選戶型必須以人為本 舒適實用才是選房前提

　　開發商往往利用內部認購優先消化缺陷戶型 建議買房要注意實用性靈活性經濟性———

　　面對無處不在的廣告宣傳，近乎完美的平面戶型圖，豪擲千金的樣板間,婉轉幽靜的園林景觀……這一切眼所能及的景象，往往讓買房人在驚嘆的同時，不由自主地開始憧憬著未來生活的美好。那么，在這樣的欣喜下，你很可能無法看到開發商刻意隱藏的瑕疵。但直到真正入住后，各種不便才會接踵而來。購房者如何才能選出一款真正適合自己的房子？近日，記者通過與建筑師、學者專家和開發商的交流，搜集了一些對戶型選擇上的建議，為讀者分享他們的選房經驗。

　　因人而異 選戶型前認清自身需求

　　沒有最好，只有更好。戶型的創新層出不窮，“花園房、LOFT、躍層、90平方米三居室、微戶型”各種創新的戶型設計都曾被視作時尚一般受到購房人的追捧。但入住后，才發現期望買到的戶型能一勞永逸地解決居住問題，似乎有些理想化了。很多設計師都強調，在選擇戶型前最重要的是搞清楚自己的需求，家庭成員不同，對戶型的需求也不同。

　　對于初次購房的置業者而言，有幾項共同的事項還是值得關注。首先是戶型的實用性，大小要適宜，功能要合理，每個房間要間隔方正，少點“金角銀邊”，謹防多邊角的“鉆石房”出現，真正成為人們居住的港灣；其次是靈活性，靈活的戶型后期還可以根據家庭規模和結構變化，根據生活要求改變使用空間，從而滿足不同對象的生活需要，“戶型應符合可持續發展的原則，用合理的結構體系提供一個大的空間，留下調整與更新的余地”，有設計師認為這樣的戶型比較符合現在家庭的需求；另外一點就是經濟性，面積緊湊實用，實用率更高，造價更低，減少空間浪費，使房子的經濟價值更加優越。

　　而對于選擇中高端住宅的購房人來說，許多開發商的銷售人員往往會以“浪費才能顯示高端”為由，為自身戶型的缺陷辯解，但事實上，無論是剛需盤還是高端盤，高利用率的戶型才應是購房人關注的焦點。

　　利用內部認購優先消化缺陷戶型

　　認清了自己實際的需求，就該進入選房的環節，這時候需要提醒購房人的是，許多開發商為了控制銷售，在開盤時，往往會將好戶型留在最后推出，而將比較難賣、有缺陷的戶型則最先推入市場，或是打著特價的旗號，制造熱銷。

　　一位在一線操盤過多個項目的房企負責人向記者透露，一棟房子，為了將一部分樓王戶型做到極致，在銷售時實現利益最大化。不可避免地造成個別戶型出現缺陷，要么是朝向不好，要么是角多棱多，這樣的戶型往往會最終成為尾房，反而成為負擔。

　　為此，開發商開始利用內部認購的階段，首先消化這樣的缺陷戶型。在樓盤正式上市之前的內部認購，實際上就是指期房項目在尚未獲得預售許可證的情況下，先行對樓盤進行購買資格的認證，這種認證的方式同經濟適用住房的“倒號”類似，雖然曾被主管機關明令禁止，但至今仍十分流行。

　　該負責人透露，從內部認購判斷樓盤是否會熱銷是較可靠有效的方式。買房人可以根據內部認購時間長短和認購期所結識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，造“假熱銷”的可能越大。年初市場未轉暖時，不少項目的內部認購時間逐漸縮短，三天、兩天，甚至只有一天。而如果一個新樓盤經過較長時間的內部認購，往往就會有相對較多數量的客戶積累。

　　一旦開發商了解到積累的客戶遠超實際的推盤數量，在內部認購中就會放出一房難求的信息，銷售也會優先介紹那些有缺陷的戶型，已達到盡快消化的目的。

　　反而言之，最好的樓座，最佳的戶型往往被開發商視作重要的利益點而保留到最后，等待市場走勢向上時在集中推出，這也是為什么近來多個城區內項目頻頻高價推出樓王的重要原因。

　　以人為本 舒適實用是選房前提

　　確定項目后，就到了具體的戶型選擇階段，這里更加需要精挑細選。近幾年樓市里流行的戶型跟米蘭街頭的時尚風潮一樣多變，但面對五花八門的戶型，居住感受仍然是頭一位重要。

　　清華大學建筑學院周燕珉教授表示，選擇房子首先要注意房子的實用性，以購房人自身需要為基本，不能簡單地被樣板間的豪華布置吸引。由于房價高以及限購的原因，許多購房人往往想著購買一步到位的房子，這就要求住宅要隨著家庭生活的變化具備“靈活多變”的功能，這就能較好地解決一個家庭在不同階段的居住需求。這也要求開發商在設計之初，就該賦予房子更多的靈活性，比如書房或次臥的分隔墻可以采用輕體墻或推拉門的方式，讓買房人可根據自身實際需要進行改變。

　　除此之外，也有設計師認為，功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互關系，它應該通過人體工程學、心理學、建筑學等科學的方法來確定，同時考慮居住的健康性，在選房時還要注意朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適等要素。

　　在具體的選擇戶型時，動、靜分區要明確，客廳、餐廳、衛生間和廚房間使用頻繁的“動”區要放在進門的前半區；書房、臥室的“靜”區放置在后半區，這樣能保證日常生活井然有序。“前廳后臥”是一種典型的戶型結構，客廳、餐廳在條件允許的情況下，如果能相對獨立設置，可以提升整個戶型的檔次。

　　無論是對于剛需小戶型還是豪宅大戶型來說，通用的一點都是要講究均衡，避免出現超大客廳和小臥室、超大衛生間和小廚房等不實用、不經濟、破壞均衡的布置，看戶型不僅要關注這個客廳是不是夠大，更要考慮這個面積是不是都能為我所利用。

　　尤其對于豪宅來說，并非浪費面積才能顯示尊貴，真正的豪宅更應該注意各空間的精心設計和儲藏的分類布置，周燕珉教授表示，目前市場上上不少豪宅為了追求客廳的氣派，往往將戶型進深做到15米以上，不可避免地導致戶型中部空間較難處理，導致除了主臥以外的其他生活空間并不舒適。

　　莫讓科技成為住宅漲價的噱頭

　　戶型要實用：具有良好的采光通風這是最基本的要求，但直到今天，仍被不少購房人忽視。有業內設計師表示。優秀的住宅設計最重要的是要滿足實用性強的特點。

　　所謂實用性，就是能滿足家庭自用的要求。“比如有孩子的家庭要考慮兒童臥室朝南，最好能有獨立的游戲區。老人的臥室最好配有獨立衛生間，避免夜間起夜進出房間麻煩。”

　　而當下，不少住宅都興起了“科技流”。像智能控制、雨水收集、風能利用、地源熱泵系統、新風系統等等被大量運用在各類中高端住宅上，售價自然也就水漲船高。但在實際生活中，這些科技住宅卻并不一定能讓居者滿意。

　　家住北苑綠色家園的徐先生，最近就在考慮更換家里的電熱膜。作為主打綠色科技的住宅，北苑綠色家園采用了更加節能環保的電熱膜供暖系統，區別于傳統的散熱器、空調、暖氣片的點式布局，徐先生家的電熱膜安裝在屋頂的石膏層內，以發熱的電纜取暖。照理說，發熱電纜覆蓋了整個屋子，都應該感到溫暖，徐先生當初也正是看上了綠色環保的宣傳才決心買房的。但在實際入住幾年后，本應更先進的電熱膜供暖系統，不但未能及時保持屋內溫度，相反，費電、易壞等問題，讓徐先生不得不多買幾個空調，改用傳統的方式取代科技、綠色的取暖設備。

　　對于當前的眾多購房人來說，對于開發商宣傳的科技住宅，應首先分辨是否實用，無論是多么華麗的科技配套，都不能完全取代自然采光通風的作用。周燕珉教授認為，將更多先進的科技運用到住宅中將是大勢所趨，但一些技術不夠成熟也是造成科技住宅實用性大打折扣的原因，因此在選擇科技住宅時，也要同時注意最基本的朝向、采光、通風等問題，一旦出現科技系統故障的問題，也不至于影響居住品質。

　　除了科技住宅以外，目前，各家開發商都以創新戶型來爭奪購房者的眼球，但專家建議，購房者選房時仍應注重個人的實際需求。

　　總而言之，購房人對于房子的選擇上，要仔細分析戶型是否合理，是否符合家庭生活的需要及變化，對一些細微之處，如廚衛布置、儲藏空間等也不能放過，當然也不要忘記檢查一下所選的戶型在小區中的位置，與旁邊戶型及樓棟的關系，不要只局限在戶型本身上。據騰訊