確定。（記者 何穎思 通訊員 孫戈、于笑坤 姜素馨 張映珍）